2014年至今，全球房價指數上漲趨勢就是一條陡峭的曲線，從指數100上漲到接近175，漲幅接近75%，力度大、速度快。
以美國、英國、西班牙、葡萄牙、加拿大、澳大利亞、日本、新加坡等為代表，全球主要發達國家房價幾乎都在上漲，只是漲的節奏有先後，漲的幅度有大小。
咋回事兒？
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Grain Rain
先看資料，感受一下老外的水深火熱。
美國自2012年以來，房價持續上漲，樓市走出了一輪長達12年的長牛，其中很短一段時間漲跌波動，幾乎可以忽略不計。
美國人大喊，稅都交不起了！因為房價漲了，稅也跟著漲。
我尋思一下，這好像也沒比還30年房貸好多少啊！
再看英國，不愧是英美一家親，整體的房價走勢都是趨同的。
英國房價從2015年以後也是一路上漲，漲勢弱於美國，到了2022年後有點跟不住了，一定幅度的回撥，然後繼續上漲。
然後是歐元區。
歐元區從2015年開始，房價就進入上漲通道，也走出一輪罕見的長牛。這兩年受到俄烏戰爭和美國暴力加息的影響，略微有下跌。
但是沒關係，歐洲央行已經坐不住了，開啟了降息通道緩一緩，大的上漲趨勢並沒有破壞，前景依然看好。
最誇張的是葡萄牙。
過去五年，葡萄牙房價漲幅在歐元區最大，超過60%。尤其2022年至今，可謂一騎絕塵，而且看不到任何橫盤調整的跡象。
別說買了，葡萄牙人民連租都租不起了，只能被迫走上街頭抗議。
再看近一點的亞洲。
日本的房價跌了20年，眼看就要不行了，沒想到又復甦了。
2013年以來，日本房價轉入上漲通道至今，近一年來，日本房價呈盤整態勢，但上漲趨勢不改。
尤其是東京的房價自從2020年10月以來，就一直在重新整理紀錄。
截至2024年5月，東京核心6區均價已經飆到了1億1924萬日元，摺合人民幣差不多545萬，同比大漲16.3%。
啥概念？
跟咱們四大一線城市的廣州不相上下，廣州近一年的二手房均價是553萬。從單價來看，東京核心6區超過7萬+/㎡，比廣州（4600元/㎡）貴多了。
這些發達國家的樓市走勢說明了一件事：
在任何國家，房子都不是唾手可得的！
即便城市化到了一定的瓶頸，房地產市場也進入了成熟期，房價也不一定會下降。
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Grain Rain
那麼問題來了，為啥這些發達國家的房價能一直漲呢？
歸根結底，就三個原因：
第一，人口增長。
全球生育率都在降低，是大趨勢。
資料顯示，OECD（由主要發達國家組成）38個成員國的平均生育率從1960年的每位女性生育3.3個孩子下降到2022年的1.5個。
這意味著若無移民流入，這些國家的人口都會呈現負增長。
所以外來移民成了人口增長的關鍵。
比如澳大利亞，每年約50萬的移民數量。人來了，要生孩子，要買房子，不就為房地產市場帶來了強勁的增長動力。
第二，供需緊張。
在人口流入過快的地區，住房供應往往難以滿足需求。
以美國為例，2023年新屋開工量150萬套，但其每年的人口增長大約在400萬左右，供應嚴重不足，無疑加劇了房價的上漲壓力。
第三，也是最重要的一點，高通脹率。
在全球經濟放緩的背景下，大部分發達國家都採取了超發貨幣的政策來提振經濟。
這種貨幣放水政策不僅會拉高通脹，也會推動了就業率的提高和收入的增加，從而進一步推動房價上漲。
看一下這張圖感受一下，美國和歐元區通脹率早就拉爆了。
根據IMF統計，2022年全球平均通脹率高達8.7；2023年這一數字下降至6.9%。
天吶，這場面咱們哪見過？
2024年，咱們定下的目標才3%！就這3%都還得使使勁兒！
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看到這裡，很多人可能想問，咱們的房價會不會跟著漲？
這麼說吧，過去20年中國漲了兩輪，但全世界都不知道漲了多少輪了。所以，還是接受現實吧。
長期來看，房價只會震盪上漲，沒有任何一個國家例外。
我們還是回到人口、供需、通脹率上來：
先說人口。
論移民流入我們可能沒有優勢，但中國14億人口，從人口流動上來說，我們還有巨大的遷徙空間。
簡單一點，就是我們的人口還不夠集中。
如果你仔細觀察美利堅的人口分佈圖，你會發現，東部地區人口密集如蜂巢，82%的人口都聚集在這裡，比如紐約、華盛頓、芝加哥、亞特蘭大等。而其他地方，人口稀疏如星空。
東京首都圈人口近4000萬，佔日本人口約30%，加上中京圈（名古屋）和近畿圈（大阪、京都），人口占比已超50%。
相比而言，中國長三角、京津冀、珠三角和成渝四大城市圈的人口占比僅在33%。
未來人口和產業，只會越來越向城市群聚集，這也是國家早早的佈局城市群的前瞻性，因為這就是“規律”。
這種聚集就是房價上漲的支撐。
再看供需。
自然資源部四月份下發的檔案，原文是：
商品住宅去化週期超過36個月的，應暫停新增商品住宅用地出讓，同時下大力氣盤活存量，直至商品住宅去化週期降至36個月以下；商品住宅去化週期在18個月（不含）-36個月之間的城市，要按照“盤活多少、供應多少”的原則，根據本年度內盤活的存量商品住宅用地面積（包括竣工和收回）動態確定其新出讓的商品住宅用地面積上限。
重點看這八個字：盤活多少、供應多少。
潛臺詞，必須盤活！
只要地方還想要土地收入，想辦法也要盤活。
短期來看，土地收入可能會銳減，但長期來看，也意味著供需關係遲早會逆轉。
換個角度，很多人說咱們房子多了，真的多嗎？
美國人均住房面積為67平方米，澳大利亞人均住房面積90.3平方米，加拿大人均住房面積63.9平方米。
咱們才人均才41啊，更扎心的這還是算的建築面積！
大家對“6億棟建築”的看法存在很大的誤解。
這6億不僅包括宅基地，還包括非住宅用建築，如商業、酒店、辦公、學校、醫院、工廠等。其中，住宅部分農村又佔了大半。
所以談數量有啥意義？三室一廳都還沒普及呢！
最後是通脹。
截止3月末，我國廣義貨幣（M2）餘額突破300萬億大關，來到304萬億元，這個數字換算成美元的話大概是42.1萬億美元。
這是一個史無前例的數字。
相當於，我國的貨幣發行量已經超過了歐美的總和。
換個說法，我國差不多發行了世界上一半的貨幣。
看看這條藍色曲線，放眼世界完全沒有對手。
太陽底下沒有新鮮事，一個地球上也沒有誰能特立獨行。
中國房價也不例外。