卑詩省住宅租賃部門的一名仲裁員裁定塔裡克·卡薩姆可獲得 102,100 加元的賠償，相當於他被驅逐出的溫哥華豪華公寓 12 個月的租金，外加 100 加元的申請費。
仲裁員認為，卡薩姆的房東在驅逐他後，並未在合理的時間內搬進公寓。
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Kassam 的房東——由劉（Dong Liu）、他的妻子張 (Yugao Zhang) 和岳母何 (Yi He) 共同擁有的一家股份有限公司——向不列顛哥倫比亞省最高法院申請對 RTB 仲裁員的裁決進行司法審查，稱該裁決“明顯不合理”。
為房東使用而驅逐
根據判決結果，卡薩姆於 2019 年 11 月搬進了位於溫哥華煤港西科爾多瓦街的一套公寓。
判決書中寫道：“根據雙方未簽署的書面租賃協議，卡薩姆先生同意每月支付 8,500 加元的租金。請願人否認卡薩姆先生曾支付過這筆租金。”
相反，房東告訴法庭，卡薩姆直到 2020 年 3 月每月支付 8,400 加元，2020 年 4 月至 6 月每月只支付 6,300 加元，2020 年 7 月至 2021 年 4 月再次支付 8,400 加元，此後每月支付 8,000 加元。
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此次驅逐與未付租金無關，從法院的判決來看，雙方同意卡薩姆支付房東聲稱已支付的金額，而不是租約上的 8,500 加元。
卡薩姆每月的租金是住在卑詩省評估委員會列出的一套兩居室、三浴室的公寓裡，居住面積超過 2,500 平方英尺，位於煤炭港海濱港灣綠色公園旁邊的一棟公寓大樓裡。
根據 BC 評估機構的評估價值，該單位 2025 年的評估價值超過 440 萬加元。
2022 年 2 月，房東向 Kassam 發出了為期兩個月的通知，要求終止房東使用該房產的租約。
根據法院判決，計劃是何某和其丈夫張福涵搬進 Coal Harbour 單元，同時在他們一直居住的西溫 British Properties 地塊上建造一棟新房。
法院判決顯示，他和張某於 2021 年 11 月前往中國，最初計劃在那裡居住六個月，並於 2022 年 5 月搬進煤港公寓。
相反，這對夫婦直到 2023 年 6 月才搬進這套公寓，大約是在他們向卡薩姆發出驅逐通知後的 17 個月。
據卑詩省評估局介紹，何某和張某在西溫哥華南伯勒路的房產是一棟擁有 9 間臥室和 14 間浴室的豪宅，價值超過 600 萬加元。評估員列出的建築竣工年份為 2023 年。
“特殊情況”
不列顛哥倫比亞省的《住宅租賃法》規定，如果房東或其近親打算佔用該房屋，房東可以將房客從其房產中驅逐出去。
如果租客認為房東行為不誠信，他們可以透過 RTB 對房東的驅逐令提出質疑，並且房東或近親屬必須在驅逐通知發出後的“合理”時間內搬入該單位。
房東如果將房屋空置或重新出租給新房客而沒有按照計劃入住，將被責令向被驅逐的房客支付相當於 12 個月租金的賠償金。
道格拉斯的判決指出，在卡薩姆的案件中，房東誠心誠意地佔用該房產，這一點沒有爭議。卡薩姆沒有對驅逐令提出異議就搬走了。
毫無爭議的是，房東未能在合理的時間內搬進煤港公寓。
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因此，RTB 仲裁員面臨的問題是，是否存在“特殊情況”來證明房東的拖延是合理的。
仲裁員的結論是不存在的，並判決卡薩姆獲得六位數的賠償，賠償金額以租賃檔案中列出的每月 8,500 加元租金為基礎。
房東向不列顛哥倫比亞省最高法院申請司法審查，認為仲裁員的決定“明顯不合理”，因為其“完全或主要基於不相關因素”；沒有考慮相關因素並應用正確的法律框架；其任意計算了 Kassam 的賠償金；並且其對仲裁員的結論提供了“不充分”的理由。
道格拉斯同意所有這些論點，並認為仲裁員“在 RTB 裁決中反覆引用錯誤的測試，考慮了不相關的因素，而忽視了相關因素”。
仲裁員犯下多起錯誤
房東辯稱，他們之所以沒有在合理的時間內搬進公寓，是因為張先生的健康問題導致他們在中國停留的時間比最初計劃的要長，然後他們返回加拿大後才搬去和女兒同住，女兒為張先生提供了額外的照顧。
法官的裁決並未就張女士的健康問題是否構成了房東未能合理迅速搬入公寓的情有可原的情況得出結論。相反，它指出仲裁員未能就此事得出結論。
根據道格拉斯的裁決，仲裁員的分析主要涉及健康問題，這是與張某和何某位於西溫哥華的房產開始拆除時間有關的一個因素。
由於房東明確表示希望張某和何某在拆遷開始時搬進公寓，仲裁員認為他們應該推遲發出驅逐通知。
仲裁員發現，拆除工作直到 2022 年 7 月才開始，張先生的健康問題對拆除許可證的頒發時間沒有影響，因此得出結論，即使一切按計劃進行，通知和入住日期之間也存在不合理的延遲。
道格拉斯認為這一分析無關緊要，並指出房東說張某和何某打算從中國回來後搬進來，最初計劃是 2022 年 5 月，這個日期與拆遷計劃無關。
法官在判決書中寫道：“鑑於適用的法律框架，相關問題不是張先生的健康問題是否推遲了西溫哥華建築專案的拆除或建築許可證的發放，或者何女士是否應該儘早申請所需的許可證，而是：1）房東是否出於善意；2）張先生的健康問題和/或任何其他事項是否構成特殊情況，導致房東無法在合理的時間內入住該單位。”
“根據我對 RTB 裁決的審查，仲裁員並未進行此項分析，而是依賴與 RTB 面臨的法律問題無關的因素。”
根據道格拉斯的裁決，仲裁員的裁決還多次提到“特殊”情況，而《住宅租賃法》中的適當標準應該是“減輕處罰”的情況。
“從 RTB 的裁決中尚不清楚仲裁員實際應用了什麼標準，或者這是否影響了仲裁員的分析或最終結論，”裁決指出，這種缺乏明確性引發了人們對仲裁員理由“充分性”的擔憂。
在金錢賠償問題上，法官指出，房東和房客都同意卡薩姆在驅逐時支付了 8,400 加元的租金。
儘管雙方對於租賃期間其他時間支付的租金數額存在分歧，但道格拉斯指出，雙方都沒有聲稱卡薩姆支付了租賃協議中規定的全部 8,500 加元。
法院判決書中寫道：“仲裁員未能有效處理這一重大問題的相關且看似有說服力的證據，導致 RTB 的決定武斷、不合理，明顯不合理。”
道格拉斯將此事發回 RTB 進行重新審理，並同意讓房東承擔訴訟費用。
如果卡薩姆在新的 RTB 聽證會上勝訴，並獲得相當於 12 個月租金的金錢獎勵，每月 8,400 加元，他仍將獲得 100,800 加元。
參考連結：
https://www.ctvnews.ca/vancouver/article/vancouver-tenants-100k-eviction-payout-cancelled-in-bc-supreme-court/
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