圖片/CEOBIZ
來源：真叫盧俊
01
沒想到上海最多的存量產品，不是其他，而是兩房
你能想象，上海兩房居然佔了供應體量的一半麼
這個資料拉出來後我也是非常意外
原來在上海，兩房才是天量供應
比起什麼小三房，老破小單間，體量都斷崖領先
過去七年，最高的時候，上海兩房竟然超過了20萬套的掛牌量
今年的掛牌佔比，差不多也能夠佔據半壁江山的程度
這是今年3月份上海二手掛牌，戶型佔比分佈情況，兩房超過40%，高於其他所有戶型
而今年上海兩房掛牌佔比，迎來一個小高峰
換句話說，現在市場上兩房房東還是比較著急置換的
拉出供求關係，今年上海兩房成交，似乎也來到了分水嶺
統計了上海100㎡內兩房和小三房的供求比
前幾年上海的兩房不太愁賣，至少對比起小三房的房東，1.5-2的供求比，還算得上健康，一直保持較快速的流通
但從今年初開始，情況似乎有了比較大的變化，兩房供求比的數值來到了最高峰的4.76
回顧去年上海二手政策和成交情況，可以發現
從去年1月30日上海放開單身限購，到去年9月29日外環外單身限購的社保從3年降為1年
那時候起，大量的單身購買力進入上海，最大利好的產品，毫無疑問是一房而不是兩房
因此，兩房開始變得不好賣的原因，大概就是目前產品處於較為尷尬的位置
有點高不成低不就的感覺
放開單身限購後，主要刺激一房成交
三房的門檻在降低，因此兩房產品受到了兩端的夾擊
這份資料讓我們對上海二手中，兩房的處境大致有所瞭解
掛牌天量、供應占比提高，都告訴我們今年兩房的房東們有點著急了
02
如上資料所示，今年兩房房東們面臨的競爭加大
那麼下一個話題就是：
眼下哪種兩房產品更好賣，流通性更好？
我們試著用更具體的資料，來展開這個話題
事實上，上海的兩房產品非常多樣化，因此它們交易的冷熱不均，是必然的
上海有著大量老破小產品中的超小兩房，老公房、動遷房中的緊湊兩房，也有較為舒適性兩房，外銷房、大平層裡的大兩房
不同面積段的兩房，佔整個供應端的比例，非常分化
基本上，50-100㎡的兩房產品，覆蓋上海二手市場的快八成
相反的，140㎡以上兩房，僅佔有1%，非常稀缺
而對於這些不同的兩房產品來說，供求關係和議價率是這樣的
最受歡迎的，當然是50-80㎡的緊湊小兩房，供求比最低，且議價率不高
80-100㎡兩房雖然供求比不高，但是議價率最高，可見這類產品確實容易被砍價，房東屬於容易以價換量的型別，著急賣，可以砍價賣，肉痛也沒關係
最難賣的兩房，是面積140㎡以上的大兩房
這類產品主要分佈在上海核心地段，陸家嘴、新天地、古北等，掛牌均價從十多萬到二十萬不等
又大又貴，就已經將絕大部分主流購房者拒之門外，也難怪會有12.96的供求比出現了
大體來說，其實就是50-80㎡是兩房產品中，最吃香的面積段
不同環線來看，則顯示出了兩房產品的偏剛需性質：越郊區，越好賣
具體到板塊，將目前掛牌TOP20的板塊去化情況也為大家做了梳理，也可作為參考
至此，我們大致能夠感知到，如今上海兩房中，哪種產品是好去化，好流通的
畫面大概就是：面積段在50-80平間，外環外，剛需板塊動遷大居等
得到產品結論後，還和中介老朋友做了一番市場調查
小蘇在二手市場的交易案例中，大量接觸過出售或者購買兩房的客戶
她和我說，如今上海市場購買兩房的剛需畫像大致這兩種
1、預算充足的單身，會選擇兩房
2、預算不足的夫妻，咬咬牙才剛夠得上買兩房
這兩種畫像佔據兩房的主要成交力量
預算充足的單身買兩房，較多來自於家庭自住，在單身階段可以兼具臥室和書房功能，又可以過渡到未來結婚至生小孩，大約十年時間的週期都可以覆蓋
而預算不足的夫妻，則是考慮到總價夠不上好的三房產品，會買兩房作為上車，未來生小孩後，有一方父母過來帶娃，則會將兩房改為三房
可以看到，這些購買兩房的客戶，實際上也是從一房、三房分流過來的小眾
小蘇認為很少有指定買兩房的客戶
至於怎樣的產品更受歡迎，她給了兩個方向
在總價可控範圍內，這種南北通透的大兩房，是夫妻家庭比較青睞的，將來父母來帶娃，還可以改造成為三房
其次，還有這種雙南兩房，低總價功能性高於一切
但是她也認為，兩方在市場上確實存在交易侷限性
上海剛需買房不管是單身還是年輕夫妻無娃
購房決策中，存在著一條功能鄙視鏈
也就是說，如果是相近的總價，能買三房的不會考慮兩房，能買兩房的不會考慮一房，總歸多一個房間更好
這就是大家購房的原則，多一個房間，戶型的可持續生命週期，就長了許多
03
相反的，現在上海的新建商品房，幾乎快將兩房拋棄了
巧克麗麗開玩笑的一句話，讓我覺得非常形象
"它們就是上個時代的小三房啊"
每個時代都有自己的剛需和改善產品
放在上海五十年前，能在這個城市擁有一室，便是那時候的剛需，若能住在兩房裡，應該就算那個時候的“中產”
而時代的車輪滾滾向前
每一代人的居住畫面，也在產品的迭代中，悄悄進化了
不知道從什麼時候開始
市面上的新盤，起步的戶型都從小三房開始了
雖說都知道是因為7090的政策限制，大部分的套型都要做成小面積
但是開發商的選擇，都默默把90平內的產品做成了功能型三房
記得在十多年前，90平做兩房還是很普遍的型別，這些年也慢慢絕跡於市場
現在的房企在上海做產品，起步就從90平小三房開始，也是時代更迭的一種具象化表現
我統計了下2024年上海新房供應中
329個專案裡，只有18個專案涵蓋了兩房戶型，佔比僅有約5.5%
（資料來源：整理自網路）
而在這十多個專案中，兩房產品也只是算其中“配角”罷了
估算下來，上海去年供應的6萬多套新房裡，兩房的佔比不會超過3%
（資料來源：整理自網路）
電話諮詢了些中介，發現這些盤的兩房，卻也不是想象中的難賣
兩房依然在一手市場上存在著需求
尤其在一些郊區板塊，部分外地客戶買房，依然會選擇總價更低的兩房
但房企比任何人都知道，有需求並不意味著是主流
我很好奇，房企內部到底是從哪個環節開始，就決定放棄“兩房設計”的呢
公司內部正好有兩位同事曾長期從事於開發商設計和營銷部門
和她們聊起“為什麼現在的開發商不做兩房了"
設計同事認為，做戶型的時候他們會從營銷得到“客戶定位報告”
這份“客戶定位報告”上，都會將周邊對標專案戶型列出
大多數時候會看到這樣的結果，這幾年競品都在做三房，市場需求就是三房，在這樣的前提下，大部分房企基本不太會選擇做非標戶型
另一個原因，標準化的戶型，更能控制成本
如果各個面積段產品均有，產品多樣性會使得產品成本變高
總之，在客戶調研和控制成本的結果導向下
如今的小三房，就成為了市場主流
這其實也可以理解
社會在發展的結果應該是居住空間的變大，而非退步
小三房更加吃香，不僅功能全，後續改租也更值錢
因為租房市場上，是小三房的租售比更高
再結合上海二手市場的特性，兩房本就是存量市場裡最多的產品
改善和置換需求，又是這個城市購房者的主流
那麼，如今的新房市場，兩房絕跡，也完全能理解了
04
不過，時代還會向前，未來呢
兩房的需求，或者說，更好的兩房產品，會重新迴歸市場嗎
或許，眼下的一些社會變化，能讓人看到一些端倪
可以肯定的是，兩房在二三四線城市肯定是小眾的，小城市的家庭需求底線就是大三房
但是，在上海這樣超一線城市呢
已知上海結婚率、生育率雙雙墊底全國
且上海的初婚初育年齡一再推遲，目前也是全國最低
因此，對於這座城市的買房者來說，確實會和其他城市存在不同
單身的、夫妻雙方的小家庭更多，從一代進入到三代同堂的時間週期也會拉長，包括丁克現象也會促進兩房需求
在如上海此類人口密集，外來人口多的大城市，北廣深也是同理
兩房產品的迭代，也會成為未來的命題
而如今還疊加外部經濟環境的不穩定因素，門檻和壓力更低的兩房，會不會重新又回到購房者視線
不過個人感覺，即便需求增長，在上海天量的兩房供應面前
兩房也不太可能會成為這個城市未來的稀缺房產資源
（文章資料來源：兔博士app）
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