矽谷人講矽谷事
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近一個月，在我們這些身處水深火熱的一線realtor之間，私下最喜歡討論的是“房價是不是slowdown啦！”。最近一直在看房子的buyer們可能也有感覺，但是估計不會像realtor感受那麼直接。
尤其是這兩年，作為buyeragent最頭疼的是搶不上房子，有的買家甚至買個半年一年的，最後都疲憊了。現在，換成listingagent頭痛了，怕房子沒有人來看，沒有人遞offer。當然，也不是全部的房子都如此，好區的房子還是需要競價bid。
Slow down在房價上的表現並不是很明顯，但是有跡可循。例如有些房子在市場上的停留時間變長了，有的房子在市場上幾周以後悄悄下市了，並不一定是這些房子沒有人買，大部分情況是buyer的出價沒有到達seller的心理價位。還有些房子明顯Offer數量變少，過往隨便收十幾個offer的房子，現在通常2、3個offer。
最近三、四年，只有2016年8月——9月出現過類似的情況，其他時間房價都是一路高歌猛漲。
今年2月份股市跳崖，3月份又一次猛跌，有些buyer拿到房子，但是算算賬面損失，都只能賠償訂金退出交易。往年，聖誕節過後，開春房價都是一路漲上去，到5月開始達到高峰。今年，5月份市場上的房子是1月份的三倍之多，因為seller預期大漲，所以很多人選擇在這個時間賣房。
供給變大，需求變小，那隻“看不見的手”在調節著房價。為什麼沒有看到價格明顯下跌呢？我們再來看看需求和供給。
從需求上來看，灣區這些年長期處於供不應求的局面，本地的中高管、工程師們隨著股票大漲，賣了股票很容易幾百萬買個好房子，尤其是看到了房產增值和保值性遠高於股票，更是提高了大家買房的積極性。此外，因為灣區的氣候好，工作機會多，所以很多外州甚至外國的優秀人才都在奔向灣區。
從供給上來看，灣區方寸大點的地方，還有很多地不能蓋房子，市場的存量確實有限，土地和房屋無論短期還是長期都是稀缺的。
所以，即使股票大跌，房屋供給變少，房價並沒有出現明顯下跌。此次slowdown影響的範圍很明顯是各個城市的高價位房子，這部分房子的購買者大部分不是剛需，都是買第二套房，或者是換大房子的buyer，加上股市帶來的資金壓力，難免就會開始觀望。
但是每個城市的中低價位的房子，購買者往往都是第一套房的剛需，或者是一些投資者，投資者們開始觀望，我們可以很明顯的看到offer的數量雖然減少，但是買家是有實力和誠意的，所以價格不降反升。
分析了那麼多原因，通俗來說，大部分人的想法是漲了這麼久也該歇歇了。至於能歇多久呢？Wen也很難回答，但是我都會告訴我的買家，趕緊撿漏，挑挑好房子，機不可失。
接下來我們再來看看最近30年灣區房地產市場的週期變化，希望大家能對灣區未來房價的走勢找到答案。
下面的資料表明了從1984年到2017年舊金山灣區房價週期變化。近幾十年來，灣區房價的所有重大衰退都與美國或全球經濟危機有關。不過本地的問題也會導致市場的小幅震盪，進而加劇宏觀經濟事件從而影響整體經濟，例如1989年的SF地震加劇了當時開始的全國性衰退。
本文所有圖表資料來源PARAGON
房價持續上漲的時候，我們常常聽到的聲音是“房價已經到高點了，不可能無限期的增長”，而當其下跌時，又有很多人會說“終於跌了，估計未來幾年都不會恢復”。
但是我們更多的還是要考慮市場的供給與需求，美國的房產就是由市場這隻看不見的手在調節平衡，人口增長、經濟增長、通貨膨脹……都會讓人們的住房需求加劇。
這一次的slowdown，Wen感覺更像是一次灣區房地產市場的一次微小調整，類似一些空氣從高壓輪胎中排出而不是高速公路上的井噴。
下面這張圖展示2012年以來當房地產市場開始復甦時的房價增長季節變化。一般來說，春季銷售旺季的升值幅度最大，在下半年，房價會平緩。
下面兩張圖可以分別是關於從1981年到2018年，2016年到2018年的抵押貸款利率變化。
以任何歷史衡量指標來看，現在的利率都很低，但自從2016年選舉以來利率已經上漲。利率在持續的房屋擁有成本（負擔能力）和房地產市場中起著巨大的作用。自2007年以來的大幅下降實際上為2011年以來發生的大部分漲價提供了補貼。
房產市場的變動和各方各面都有關係，小到本地市場的供需，本地公司的股票，大到利率變化，就業率、消費者信心指數等等。我想即使是最優秀的投資者也很難總是買在低點賣在高點。
未來很難預測，但是一個優秀的realtor很重要的一點是幫助買家在當下市場（無論漲跌）買到在預算內最好的房子，這個極其考驗realtor的經驗與眼光。
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Wen女士畢業於北京大學光華管理學院，現在是美國最大的地產公司Keller Williams職業地產經紀。如果您有意向在舊金山、矽谷置業投資，她將為您提供專業的房產諮詢服務。微訊號“wenzhaoca”，郵箱“[email protected]”。
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