溫哥華港灣
（微信ID：bcbaynews）
在加拿大住房體系的核心，正在悄然發生一場革命——不是在城市天際線上，而是在其最具影響力的保險機構——加拿大按揭與住房公司（CMHC）的資產負債表上。
幾十年來，CMHC 一直是幫助加拿大人購房的“看不見的手”：為買家提供擔保，穩定貸款機構，並在市場信心動搖時向市場注入流動性。但正如其 2024 年年度報告所揭示的那樣，這隻手已經轉向。就像我們的歐洲同行在幾十年間逐步從鼓勵購房轉向機構化租賃住房開發一樣，CMHC 也開始著力扶持住房經濟的另一個支柱：租賃開發。
這不僅是一次戰略調整，更是一場漸進的結構性變革，重塑了 CMHC 所服務的物件、資本的流向以及住房系統中風險的分配方式。也許幾十年後，我們會感謝 CMHC，因為現在的租賃住房已經填補了此前大幅減少的公寓供應缺口。
許多房地產專家談論所謂“2028 年的供應缺口”，屆時公寓開發管道徹底乾涸、新房供應也將短缺。但如果我們繼續以目前的速度建設租賃住房，這個問題可能就不復存在。
資料是最有力的證據
先從最基本的“意圖指標”說起——即保單餘額。
2024 年，CMHC 在多戶住宅上的保險餘額達到了 2130 億加元，而前一年為 1680 億。與此同時，單戶住宅的保險餘額降至 1620 億。這種“反轉”可謂歷史性時刻。CMHC 有史以來首次，其資產組合的重點不再是“擁有房產的夢想”，而是“租賃的現實”。
不僅是金額，還有住房單位數量。
CMHC 去年為 283,700 個租賃單位提供了保險，同比激增 28%。主要驅動因素是 CMHC 的 MLI Select 專案——目前幾乎是開發商唯一能負擔得起建房的融資方式。而同期用於自住房貸款的單位數僅為 49,600，增幅僅 3%。過去十年，這種差距從細微逐漸演變為巨大，且自 MLI Select 於 2022 年推出以來，增速進一步加快。
這個分化趨勢，講述了加拿大住房未來的發展方向，也揭示了誰可能會被甩在後面。
保費、違約與風險成本上升
再看看資金流向，圖景就更清晰了。CMHC 在多戶住宅保險業務中收取了 16.7 億加元的保費和費用，同比大增 73%。租賃保險如今已成為該機構保險收入的最大來源。
但保費增長也帶來了波動性風險。
CMHC 的保險服務費用率（衡量風險調整後的成本）在 2024 年攀升至 12.6%。該機構將上漲主要歸因於“魁北克地區多戶貸款違約數量上升”。逾期貸款數量從去年上升至 129 筆，增長 8%，儘管由於保險組合整體擴大，官方違約率（0.35%）略有下降。
負債增加，緩衝減少
與多戶住宅保險相關的負債飆升 34%，達到近 50 億加元。為了對沖這部分風險，CMHC 將其“合同服務利潤”儲備（即未實現利潤的緩衝資金）提升至 34 億加元。
不過，它最大的防禦動作並不在報表上，而是體現在分紅策略上。
2024 年，CMHC 大幅削減了向政府的分紅，主動囤積資本，為 2026 年 OSFI 將推出的新多戶住宅資本框架做準備。換句話說，CMHC 正在為一個更高資本要求的監管環境提前“蓄力”：承擔更多風險，減少資金流出。
這是一種穩健的治理方式。但同時也強調了 CMHC 在租賃市場中的參與度有多麼巨大，潛在風險有多麼顯著。
資本市場也在同步轉向
資本市場從不說謊。2024 年，它跟隨 CMHC 的步伐，全面湧入租賃領域。
多戶住宅相關的國家住房法案抵押證券（NHA-MBS）發行額飆升至 527 億加元，較上年增長 41%。相比之下，業主自住房的抵押證券幾乎停滯。2021 年以來的趨勢清晰可見：開發商及其融資銀行日益依賴 CMHC 保險支援的新租賃專案。
更關鍵的是，越來越多的這類抵押貸款被劃歸為“可負擔性掛鉤證券”，也就是與 MLI Select 專案掛鉤的產品。該專案鼓勵開發商建設能源高效、無障礙、可負擔的住房。2024 年，共發行了 388 億加元的這類證券，遠高於上一年的 290 億。
這是一個巧妙的設計。但當前的體量已使 CMHC 不僅是激勵者，更是制定者。它幾乎可以決定租賃住房開發的“遊戲規則”。
資本流動即政策方向
我們正目睹加拿大住房政策重心的一次再校準。
相比於單戶住宅，租賃專案獲批更快、建設更密集、融資更高效，而且更符合減碳目標、城市集約化發展，以及 CMHC 的可負擔性框架。對於聯邦政府來說，CMHC 的多戶融資引擎就是“解藥”。
但這種“解藥”也有代價。
每一塊投向租賃專案的保險額度，都是從支援業主購房中“抽”走的一塊磚。每一個便利租賃融資的政策調整，都會使業主之路變得更長、更難、更少補貼。
結果？我們正構建一個以租賃為主的住房體系——不是偶然，而是刻意設計。
當傾斜變成傾覆，怎麼辦？
毫無疑問，加拿大迫切需要更多租賃住房。也沒人質疑 CMHC 的工具日益強大、靈活、精準。
但問題來了：在解決當前危機的同時，我們是否正無意識地走向另一個危機？
加拿大住房體系一直依賴於租賃與擁有之間的良性平衡。一者提供流動性，另一者提供穩定性；一者給予靈活性，另一者積累財富。當這種平衡被打破，社會流動性減緩，貧富差距拉大，“中產夢”的根基將動搖。
CMHC 正以前所未有的規模支援租賃經濟。這既是巨大的機遇，也蘊含巨大的影響力。而“影響力”，若缺乏監督，終將轉化為“脆弱性”。
致各方利害關係人
如果你是開發商，CMHC 向你發出了明確訊號：現在是你出手的時機。資本在流入，保險有保障。只要你滿足其對可負擔性、能源效率和可達性的要求，它就會為你“保駕護航”。
更大的問題，是宏觀經濟風險。開發商必須判斷：我們是否正處於租賃供應“過度建設”的邊緣？特別是在人口增長放緩、租金下降、空置率上升的背景下。這種風險尤其在卡爾加里愈發明顯——2023 年，很多 MLI Select 專案基於 2% 空置率建模，但最終進入了 7% 空置率的市場。埃德蒙頓也可能走同一路徑，目前大量多倫多買家正投資該市的 MLI Select 多戶專案。
儘管多戶貸款違約率並未上升，但違約“數量”確實在增加，考慮到阿省歷史上的地產“繁榮-蕭條”週期，人們無法不擔心。
此外，目前全國在建租賃住房數量相對於現有租賃存量的比例，是數十年來的最高水平，其中部分地區（如 BC 省、大西洋地區）尤為脆弱。如果人口增長不能支撐需求，這波“供應洪峰”或將直接推高空置率。說實話，6% 甚至更高的空置率都不是不可想象的，我們現在才 2%。
如果你是投資者，跟著“錢”走。以 MLI Select 為主的租賃證券是當前流動性的熱點所在。
但如果你是政策制定者、購房者或貸款機構？你需要提出更尖銳的問題：
* 在這個向機構租賃傾斜的體系中，誰來為首次購房者撐腰？
* 有哪些保障措施可以確保租賃驅動的風險不會壓垮 CMHC 的核心使命？
* 如何在鐘擺擺得太遠之前，重新恢復平衡？
毫無疑問，加拿大的住房未來一定是“租賃化”的。但更重要的問題是：它是否也能實現公平、可持續與韌性？
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