矽谷人講矽谷事
舊金山、矽谷最新鮮真實的房地產資訊
看到喜歡的房子，你的agent會跟你說，我們要下Offer了，這個Offer指的什麼呢？就是購房合同。合同至關重要，關係到你是否可以買到房子，訂金是否可以拿回，更是在買賣過程中出現爭議時的法律依據。
今天Wen就來講講購房合同裡面的幾個關鍵點，瞭解了這些，雖然你不用自己寫合同，但是至少你在籤合同時可以清楚知道自己擁有和放棄了哪些權益。
合同一共15頁，是由加州房地產協會的律師撰寫的，我們現在就來詳細看看。
前面幾頁是表明agent和客戶之間的代理關係；小心WireFraud匯款詐騙，agent是否代表多個買家等，這些是範本，簽字即可。
我們最需要關注的正本合同——“CALIFORNIA RESIDENTIALPURCHASE AGREEMENT AND JOINT ESCROW INSTRUCTIONS”，一共十頁。
第一頁：
在這一頁，你需要認真核對一下房屋地址和購房價格。通常訂金是房價的3%，合同裡面預設seller接受合同後3個工作日交訂金到Escrow，但是現在為了提高Offer競爭力，通常會選1個工作日交訂金。
第二頁：
涉及到很重要的Contingency，Contingency的意思是你在一定時間內保有這個權利可以隨時拿回訂金退出合同，合同裡面主要有三個Contingency——Loan Contingency，Appraisal Contingency，Inspection Contingency。
你可以選擇是否RemoveLoan Contingency和Appraisal Contingency。這兩個Contingency有什麼區別呢？
Loan Contingency，顧名思義，和銀行Lender有關，例如你加了21天的Loan Contingency，在對方接受Offer之後的21天內，如果發現這個房子有訴訟，違章加建或者你的信用分數不夠等等，而導致銀行不能貸款，你可以拿回訂金退出合同。
Appraisal Contingency，和你是否有足夠的首付買房子有很大關係。進入合同後，銀行會第一時間派出估價師對房屋進行估價，通常我們都是20%首付，80%銀行貸款。但是這個80%的金額不是取決於你購買的房價，而是取決於估價師對房屋的估價。例如，你購買金額是120萬美金，首付24萬，銀行貸款96萬，但是appraisal房子只有100萬美金，那麼銀行最多給你貸款80萬（80%），你首付就需要40萬，這個差價16萬需要你自己補上。所以這個Contingency的目的是如果估價低了，你首付款不夠，你還可以拿回訂金退出合同。通常來說，一個有經驗的agent在出價時必須要考慮appraisal的風險。
這一頁的第6項，是留給agent發揮的，可以寫一些對Seller的其他要求（合同裡面沒有的），但是要非常慎重。
第三頁：
這一頁重點內容是：第一，購房過程中涉及的各種費用誰來支付，例如escrowfee，titleinsurance，countytransfer tax等等，每個城市都有通用的規則；第二，買的房子包含什麼，例如冰箱，洗衣機等等；第三，買的房子不包含什麼，例如你不喜歡後院的工具房，可以要求seller交房時清理掉。
如果房屋裡面有一些Lease的東西，例如太陽能供電系統，一定要提前和seller核實具體的條款。
第四頁：
最主要是關於seller是否要回租房屋，或者房子裡面現在有租客，在交房前租客是否要搬走。如果你買的是投資房，房屋裡面有租客，而且你允許租客繼續租這個房子，注意做好租客的押金交接工作，以及租客保險的購買。
第五頁：
預設我們買房是“AS-IS”，除非有其它特別說明。這個代表Buyer不需要Seller對房屋再做任何的維修工作。
第六頁：
這裡重點涉及我們前面提到的InspectionContingency，例如你加了5天的InspectionContingency，那麼在進入合同5天內，你可以請專人來檢查房屋，如果有發現和之前disclosure不符的地方，你可以退出合同。通常在南灣，seller在出售房屋時已經做好各項檢查工作，但是東灣那邊很多時候是買房者自己找專業公司進行房屋檢查。
在市場競爭激烈的情況下，很多時候seller會要求你remove所有的contingency，這時你需要再簽字另外一份檔案。
第七頁至第九頁：
這幾頁內容，主要是關於escrow的instruction，如果有爭議應該怎麼解決，以及一些名詞解釋。
第十頁：
最主要是雙方agent以及公司的資訊，還有最後close時，title company需要填寫的內容。
上面說了合同的重點，對於Buyer來說，最重要是考慮價格，還有三個contingency，contingency可以說是雙刃劍，如果加了，是保護Buyer的權益，但是也會降低Offer的競爭力。所以要從Offer競爭強度，房屋condition，Buyer對房子的喜愛程度，銀行貸款的信心等等多方面權衡考慮。
如果有什麼問題，歡迎加Wen的微信“wenzhaoca”諮詢。祝大家都能買到稱心如意的DreamHouse。
點選標題可以檢視更多Wen的文章
關於Wen Zhao——不忘初心 方得始終
灣區買房經驗談
三步教你成為矽谷買房專家——灣區買房經驗談（一）
新房、二手房優劣勢詳細分析——灣區買房經驗談（二）
進入購房合同後，你還有哪些工作需要做？——灣區買房經驗談（三）
房子Close之後，你還需要做哪些工作？——灣區買房經驗談（四）
什麼是Eichler Homes以及它的利與弊
矽谷獨享全美最優質水源（Yosemite雪融水）——舊金山、南灣飲用水源淺析
不可不知的換季養護房屋小常識
新房推薦
東灣Fremont、Newark、Union City、Hayward新盤彙總，你想知道的都在這裡了
Santa Clara新房上市！——11月好房推薦
Mountain View新房上市！——11月好房推薦
城市介紹
人間天堂 矽谷探秘（一）——看看不一樣的矽谷
灣區搶房大戰中的小清新——人間天堂 矽谷探秘（二）
新宇宙中心Sunnyvale房價持續暴漲的秘密——人間天堂 矽谷探秘（三）
Santa Clara南灣的價值窪地要失守了嗎？——人間天堂 矽谷探秘（四）
為什麼矽谷華人如此偏愛Fremont？——人間天堂 矽谷探秘（五）
North San Jose會是下一個投資熱點嗎？——人間天堂 矽谷探秘（六）
其它精選文章
從大資料看2018矽谷房產走勢和投資價值
中國人在加州購房的流程與常見問題
理性看待舊金山灣區房市降溫——灣區30年房產市場週期解讀
Niche 2018年舊金山灣區公立高中排名前50榜單
宣告 所有文章均屬作者原創，如需轉載，請聯絡本人。
關於Wen Zhao——不忘初心 方得始終
Wen在北大學習期間，曾被送往美國WashingtonUniversity和Emory University 商學院交換學習。在Emory時，談判（Negotiation）課程拿到最高分，並和Team為UPS全球跨境業務做了市場調研分析，熟悉各個國家的文化及消費者習慣。
26歲成為鳳凰衛視史上最年輕的總監，曾主管三個部門。2008年創辦男裝品牌（HANY.CN），靠著優質的產品和服務，現在HANY已經是年銷售上億的線上服裝公司。在辛苦的創業初期，鳳凰衛視的各位同仁傾力相助，所有的男主持人都身穿HANY男裝，並在所有鳳凰臺為HANY做廣告。
但是，我從來不是一個商人。
在鳳凰衛視工作的時候，從負責所有的媒體合作，到創辦運營鳳凰部落格，再到後來負責所有主持人、鳳凰大型活動的合作，手裡是有一定權利的。可是，每一天，我都過的很坦然，在那個職位上，沒有收過合作伙伴的一分錢，我做的每一個決定，都是把公司的利益擺在第一位。所以，在鳳凰，成長很快，也受合作伙伴和一些同事的尊重。前老闆對我說，他從華爾街一路走到香港、北京，我是唯一一個讓他感受到感動的員工，從我身上，他也看到了簡單就是力量。
Realtor這個職業對於我來說，充滿樂趣，挑戰和成就感。
為客戶在預算內以最少的錢買到他們的Dream House，是Wen的目標以及從事這份工作的最大動力。
曾有客戶對Wen說“你是世界上最好的agent，遇到你是我們的幸運”。Wen深知對於大多數人而言，房產是人生中所擁有的最貴重的投入和資產，不僅承載了居住與投資的功能，還承載了“家”的情感因素，是一個充滿幸福回憶的地方。所以，Wen是用心去幫每一位客戶找到他們的DreamHouse，就像是為Wen自己挑選房子一樣。
怎樣算是一個好的Agent
I put your needs first because I wantto be the best Realtor possible.
-
永遠把客戶的利益放在第一位。
-
能夠深入瞭解客戶需求：客戶的家庭狀況，現在工作情況，將來的工作打算，預算等等。
-
非常瞭解灣區房地產市場：交通、學區、價格、戶型結構，房子的各種軟硬傷……。
從上面最基本的三點出發，為客戶提供最優的買房選擇；加上誠實、善良的品性，高超的談判技巧，在買賣房屋的過程中維護自己客戶的利益。
買房案例一
這是一位在Google工作的客戶。客戶是工程師，所以在比較房子的時候非常理智和冷靜，加上對我的信任，所以我們很快速的鎖定了目標房子。
Wen除了對房子的地基，材料，建築成本，維修成本都很瞭解之外，最大的特長是非常擅於談判，為客戶爭取利益。在和Listingagent接觸一週後，給對方留下了良好的印象，所以在沒有counteroffer的情況下，以第二名的出價拿到了我們的目標房子，比客戶心理價位少了近十萬。
Wen的這位客戶說，因為Wen對市場的足夠了解，所以第一次Offer就能買到房子，相比他同事下了20次offer還沒買到，太高效了，是完全超出預期的一次合作。客戶主動給Wen寫了一篇評價，發在Google內部網站，希望對他的同事們有所幫助。
From Google clients:
I highly recommend Wen Zhao who is our buyer agent, sheis the person we trust.
We talked to a few agents, she was not the one withhighest volume, but we all know what we need is the better service, she offersexcellent one.
She spent time talking with us to make sure sheunderstands what we need, she is always available, she gave us advice onlocation, age, schools and potential repair cost, we understood all pros andcons before making offer. We were able to avoid a risky purchase.
She is professional and has wide knowledge aboutconstruction, renovations and materials. She gave us valuable ideas about houseconditions, renovation plans, helped us interview contractors, walked with usto pick materials and shared resources she has.
The most important thing is the price.She knows market very well, and she spent huge effort on case study and offernegotiation trying to save money for us. It is always exciting to get a newhome with price below appraisal, but what really matter is how much higher isyour offer above the others, we won the house at the 2nd place. That's awesomeexperience!
買房案例二
這是一位在Facebook工作的客戶。Wen幫客戶在預算內買到Newark最好的位置，風景優美，超過7000sqft的lot，四個臥室的大房子。購買價格低於心理價位。Wen當時瞭解到這個房子的屋主在這裡生活了超過25年，對於房子的一草一木都充滿了感情，Wen為客戶準備了一封信隨offer一起遞出，房主說因為這封信深深打動了他們，因此在眾多offer裡面選擇了我們，並且沒有給其他人counteroffer的機會。
From Facebook clients:
Dear Wen,
Thank you for helping us to find thisperfect home! We appreciate and enjoyed that you looked so many houses with us,and helped us make our decision.
I see that you have a very good eyefor excellent houses, and you're an expert on house value appraisal. I feltthat I saved a lot of money on buying this house. You consider for us, and onevery house search you gave us best options and useful information (schoolrate, commute time, safety etc.), which saved us a lot of time.
Your constant positive energy, yourbrilliant sense of market, all combined you as a great real estate agent withbig potential!
We appreciate all of your time spentfor helping us purchase our first home in California.
買房案例三
這是Wen今年十一月剛剛幫客戶在MountainView買到的SingleFamily，他們的DreamHouse。也是一次offer就中，比客戶的心理價位低了十幾萬，比同月close的同社群同戶型的房子低了近二十五萬。
和客戶從今年五月份就在一起合作了，因為是第一次購房，首付款也沒有到位，所以我就每週挑出不同型別，但是符合客戶需求的房子，讓客戶多多瞭解市場。到現在接近半年的時間，彼此信任，和客戶一家都成為了好朋友。客戶還沒有買到自己的房子之前，就已經把周圍需要買房的好朋友、同事都介紹給我。
關注我們
矽谷人講述矽谷事，讓您看看不一樣的矽谷，為您提供來自矽谷最新鮮真實的房產資訊。
