2014年至今,全球房價指數上漲趨勢就是一條陡峭的曲線,從指數100上漲到接近175,漲幅接近75%,力度大、速度快。
以美國、英國、西班牙、葡萄牙、加拿大、澳大利亞、日本、新加坡等為代表,全球主要發達國家房價幾乎都在上漲,只是漲的節奏有先後,漲的幅度有大小。
咋回事兒?

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Grain Rain
先看資料,感受一下老外的水深火熱。
美國自2012年以來,房價持續上漲,樓市走出了一輪長達12年的長牛,其中很短一段時間漲跌波動,幾乎可以忽略不計。
美國人大喊,稅都交不起了!因為房價漲了,稅也跟著漲。
我尋思一下,這好像也沒比還30年房貸好多少啊!

再看英國,不愧是英美一家親,整體的房價走勢都是趨同的。
英國房價從2015年以後也是一路上漲,漲勢弱於美國,到了2022年後有點跟不住了,一定幅度的回撥,然後繼續上漲。

然後是歐元區。
歐元區從2015年開始,房價就進入上漲通道,也走出一輪罕見的長牛。這兩年受到俄烏戰爭和美國暴力加息的影響,略微有下跌。

但是沒關係,歐洲央行已經坐不住了,開啟了降息通道緩一緩,大的上漲趨勢並沒有破壞,前景依然看好。
最誇張的是葡萄牙。
過去五年,葡萄牙房價漲幅在歐元區最大,超過60%。尤其2022年至今,可謂一騎絕塵,而且看不到任何橫盤調整的跡象。

別說買了,葡萄牙人民連租都租不起了,只能被迫走上街頭抗議。

再看近一點的亞洲。
日本的房價跌了20年,眼看就要不行了,沒想到又復甦了。
2013年以來,日本房價轉入上漲通道至今,近一年來,日本房價呈盤整態勢,但上漲趨勢不改。

尤其是東京的房價自從2020年10月以來,就一直在重新整理紀錄。
截至2024年5月,東京核心6區均價已經飆到了1億1924萬日元,摺合人民幣差不多545萬,同比大漲16.3%。
啥概念?
跟咱們四大一線城市的廣州不相上下,廣州近一年的二手房均價是553萬。從單價來看,東京核心6區超過7萬+/㎡,比廣州(4600元/㎡)貴多了。
這些發達國家的樓市走勢說明了一件事:
在任何國家,房子都不是唾手可得的!
即便城市化到了一定的瓶頸,房地產市場也進入了成熟期,房價也不一定會下降。
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Grain Rain
那麼問題來了,為啥這些發達國家的房價能一直漲呢?
歸根結底,就三個原因:
第一,人口增長。
全球生育率都在降低,是大趨勢。
資料顯示,OECD(由主要發達國家組成)38個成員國的平均生育率從1960年的每位女性生育3.3個孩子下降到2022年的1.5個。
這意味著若無移民流入,這些國家的人口都會呈現負增長。

所以外來移民成了人口增長的關鍵。
比如澳大利亞,每年約50萬的移民數量。人來了,要生孩子,要買房子,不就為房地產市場帶來了強勁的增長動力。
第二,供需緊張。
在人口流入過快的地區,住房供應往往難以滿足需求。
以美國為例,2023年新屋開工量150萬套,但其每年的人口增長大約在400萬左右,供應嚴重不足,無疑加劇了房價的上漲壓力。
第三,也是最重要的一點,高通脹率。
在全球經濟放緩的背景下,大部分發達國家都採取了超發貨幣的政策來提振經濟。
這種貨幣放水政策不僅會拉高通脹,也會推動了就業率的提高和收入的增加,從而進一步推動房價上漲。
看一下這張圖感受一下,美國和歐元區通脹率早就拉爆了。

根據IMF統計,2022年全球平均通脹率高達8.7;2023年這一數字下降至6.9%。
天吶,這場面咱們哪見過?
2024年,咱們定下的目標才3%!就這3%都還得使使勁兒!
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Grain Rain
看到這裡,很多人可能想問,咱們的房價會不會跟著漲?
這麼說吧,過去20年中國漲了兩輪,但全世界都不知道漲了多少輪了。所以,還是接受現實吧。
長期來看,房價只會震盪上漲,沒有任何一個國家例外。
我們還是回到人口、供需、通脹率上來:
先說人口。
論移民流入我們可能沒有優勢,但中國14億人口,從人口流動上來說,我們還有巨大的遷徙空間。
簡單一點,就是我們的人口還不夠集中。

如果你仔細觀察美利堅的人口分佈圖,你會發現,東部地區人口密集如蜂巢,82%的人口都聚集在這裡,比如紐約、華盛頓、芝加哥、亞特蘭大等。而其他地方,人口稀疏如星空。

東京首都圈人口近4000萬,佔日本人口約30%,加上中京圈(名古屋)和近畿圈(大阪、京都),人口占比已超50%。
相比而言,中國長三角、京津冀、珠三角和成渝四大城市圈的人口占比僅在33%。
未來人口和產業,只會越來越向城市群聚集,這也是國家早早的佈局城市群的前瞻性,因為這就是“規律”。
這種聚集就是房價上漲的支撐。
再看供需。
自然資源部四月份下發的檔案,原文是:
商品住宅去化週期超過36個月的,應暫停新增商品住宅用地出讓,同時下大力氣盤活存量,直至商品住宅去化週期降至36個月以下;商品住宅去化週期在18個月(不含)-36個月之間的城市,要按照“盤活多少、供應多少”的原則,根據本年度內盤活的存量商品住宅用地面積(包括竣工和收回)動態確定其新出讓的商品住宅用地面積上限。
重點看這八個字:盤活多少、供應多少。
潛臺詞,必須盤活!
只要地方還想要土地收入,想辦法也要盤活。
短期來看,土地收入可能會銳減,但長期來看,也意味著供需關係遲早會逆轉。
換個角度,很多人說咱們房子多了,真的多嗎?
美國人均住房面積為67平方米,澳大利亞人均住房面積90.3平方米,加拿大人均住房面積63.9平方米。
咱們才人均才41啊,更扎心的這還是算的建築面積!
大家對“6億棟建築”的看法存在很大的誤解。
這6億不僅包括宅基地,還包括非住宅用建築,如商業、酒店、辦公、學校、醫院、工廠等。其中,住宅部分農村又佔了大半。
所以談數量有啥意義?三室一廳都還沒普及呢!
最後是通脹。
截止3月末,我國廣義貨幣(M2)餘額突破300萬億大關,來到304萬億元,這個數字換算成美元的話大概是42.1萬億美元。
這是一個史無前例的數字。
相當於,我國的貨幣發行量已經超過了歐美的總和。
換個說法,我國差不多發行了世界上一半的貨幣。
看看這條藍色曲線,放眼世界完全沒有對手。

太陽底下沒有新鮮事,一個地球上也沒有誰能特立獨行。
中國房價也不例外。