今天這篇文章，會更多從研判的角度聊一下日元匯率未來的走勢，以及作為日元資產代表的東京房地產，預測會有的表現。
先說觀點：
1、至少3~5年內，中長期日元看漲；
2、匯率是比較出來的，長期看美元和人民幣仍將承壓；
3、東京23區房產租金收益會略微降低，房價持續上漲；
近段時間，美元、人民幣、日元在匯率市場上的劇烈波動，都有比較多人在關注。尤其特朗普關稅政策2.0出臺後，美元、人民幣均貶值，各有各的承壓。而日元則對這兩種貨幣急速升值。
就在上週，日元對美元匯率還曾一度突破140，對人民幣匯率也一度漲至5.20的位置，後面回落。日元對美元和人民幣匯率，分別平穩保持在143和5.0上方狀態。
日元還會再往下跌嗎，現在是否適合換匯？這是許多計劃進行多幣種和資產配置的朋友關心的問題。
首先，個人認為，除非有重大極端的事件衝擊，否則日元大幅下跌的可能性，微乎其微。
之前兩年，日元暴跌原因只有一個，日美間的貨幣利差拉大，美聯儲加息讓所有非美貨幣都跌了。
日本利率最低，貶值最狠。直至後面日元升值，其實也基本和兩國利差變化密切相關（美聯儲降息，日本央行加息）。
但從今年4月開始，美元與日元、乃至人民幣與日元之間的匯率波動，出現了一個根本性的變化——
利差關係對匯率的影響被縮小了，關稅政策成了影響日美貨幣表現的重心。
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理解這一點很關鍵。
這也解釋了，為什麼最近美聯儲表明不想貿然降息，日銀也暗示在接下來暫會維持0.5%的政策利率不變，卻仍舊沒影響美元走弱、日元堅挺。
只因，美國的關稅政策讓國際市場對美國未來財政的經濟表現不安，資本已經在重新評估、且部分撤出美元資產投向其它資產。
說明利差問題在關稅大棒面前都是小case了，而是全球資金在重新流動選擇，哪裡有更安全的資產？
很明顯，日本有被選為全球資金避風港之一的潛力，才會帶動日元急漲。
根據日本財務省週四釋出的初步每週資料，截至4月份，海外投資者已淨買入9.64萬億日元(約合675億美元)的日本債券和股票。這是自1996年有記錄以來的歷史最高水平。
美國關稅政策的影響必然是長期的，所以能基本確定，美元貶值（因資金流出）、人民幣承壓（承受最高強度的關稅壓力），日元對美、日兩國貨幣升值，畢竟匯率是比較出來的。
而且雖說貨幣利差的影響被削弱，但邏輯還在，即美國進入降息週期，日本進入加息週期。
再怎麼看，想要日元對美元匯率跌回150附近，或者對人民幣匯率跌回4開頭，似乎並不容易，日元中長期多數看漲。
另外還有一點，對於國內部分投資者來說，可能過去兩年時間習慣了日元兌人民幣匯率維持在4點幾左右，總覺得日元漲至“5”字頭屬於匯率高位，其實不然。
日元兌人民幣正常水平應該是在6左右。回看過去，2021年前後，日元匯率基本在6~6.5區間。
如今5.0附近，依然算是日元低位。如果需要換日元，現在的節點仍是個機會，看個人需求可分批次配置。
日元匯率能否跌回更低，對於眾多投資者來說，關係著是否再有一個極優的匯率視窗期“抄底”日本房產，能不能再等候一下？
答案是，有意向配置日元資產，買優質房產的越早行動比較好。
先不說，日元如前面分析，幾乎沒有再大幅下滑的可能（短期波動也許有）；更重要是，東京23區尤其是核心區的房價，受供需關係影響，一路持續上漲。
東京好房子不等人。
如今整個東京圈新房發售量減半，因成本問題，二手房爭奪變得尤為激烈。
根據最新資料顯示，東京23區的二手公寓成交量為3074套，同比下降11.7%。可是，23區二手公寓平均成交單價同比上漲11.2%！這說明，市場對優質房產的需求仍很高，可賣主惜售，供不應求。
與其一直再等待著些許匯率波動再出手，倒不如看準合適的投資房產買入，立馬就能產生租金收益。
越晚進場，東京樓市可供選擇的只會更少，價格也變得更高，相對的租金收益會被擠縮。配置日元資產、房產都是要放到中長期來看的，視窗期依然開啟。
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