馮侖：房地產市場發展趨勢

封面圖｜《人世間》劇照

演講：馮侖（微信公眾號：風馬牛地產研究院）

全文共 3132 字，預計閱讀時間 8 分鐘

各位朋友大家上午好，今天很高興能和大家一起探討房地產的發展。

回顧過去幾年，房地產行業經歷了根本性的變化。這些變化主要體現在三個方面。

第一，減量。土地供應量減少，房地產企業數量減少，住宅成交量大幅減少。第二，減速。每年市場成交量在環比和同比上都呈現減速的趨勢。第三，減價。隨著市場交易量的萎縮，全國各地的房價也在一定程度上回落。

雖然市場整體呈現減量、減速、減價的趨勢，但也不是沒有機會，成交量依然存在。

決定成交量的因素

接下來，我們來看看成交量。

首先，成交量主要出現在「人口聚集」的城市。人口聚集帶來經濟增長、就業增長、收入增長等。沒有人口聚集，成交量就無從談起。這是全球房地產發展到一定階段的規律。

比如說，最近我讀了一本書，叫《負動產時代》。這本書主要講述了日本在老齡化、少子化背景下，部分城市房地產變成了「負動產」的現象。所謂「負動產」，是指房子不僅無法增值，反而成為一種負擔。在日本郊區，如果有人願意購買我的房子，我甚至需要付錢給他。為什麼？因為房子一旦被買走，我就不用再交房產稅、物業費，也不用承擔過戶費用和繼承費用等等。所以，隨著人口減少，房子變成了一種負資產。

目前，我們還沒有出現「負動產」的現象。如果未來個別城市人口不聚集、經濟不增長，那麼個別專案即有可能出現類似的狀況。類似鶴崗這樣的極少數城市，人口稀少，房地產市場已經陷入困境。同樣，如果未來我們政府引入遺產稅和財產稅，子女繼承父母房產也可能變成一種負擔。

其次，除了人口聚集以外，城市空間格局的變化對成交量來說也同樣重要。例如新增的地鐵輕軌、醫院、學校或配套廣場等設施，都會改變城市的空間結構和就業居住規律。這些變化不僅提升了城市的基礎設施水平，還透過改善區域的環境和公共服務質量，吸引人口向區域性地區移動，從而實現區域性地區的增量。

此外，成交量與政策制度密切相關。

目前全世界的住房制度主要有三種模式。一種是德國模式。德國的住房制度以租賃為主，大部分房屋用於出租，只有少數房屋可以交易。在德國，一個人一生最多購買一次住房，超過 50%的人會選擇租房。在這種制度下，如果你想要買房投資，暴利賺錢，不僅稅高，甚至還有可能會坐牢。

另一種是新加坡模式。新加坡的住房制度以政府保障為主，80%的房屋由政府提供，保障性住房佔據主導地位。剩下是商品化私人住宅，留給市場自由交易。這種模式體現了政府對住房市場的強有力干預，確保了住房的公平性和可負擔性。

還有一種是美國模式。美國的住房制度以自由競爭市場為主，絕大部分住宅透過市場機制解決。在美國，任何人都可以購買私人土地，並按照規劃進行開發。房屋的買賣時間完全由個人決定，市場自由度極高。因此，美國的住宅市場規模龐大，也催生了許多市值很高的房地產開發公司。

可以說，這三種不同的住房制度對住宅的供應量和價格有著密切的影響。

中國是什麼模式呢？目前中國大約 40%的房屋納入保障房體系，60%歸市場調節。

保障房由政府主導，透過政府出讓土地、國企開發建設、居民排隊申請。保障房的形式包括公租房、共有產權房、廉租房等。商品住房則完全按照市場化的方式運作。開發商可以根據市場需求定價、交易和開發。

最近，我國住房政策也發生了一些變化。之前以「限」為主的政策（如限購、限價、限售等）逐漸轉向「放」，即放寬市場限制。政策調整前，許多城市的住房市場受到較多限制，導致成交量減少、交易速度放緩、價格下跌。政策調整後，這些城市的住房市場在量和價上都有一定的小幅度增長。這意味著，政策調整對住房成交量、價格具有重要的保障和刺激作用。合理的制度設計能夠有效調節市場供需關係，促進住房市場的長期穩定發展。

另外，影響住宅成交量的重要因素是成本。

這幾年，居民購買房屋的成本不斷降低。在政策限制時期，居民購買房屋的成本曾不斷上升，例如房貸利率較高、交易稅費較高等。但現在，隨著房貸利率逐步降低，交易稅費下降，購買房屋的成本也不斷降低，對住宅的交易量也產生了積極影響。

當然，技術進步也是推動房地產交易量增長的重要因素。技術進步帶動了住宅產品的迭代更新，類似於手機功能的不斷升級，使消費者更願意購買更具現代化功能的住宅。尤其是人工智慧、網際網路家居智慧、節能環保等新技術不斷湧現，推動了住宅產品的持續升級，使得新建小區在功能和居住體驗方面比上世紀 80 年代、90 年代的「老破小」更具吸引力。

而且隨著生活水平的提高，人們對住宅品質的要求也不斷提升。所以，技術創新不僅提升了生活品質，也激發了人們改善居住條件的需求，從而推動了房地產市場的交易量增長。

最後，社會心理預期也是影響房地產市場的一個重要因素。

當社會安寧、工作穩定、生活穩定時，人們更傾向於進行長期規劃，尤其是為了下一代的教育和生活品質，這種積極預期促使他們提前購房，從而推動房地產市場的增長。相反，如果社會心理預期發生變化，大家普遍選擇不結婚或不生育，購房需求自然會下降。

未來房地產市場發展趨勢

根據目前的情況，未來 3 到 5 年，中國住宅市場將進入到「止跌企穩」的階段，但這種「穩」不是全國性的均衡表現，而是呈現出明顯的地區差異。

第一，住宅市場將在人口聚集、經濟增長的城市實現企穩，尤其是一些核心城市和都市圈城市。這些城市的市場交易量有望保持穩定，甚至出現反彈。比如，北京二手房交易量最近有所上升，這表明市場正在企穩。價格呈現微升微降的趨勢，總體變化不大。

不過，價格表現仍將遵循一個規律。經濟繁榮時期，郊區房價升幅可能大於核心區。相反，經濟蕭條時期，核心區房價抗跌性強，郊區房價相對抗跌性弱。此外，在一些沒有人口增長的城市，市場止跌但交易量難以上漲。這些城市可能長期處於低交易量的狀態。

所以，大家如果買房是為了保值增值，建議優先考慮核心城市繁榮區的房子。如果買房是為了投資，則更需要謹慎地選擇區域和產品，要像研究股票一樣研究開發商、企業背景和產品品質。如果是剛需購房者，可以根據自身需求選擇合適的區域和產品。如果所在區域沒有投資價值，但自己有居住需求，也可以考慮購買。

第二，改善型住房將成為未來市場的重要驅動力。技術進步和產品創新將推動購房者追求更高品質的住宅。

這幾年，智慧化、新材料、節能環保等技術的應用，使得住宅產品更具吸引力。比如說，一些城市出現「日光碟」現象，主要是因為產品設計和技術創新滿足了購房者對品質生活的追求。未來購房者可能更傾向於淘汰舊房，追求新技術和高品質的住宅。這種改善性需求將成為推動房地產市場交易的重要因素。

對於住宅企業來說，未來的競爭也將集中在產品和服務的創新上。企業需要不斷提升產品品質，結合智慧化、新材料和新的生活方式，開發更具吸引力的產品。

結語

儘管房地產已經進入「後開發時代」，整體呈現減量、減速、減價的趨勢，但在經濟增長、人口適度流入的背景下，核心城市的住宅市場仍然值得期待。未來，住宅產品的質量也將進一步提升，人們的居住滿意度和幸福感也將不斷提高。

大型房企舉步維艱，中型房企如履薄冰，小微房企則加速出清。以產品和服務為核心競爭力的後開發時代正式開啟。地產經營者又該如何直面迎接這種變革？未來是否繼續在這個賽道發展，還是轉型其它賽道，實現多元增長？地產經營者的眼界、情懷和智慧將決定企業轉型速度和成長格局。

為了滿足地產經營者的需求，運河商學院與風馬牛地產研究院聯合上海紐約大學 EM 城市與不動產研究院推出「未來之路：中國房地產企業家成長計劃（第四期）」，集結業界領袖與頂尖學者，專注於房企轉型期。課程以趨勢洞見、轉型實戰、全球對標為核心動力，構建頂級智庫、六城實景教學、深度案例剖析、國際訪學及生態圈層資源五大核心價值體系，為房企提供全方位賦能，助力決勝新賽道。