西安房價，也頂不住了

2025-04-22 03:37 起點財經

作者：餘飛
來源：城市財經
文章已獲授權
01
西安房價，低頭了
從持續領漲，到房價五連跌，西安終究還是擋不住大勢。
國家統計局披露，西安上個月新房價格環比下跌0.4%，同比下跌1%。新房價格自去年9月份以來，已經五連跌。
這與其在去年上半年持續領漲的態勢，構成了劇烈的反差。
二手房早就在止跌，目前也絲毫沒有回頭的態勢。1月份，西安二手房價格環比下跌0.3%，同比下跌7%。
去年上半年，我在分析西安樓市新房與二手房市場撕裂的時候，強調過當時為何新房價格上漲，二手房價格下跌。
有人解釋說，是西安的綜合實力強，人口競爭力強。

西安，作為科教重鎮，高教實力、人口競爭力的確很強。

西安這座城市，作為西北第一城，最大的優勢，就是人口競爭力，在西北沒有哪座城市敢與之爭鋒。

七普資料顯示，2010年至2020年十年間，西安常住人口增加了448.5萬人，增量位居全國第四。

2021年西安常住人口增加了20.3萬人，位居第四。2022年增加了12.29萬人，依舊位居第四。
2023年，在全國人口下降速度加快的背景下，西安的增量也大不如從前，但依舊有8.23萬的增量，增量暫時位居全國第7。2024年資料尚未公佈。
製圖：城市財經；資料：各城市統計局
人口源源不斷地流入，帶來源源不斷的需求，對西安樓市構成較大利好。
而且，西安還虹吸著周邊地區的購房需求，這些都構成了西安房價的底氣，道理上似乎說得通。
但邏輯上說不過去。
一方面，如果人口流入能夠支撐房價不斷上漲，那麼人口增量第一城的合肥，新房價格為何遍地降價打折？
另一方面，如果人口流入能夠支撐房價，為何獨獨支撐起新房價格，二手房怎麼就撐不住？
所以，從人口角度，根本解釋不通。真正原因在於：
一是前幾年高價地大批次入市，抬高了房價。據克而瑞西安機構執行總經理李曉兵介紹，從土地供應來看，這幾年西安地價一直處於上漲態勢，樓面價過萬元的地塊有80多宗，僅高新區就有52宗，地價一直上漲下，一級市場傳導至二級市場的動能較為顯著。
二是在這些高價地塊上，房企又“疊加”了高溢價產品。一位房企人士介紹，當下，西安熱點板塊起步面積都在140平方米以上，在產品上也做了不少創新，例如第四代住宅產品等，好產品必然要匹配更高的價格。
新京報披露，去年1-11月，140平方米戶型成交套數的佔比同比上漲了6個百分點，主城區改善化格局基本形成；價格上，200萬元以上產品的佔比超過69%，其中，300萬元以上的中高價位產品成交佔比也增長了5個百分點。
高階改善型產品和豪宅類產品的集中入市，帶動了成交份額的擴容，結構性拉昇了房價，這是西安新房價格上漲的根本動力。
克而瑞披露的資料來看，西安是去年推出第四代新一代住宅數量最多的城市，共推出了39個，明年預計還將推出14個第四代住宅樓盤。

優質樓盤大量入市，帶動改善型群體置換，這是西安新房價格能夠堅持到去年8月份的原因。
那麼，為何去年9月份開始，西安的新房價格開啟了連跌？
02
西安房價為何開始連跌
其實，對於西安的連跌，是意料之中，也是情理之中的事情。
所謂的意料之中在於：
畢竟，東部熱點城市的房價，從2021年年初就開始轉向。畢竟，北上廣深的房價都陷入了調整當中。
畢竟，之前比西安樓市更倔強的成都，也進入了調整週期，西安有什麼理由不“從善如流”？
按照板塊的輪動理論，這一回也該、總算是輪動到了西部。
所謂的情理之中在於：
架不住銷量跳水。
西安新房成交量2018年見頂之後，一路下滑。並且從2021開始大幅下滑，2023年線的新房成交面積1394.71萬平方米，只有2018年的一半。
製圖：城市財經；資料：西安市統計局
2024年的銷量資料，西安官方尚未公佈。不過，根據機構（克而瑞陝西）披露的情況來看：
2024年大西安商品住宅供應986萬平方米，同比下滑11%；成交874萬平方米 ，同比下滑19%。
除了銷量直接誘導價格下滑外，經濟氛圍也是重要的、不可忽視的因素。
從2023年三季度開始，西安的經濟增速就表現出了明顯疲態。
2023前三季度西安GDP增速4.6%，跑輸了大盤5.2%的增速。2023年全年GDP增速5.2%，與國家平均增速持平。
進入2024年，西安的增速動力明顯不足了，一季度和上半年增速位居萬億城市倒數第二位。
去年全年，西安的GDP增速4.6%，依舊跑輸全國大盤0.4個百分點。這一增速在27個萬億GDP城市中，位列倒數第四，僅好於佛山、廣州、南京。
製圖：城市財經；資料：各城市統計局
影響其經濟增速的核心因素，是工業。
這一點，從去年上半年的資料中，更能體現出來。
2024年1至6月，西安固定資產投資增速-5.8%，其中工業投資增速-13.3%。
此情形下，去年上半年西安的工業總產值下降了0.8%，規模以上工業中，大部分工業增加值都在下滑。
來源：西安統計局
下半年，西安加大了工業投資力度，全年工業投資實現逆轉，增長了1.1%，最終實現了西安工業總產值增幅轉正，增長了4.4%。

來源：西安統計局
最終將西安的GDP增速排名，從萬億城市倒數第二上升到了倒數第四。
從西安全年的規模以上工業分行業資料來看，仍有很多在下滑，這對於工業本身不夠強大的西安來說，會是其2025年能否走出水逆週期的關鍵。
03
關於西安的兩個問題
最後來說說關於西安的兩個問題。
第一，為何西安的工業不強？
印象中，西安可是軍工重地，西安集聚了中國航天的1/3、航空的1/4的科研單位和生產力量，是中國航天航空動力之鄉、中國兵器工業重鎮。整座城市的國防科技實力僅次於北京，排名全國第二。
如果說大連、上海、廣州修建的航空母艦、巡洋艦等艦艇，是在推動中國成為海權強國的話，那麼，西安就是中國爭奪制空權的一大支點。
西安生產了諸多空中國之重器，如轟-6、飛豹、空警-2000，運-20以及長征系列所有運載火箭的發動機等。它還是全國唯一擁有完整衛星產業鏈的地區。
然而，西安能夠計入或者可以公開的工業實力，很不夠看。

從西安公佈的資料來看，2020年全部工業增加值1828.59億元，2021年、2022年、2023年沒有公佈直接資料，只公佈了增速。

2021年增長了5.7%，2022年增長了13.9%。以此估算，2022年的工業增加值應該為2201億元。

2023年工業增加值增長9%，以此計算為2399.09億元。這一資料如何？
工業第一城深圳，2023年規模以上工業增加值11818.61億元。

和頭部工業強城沒法比。

即便與工業腰部城市比，西安也存在劣勢。2023年晉級為萬億GDP城市的煙臺，全年全部工業增加值3682.35億元。2024年晉級為萬億城市的唐山，2023年的全部工業增加值也有4233.4億元。
此外，西安統計局披露，在千億產業數值上只有3個，一個是計算機、通訊和其他電子裝置製造業，一個是汽車製造業，一個是電氣機械和器材製造業。
2022年，汽車製造業已經超越計算機、通訊和其他電子裝置製造業，成為西安的當家產業。
製圖：城市財經；資料：西安統計局
沒有對比，就沒有傷害，看看其他城市的千億產業。
深圳擁有7個千億產業，其中一個萬億產業，計算機、通訊和其他電子裝置製造業。
製圖：城市財經；資料：深圳市統計局
蘇州擁有11個千億產業，其中1個為萬億產業。
製圖：城市財經；資料：蘇州市統計局
東莞，5個千億產業，其中一個萬億產業。

製圖：城市財經；資料：東莞市統計局
廣州擁有6個千億產業。
製圖：城市財經；資料：廣州市統計局
成都、武漢、杭州各自擁有4個千億產業。
製圖：城市財經；資料：武漢市2023年統計年鑑
製圖：城市財經；資料：杭州市2024年統計年鑑
製圖：城市財經；資料：成都市2024年統計年鑑
西安擁有如此之多的軍工企業，還有更多的科研院所，為何沒能賦能西安的工業。
根本原因在於軍工與科研院所雖然是高精尖的科技工業，但也是封閉的“孤島經濟”，西安沒有打通它們與市場的傳導、轉化機制。

陝西坐擁眾多軍工、科技、航天、高校，但由於其國家指令性強城，產業化程度低，並未對陝西經濟提供太大助力。

除了省市矛盾，陝西省同高校、科研軍工院所之間也有很多扯不清的矛盾。陝西高校眾多，多數都為中央部屬高校。即使非部屬的西安工業大學、西安理工大學、西安建築科技大學、西安工程大學也都有著曾經部屬的歷史，高校與科研院所吃中央財政，關起門來辦學、研究，與地方關係不大。
這是西安需要解決的一個痛點。西安急需擺脫軍工強而工業不強的矛盾。
第二，西安的房價，還會繼續調整嗎？
西安這座城市，作為西北第一城，最大的優勢，就是人口競爭力，在西北沒有哪座城市敢與之爭鋒。
這一點，其人口增量資料中就是最好的說明。

人口源源不斷地流入，帶來源源不斷的需求，對西安樓市構成較大利好。

而且，西安還虹吸著周邊地區的購房需求。

這些都構成了西安房價的底氣，但在房地產市場整體預期缺失、調整仍在繼續的當下，西安的下跌才開始而已。

唯一的不同，可能就在於西安由於房價泡沫相對東部城市較小，理論上的需求強悍，房價跌幅可能相對小一些而已。

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