雙雙破“5”了！樓市，底在哪兒？

2025-06-22 14:01 起點財經

作者：餘飛 
來源：城市財經
文章已獲授權
7月15日，國家統計局公佈了上半年宏觀經濟資料成績單，下面挑幾個重要的來說說。
01
半年GDP增長5%
國家統計局披露：
初步核算，上半年國內生產總值616836億元，按不變價格計算，同比增長5.0%。分產業看，第一產業增加值30660億元，同比增長3.5%；第二產業增加值236530億元，增長5.8%；第三產業增加值349646億元，增長4.6%。分季度看，一季度國內生產總值同比增長5.3%，二季度增長4.7%。從環比看，二季度國內生產總值增長0.7%。

上半年增長5%。這一資料，符合之前多家機構的預測。

時代財經在7月8日釋出的一篇文章中介紹過，當時統計了10家機構的預測平均值，剛好就是5%。

但二季度的增速，不如預期。
我們知道一季度GDP增長了5.3%，這一增速超出了市場預測。但二季度增速只有4.7%。財新近日對13家國內外機構的調查顯示，經濟學家對二季度GDP同比增速的預測均值為5.1%
去年同期的增速是6.3%，相較之下今年二季度比去年同期增速少了1.6個百分點。
對於二季度的不如預期，7月15日國家統計局召開的釋出會上，也給出瞭解釋：
二季度經濟增速回落有極端天氣、雨澇災害多發等短期因素的影響，也反映出當前經濟執行中的困難挑戰有所增多，特別是國內有效需求不足的問題比較突出，國內大迴圈不夠順暢等等。

來源：國家統計局

這意味著，要完成全年GDP增速5%的目標，壓力在加大。
同時，也意味著下半年必然會有更多的促進經濟發展的措施出臺。7月15日重要會議在北京召開，會議持續三日，大招正在商討中。
其中房地產方面，肯定會有大招落地，因為縱觀上半年的資料，房地產已經成為了經濟最大的負累。
02
房地產成為拖累

從三大產業來看，上半年第二產業（廣義工業）對GDP的拉動力量最大。

國家統計局披露：
第二產業上半年增加值為236530億元，同比增長5.8%。
這一增速領跑三大產業。
來源：國家統計局
廣義工業成為經濟增速最大的貢獻者，其中製造業增長了6.5%。
可以看到，作為全球第一工業大國，製造業依舊是我們國家的經濟支柱。
國家統計局還披露，上半年規模以上工業增加值同比增長6.0%。這一增速，在目前公佈的所有經濟指標中，位居第一。
上半年工業增速為何優秀？
新三大件在發力，3D列印裝置、新能源汽車、積體電路產品產量同比分別增長51.6%、34.3%、28.9%。
從三大需求的拉動看，上半年，最終消費支出、資本形成總額、貨物和服務淨出口對經濟增長貢獻率分別為60.5%、25.6%和13.9%，拉動GDP增長3.0個、1.3個和0.7個百分點。
消費支出貢獻率最大，拉動GDP增長貢獻也是最多，但相比一季度，貢獻率在下降。
這一點與社消增速創短期新低的資料相呼應。社消增速自去年11月份見頂之後，一路下降，6月份增速只有2%。
這意味著內需仍很疲軟。
來源：國家統計局
從拉動經濟的三駕馬車情況來看：
消費方面，雖然增速創短期新低，但仍保持正增長。
出口方面，上半年，貨物進出口總額211688億元，同比增長6.1%。其中，出口121298億元，增長6.9%；進口90390億元，增長5.2%。如果加上服務業出口，上半年商品與服務業出口對經濟增長貢獻了13.9%，拉動GDP增長0.7個百分點。
固定投資方面，上半年，全國固定資產投資（不含農戶）245391億元，同比增長3.9%；扣除房地產開發投資，全國固定資產投資增長8.5%。分領域看，基礎設施投資增長5.4%，製造業投資增長9.5%，房地產開發投資下降10.1%。
房地產投資嚴重拖累了固定投資增速，從而拖累了經濟增速。

7月16日，國家統計局公佈了二季度和上半年GDP初步核算資料，其中房地產業成為唯一的負增長行業，成為經濟唯一的負累。

來源：國家統計局
如果房地產開發投資能夠實現正增長，那固定投資增速至少在8.5%以上，GDP增速會提高好幾個百分點。

然而，沒有如果。如果，只是很多人想要用來勾勒出一個莫須有的契機。

現實是，房地產調整根本停不下來。

03
房地產調整根本停不下來
國家統計局披露：
1-6月份，全國房地產開發投資52529億元，同比下降10.1%；其中，住宅投資39883億元，下降10.4%。
來源：國家統計局
房地產投資自2022年4月份轉負以來，一直沒有回過正，期間雖有跌幅收窄的時段，但也僅僅是收窄而已，沒有改變投資下行的局面。

而5月份，房地產投資與住宅投資，跌幅雙雙登上了兩位數，跌幅均超過10%。6月份，同樣是兩位數下跌。


這意味著，房地產市場的拿地、開工積極性持續下降了近兩年時間。

此資料，與財政部公佈的賣地收據，也能對得上。


全國賣地收入，自2021年見頂之後，已經兩連跌，2023年只有57996億元，相較於高點時期，下跌了33.38%。
製圖：城市財經；資料：財政部
進入2024年，趨勢並沒有改變。財政部資料顯示，2024年前5個月，全國賣地收入1.28萬億元，同比下降14%。
國家統計局還披露：
1-6月份，新建商品房銷售面積47916萬平方米，同比下降19.0%，其中住宅銷售面積下降21.9%。新建商品房銷售額47133億元，下降25.0%，其中住宅銷售額下降26.9%。
來源：國家統計局
去年商品房銷量和銷售額已經大跌，直接從“雙13”跌至“雙11”。
製圖：城市財經；資料：國家統計局
製圖：城市財經；資料：國家統計局
而今年在去年本就慘淡的銷量上，進一步下挫。
去年上半年商品房銷售面積為5.95億平方米，今年上半年銷售面積較去年上半年跌了五分之一。去年上半年商品房銷售額為6.3萬億元，今年上半年銷售額較去年上半年跌了四分之一。
商品房銷售面積與商品房銷售額雙雙跌破了“5”，也即上半年商品房銷售面積跌破了5億平方米，銷售額跌破了5萬億元。
製圖：城市財經；資料：國家統計局
按照這個趨勢，今年結束，房地產銷量大機率會跌至“雙9”，也即銷售面積跌至9億平方米，銷售額跌至9萬億。

分板塊來看，目前東部、中部、西部、東北四大板塊的商品房銷售面積和銷售額均在兩位數下跌，也即跌幅超過10%。

來源：國家統計局
在一片綠色的資料中，唯一還算是好的訊息，就是國家統計局公佈的6月份70個大中城市房價變化，改變了5月份二手房無論環比還是同比無一城不降的局面，6月份北京、上海、杭州、南京4個城市二手房環比上漲了。
我看到有人以此為噱頭，說樓市開始區域性回暖了。
真的嗎？當然不是，只是6月份的新政對頭部一些城市產生了些許作用而已。而縱觀過去三年：
第一，新政的作用效果不會超過兩個月。
第二，震盪下跌趨勢，從未改變過。
大趨勢已經形成，個別月份的上漲，只是震盪下跌的一個片段而已，不要誤判。
本號早就說過，這輪調整週期談底部，還為時尚早。

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