文 | 清和 智本社社長
“大學之道，知識之美”，歡迎來到智本社硬課堂，與清和社長一起開啟一門新的課程——《房地產經濟學》。
住房問題，困擾著中國千千萬萬個家庭。少數人因房價上漲暴富，多數人因房價上漲焦慮。有人因沒錢買房沒能與女友結婚，有人因沒錢買房沒能給孩子提供好的教育，也有人因揹負房貸而賣命工作。
很多人問，房價為什麼一直上漲？為什麼越調控越漲？曾經預測房價下跌的經濟學家都陣亡了，只有售樓小姐才是你的真愛。
要把中國房地產搞清楚，確實不容易。看懂了中國房地產，基本上就看懂了中國經濟。
房地產，既是市場問題，又是民生問題。嚴格來說，房地產是市場，住房是民生。
房地產，既是消費品，又是投資品。有人渴望一瓦棲身，有人買房子卻只為炒房賺錢。
我們常說，市場的歸市場，凱撒的歸凱撒。但是，房地產卻是“市場的不歸市場，凱撒的不歸凱撒”。市場與民生，消費品與投資品，這四大元素無序混雜，房地產自然就成了一個麻團，令人捉摸不透。
比如，2020年初，深圳幾千萬一套的豪宅被“秒光”。關內房價動輒超10萬一平方，已經遠遠超過了深圳普通家庭收入所能承受的範圍。但是，深圳豪宅依然被人瘋搶。這是怎麼回事？
事實上，從任何一個單一的角度看房地產，都容易一葉障目。比如家庭收入、城市化、人口、GDP、貨幣、投資品、保障性住房、調控政策等因素都跟房價有關係，但將這些因素綜合起來，我們也很難理清一個頭緒，這些因素之間存在什麼關係。
所以，我們有必要洞悉中國房地產的本質。只有洞悉本質，我們才能撥開迷霧，搞清楚為什麼中國的房價在過去20年持續上漲？是什麼扭曲了房價？
我們知道，壟斷與人為干預，都可能扭曲市場價格。在本課程第一講中，我將提出扭曲房價的四大因素：土地壟斷、貨幣壟斷、剛需“矮化”以及不當的調控政策。
一說到土地壟斷，一些人就會想到大資本家壟斷了土地。但是，很少人繼續深入思考：為什麼大資本家可以壟斷土地？大資本家的土地來自哪裡？
比如，香港的土地及房地產被李嘉誠等家族控制，房價奇高。這些大家族的土地又是從哪裡來的？
瞭解過香港土地市場的社友知道，香港的土地產權歸香港政府所有，香港政府採用土地批租制度，將土地的使用權租給開發商及企業。所以，這些大家族的土地都是從政府手中拍賣而來的。
換言之，絕大多數香港居民沒有自己的土地，香港政府壟斷土地，統一批租，才導致土地集中到大地產商手中。這才是問題的根源。
再看中國內地。中國的土地屬於國有或集體所有制，改革開放後才從香港引進了批租制度，將使用權租給開發商及企業。所以，與香港情況類似，政府土地壟斷和批租制度導致土地集中到大型地產商手中。
看到這裡，很多人認為我在批判土地國有制度，其實不是。土地國有制度和土地私有制度各有優劣。比如，土地國有制度有助於政府低成本地建設大規模的保障性住房和基礎設施。
但是，如果國有土地市場化就容易出問題。政府成為了土地唯一的供給方，會導致土地及房地產價格扭曲。
除了土地壟斷，貨幣壟斷同樣嚴重扭曲了房地產價格。房地產是一種投資品，是一種金融化的投資品。房地產經歷了資本化、證券化，現在走到了貨幣化時代。貨幣供應量對房地產價格影響巨大。
但是，貨幣市場本身不是一個充分競爭市場，貨幣供應由央行壟斷。貨幣壟斷導致房價扭曲。房價下跌時，央行增發貨幣刺激房地產，導致房價繼續上漲，甚至出現價格泡沫。
這個問題不僅中國存在，美國、歐洲及日本都存在。
還有兩大扭曲是剛需“矮化”和不當的調控政策。房地產需求，很大一部分是剛需，也就是人們的居住需求。在中國，受傳統文化及不安全心理影響，人們都希望有自己的房子。剛需市場，並不是一個充分競爭市場。在剛需市場中，需求方處於弱勢，供給方處於強勢，這也是房地產價格偏高的原因之一。
這門課程將從剛需市場的缺陷出發，提出政府提供公共用品如保障性住房的經濟學理論。這是一個全新的理論。
另外，不當的房地產調控政策也是房價畸形的原因。房地產市場需要調控，但調控政策如果失當，可能越調越高，直到泡沫崩盤。
課程的第二講，將分析房地產問題背後的邏輯，以及房地產對中國經濟、貨幣、財政到底意味著什麼。
第三講，結合中國經濟下行的趨勢以及中美貿易摩擦的國際環境，分析中國房地產可能存在的風險。
第四講，我們會比較一下中國香港、新加坡、德國與美國的房地產模式，看看有哪些經驗和教訓。
最後一講，我們將提出一些建議和主張，包括中國房地產該如何改革，土地該如何改革，政策該如何調控，如何做到讓房地產市場自由發展，有漲有跌，同時做到居者有其屋。
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