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安大略省一名華人房主將房屋申請再融資，計劃用來償還一筆高息貸款，結果在不知情的情況下，被銀行拿了5.7萬先去還了聯邦機構CMHC4萬無息貸款。
2025年伊始，對陳先生（Raymond Chen）來說，意味著一場財務重組。
去年12月，這位居住在多倫多西面漢密爾頓的卡車司機和妻子與加拿大帝國商業銀行（CIBC）簽署了一份抵押貸款再融資（refinance）協議。
協議檔案規定，陳先生夫婦計劃用近40%的資金來償還他們在一場代價高昂的法律糾紛中積累的鉅額高息債務。
然而，CIBC卻動用了其中約5.7萬加元的資金，償還了這對夫婦多年前透過“首次購房者激勵計劃”（First-Time Home Buyer Incentive）獲得的一筆無息政府貸款。
“首次購房者激勵計劃”是一項由加拿大抵押貸款和住房公司（CMHC）管理的聯邦住房可負擔計劃。
加拿大《環球郵報》記者看到的再融資協議副本並未提及償還貸款，CMHC也沒有要求償還貸款。
然而在CIBC的要求下，這家聯邦住房機構辦理了這筆還款，儘管它沒有書面檔案證明陳先生和妻子打算以此方式使用這筆錢。
陳先生表示，現在，他的家人正苦苦掙扎，他們不得不償還數萬元的信用卡和信用額度（ lines-of-credit ）債務，同時還要揹負著再融資後超過19萬元的抵押貸款。
Public Interest Advocacy Centre倡導組織的法律顧問傑夫·懷特（Geoff White）表示，這起事件“代表著CMHC和CIBC的重大失誤”。
這也凸顯了銀行依賴提供產權保險的公司來處理房地產交易時消費者面臨的潛在風險。產權保險可以保護買家和貸款人免受潛在的所有權問題的影響。
懷特先生表示，陳先生和妻子沒有聘請律師來確保他們的利益得到保護。
“（CIBC）他們未能獲得客戶的明確同意，”他說。
CIBC以隱私原因為由拒絕就此案的具體情況發表評論。
在4月份致陳先生的一封信中，CIBC銀行表示，由於貸款價值比（loan-to-value ratio，簡稱LVR）的問題，銀行必須償還CMHC的無息貸款。貸款價值比LVR是一個財務指標，用於比較抵押貸款金額與房屋價值。
受聯邦監管的金融機構通常不能為再融資提供超過房產評估價值80%的貸款。
CIBC表示，只要LVR保持在80%，通常不會要求像陳先生這樣的再融資貸款償還。
CIBC銀行發言人斯蒂芬妮·馬庫斯（Stephanie Marcus）透過電子郵件表示：“我們的流程是確保客戶知情並簽署授權書。”
但陳先生表示，在申請再融資時，CIBC從未告知他必須償還CMHC貸款。
陳先生和妻子在2019年向聯邦機構CMHC申請了這筆約4萬加元的貸款，當時正值前總理特魯多政府推出“首次購房者激勵計劃”的年份。
該計劃允許符合條件的首次購房者透過政府提供的無息貸款，獲得最高相當於房屋購買價10%的貸款，這將減少他們的抵押貸款和每月還款額。作為交換，政府將持有該房產的部分產權，房主必須在出售房屋時或25年內償還這筆貸款。
此類貸款登記為借款人房產的二次抵押貸款。
由於房主擔心與政府分享任何房屋淨值收益，特魯多推出的“首次購房者激勵計劃”在購房者中並不受歡迎，並於去年3月停止接受新的申請。
陳先生在11月首次與CIBC洽談再融資的可能性時，就向該銀行披露了這筆貸款。
陳先生的再融資協議包含一長串非抵押貸款債務，檔案稱這些債務將用新抵押貸款的資金償還。但合同中並未提及他們夫婦根據“首次購房者激勵計劃”獲得的貸款。
然而，檔案顯示，在陳先生和他的妻子簽署再融資協議後，銀行動用了約5.7萬加元（比陳先生的借款金額多出約1.7萬加元）來償還CMHC的貸款。
1.7萬總還款額包括貸款本金4萬、一筆約1.6萬加元的額外款項（這筆款項反映了政府在該房屋中持有的房屋淨值較高，該房屋自2019年以來一直在升值），以及一些適度的手續費。
陳先生表示，去年12月下旬，當他從CMHC的一封電子郵件中得知還款事宜時，他感到震驚。他說，如果他事先知道還清貸款是必要的一步，他可能就不會繼續進行再融資了。
CMHC發言人莫妮克·拉普蘭特(Monique LaPlante)透過電子郵件表示，該聯邦機構無法對具體交易發表評論，但“將繼續敦促借款人向其金融機構尋求進一步的澄清”。
拉普蘭特女士表示，借款人在申請償還“首次購房者激勵計劃”時無需簽署正式的申請檔案。
“根據具體情況，還款申請可以由借款人本人提交，也可以由第三方（例如律師或一級貸款機構）提交，”她說道。
“當一級貸款機構聯絡CMHC時，CMHC會依靠他們來核實並傳達借款人的指示，”她補充道。
懷特先生表示，CIBC和CMHC似乎都應對陳先生夫婦的遭遇負責。
“顯然，CIBC有責任就此事徵求知情同意，”他說道。此外，他還補充道，“CMHC似乎並未盡職盡責，核實這是否符合客戶的意願。”
他補充道，通常情況下，抵押貸款再融資交易中都會有律師參與，以確保符合借款人的意願。
但在陳先生的案例中，是一家產權保險公司負責與CIBC完成新抵押貸款的交割，包括償還CMHC的貸款。
產權保險（Title insurance ）保護房主及其貸款人免受與房產產權或所有權相關的損失，例如房屋抵押的未償債務、勘測和公共記錄中的錯誤或欺詐，一些提供產權保險的公司也負責處理某些房地產交易。
房產律師Matt Wilson 表示，安大略省並不要求新抵押貸款的登記或抵押貸款的解除必須由律師簽字。
他表示，依靠產權保險公司處理抵押貸款再融資可能更便宜，銀行有時稱之為“內部再融資交割”的常見做法。
但如果由保險公司處理文書工作，“就沒有人會回答借款人可能提出的問題，也不會維護借款人的利益。”
Wilson 先生表示，在安大略省，當律師處理涉及銀行等機構貸款機構的再融資時，他們通常同時代表貸款人和借款人，這意味著他們有責任維護雙方的利益。
補充說，在涉及特殊或複雜情況的案件中，依靠律師尤為重要。
陳先生表示，他已向CIBC銀行內部升級了投訴，如果他對銀行的回應不滿意，他將向加拿大銀行監察員：銀行服務和投資監察員（Ombudsman for Banking Services and Investments）提出申訴。
文章來源：
https://www.theglobeandmail.com/investing/personal-finance/article-cibc-mortgage-refinancing-cmhc-first-time-homebuyer-incentive/
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