據《環球郵報》報道，隨著多倫多地區已完工但尚未售出的公寓數量創下新高，越來越多貸款方和投資者開始爭奪市場，為開發商提供批量出售庫存單元或為其庫存融資的選擇。
“現在到處都有人來找我。我接到各種大宗批發購買的提議。” 專門銷售期房樓花公寓的地產經紀公司 Baker Real Estate Inc. 總裁 Harley Nakelsky 表示。他所說的“有人”，是指一些集團或公司願意拿出數百萬資金，在一筆交易中收購數十套新近完工的公寓。
與此同時，他也收到了開發商方面的主動聯絡——希望一次性賣出大批未售出的單位。“有的專案希望出手77套，有的只有7套……具體情況因開發商而異。”
據Zonda Urban的分析，2025年第一季度，在大多倫多及漢密爾頓地區公寓庫存爆倉。自2020年以來上市銷售的專案中，有708套單位完工卻仍未售出。這一數字是2024年同期52套的13倍。
這一資料還不包括2020年前開始銷售但仍未售出的另外一千套單位。考慮到新建公寓平均售價約為70萬加元，有些甚至超過100萬加元，這些庫存代表著開發商專案中上億加元的資金被“套牢”。
CBRE加拿大土地服務部副主席 Mike Czestochowski 表示：“這些人積壓的庫存裡，往往就是他們利潤的主要來源。”
問題在於定價：許多未售出公寓最初定價高於當前市場水平，使得普通買家望而卻步，而大宗買家則要求“打折”。
“他們要求的是非常划算的價格，”Nakelsky 說，“但問題是，有些出價遠低於開發商心理預期和合理售價。”
因此，越來越多開發商轉向另一種融資方式——庫存貸款（inventory loan），這在過去市場緊張時期也曾流行。
CFO Capital的總裁兼首席貸款經紀Mark Kay自2004年起就從事商業地產庫存貸款業務。
他說，上一次業務量顯著增長是在2008年金融危機期間，當時零售和辦公公寓無人問津，整個經濟陷入停滯。過去15年間，由於住宅公寓價格一路上漲，幾乎沒有人需要庫存貸款。但現在情況不同了。
“我們剛在安省南部完成一筆貸款，”Kay說。他表示，公司過去12個月在全國範圍內為數百套住宅公寓提供了庫存貸款。
通常操作方式是：CFO Capital按庫存公寓當前價值的55%提供貸款，並在每套公寓上登記按揭。多倫多市中心的貸款期限為一年，市外為18個月，利率在6.5%至8.5%之間。
Kay表示：“關鍵在於判斷：我是否要虧本‘甩賣’，還是先貸一筆款撐下去？”
這些貸款的前提是開發商相信市場會復甦，未來能以更好價格出售以償還貸款。
多數庫存交易都保持低調，但最近有一筆大宗交易在業內小有宣傳：今年5月，Stafford Developments宣佈在Osmington Inc.和Gal Investments融資協助下，收購了33個單位及27個車位。
儘管聘請公關公司並在LinkedIn釋出訊息，但這些公司的高管都婉拒了後續採訪。相比之下，賣方——Mirabella Corp.總裁兼CEO Julie Di Lorenzo則願意分享交易細節。
她表示：“我們早已還清銀行貸款，並不急於出售。這次是為了騰出資金用於未來專案。” 她補充，公司正在關注卡爾加里和渥太華的新專案。
該專案名為Mirabella Lakeshore，是一座雙塔共700餘單元的大樓，於2022年註冊，公司已經將所有單位出租完畢。Mirabella與CBRE的商業地產團隊合作推動大宗交易，並最終從約7個認真買家中敲定交易。
她坦言，由於是大宗出售，價格會有折扣。
“如果分開賣，每套肯定能賣得更高，”她說，“但我們希望買家繼續將這些單位用於出租。我們自己在樓裡還有一些單位，不想看見有人轉手拋售。”
業內普遍認為，加拿大大型開發商不太可能參與大宗銷售或庫存貸款，但許多中小開發商可能正在考慮，甚至已經開始這樣做。
“我認為這種趨勢會更多，”Czestochowski說，“90年代中期也有類似情況，不過當時更多是因為專案‘爆倉’。現在市場中有許多受壓資產或面臨壓力的業主，形成了機會。”
過去幾年，行業面臨多重壓力：疫情導致延期，通脹推高成本，加拿大央行為控制通脹而加息，以及買家需求下降和貿易戰引發的經濟不確定性。
隨著數千套單位仍在建，未來一年還有大量新盤交付，未售庫存可能還將增加。
Kay透露，在最近與一位開發商的會面中，後者已經開始提前佈局。
“他們說：‘我們大機率會找你做庫存貸款，目前還不確定要貸幾套。’”
他表示，目前開發商的未售比例從10%到30%不等。“大多數人都在為未來6到12個月做積極準備。”
新聞來源：
https://www.theglobeandmail.com/real-estate/article-developers-condo-sales-toronto/
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