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缺乏交易量的市場
2024 年，美國居住地產進入了買方賣方全部躺平沒有交易量的時代。美國全年房產交易量在2024年是一個歷史低谷 — 是1995年以來最少的一年。與此同時，美國人口從1995年的2.666億增加到了2024年的3.401億，增加了28%左右。傳說中愛搬家、車輪上的美國人，被突然升高的利率施了“定身咒”，集體躺平。
解釋一下為什麼利率突然升高會導致“Lock effect”。在美國買房時，多數人會鎖定利率，最長30年，也有 5年，7年，10年等選擇。居住房產（商業房產不行！）房主在任何時間都可以選擇重新貸款，重新鎖定利率。疫情利率超低期間，全美房主大多數都refinance, 鎖定長期低利率— 就像搶到了一張長期折扣券。一旦賣房子，鎖定利率的房貸合同結清，這張長期折扣券就作廢了。
Figure1: 全美住房年交易量
Credit：https://tradingeconomics.com/
沒有房子的人在高房價高利率雙重壓力下越來越買不起房子，而那些有房子並在疫情期間鎖定了超低貸款利率的人，則不敢放棄自己的"折扣券"，不敢賣房子，不敢搬家，連換工作都要三思而後行。全美房產市場雖然整體價格穩定，但是流動性驟減。
房價受就業影響。資料迷在就業資料上，也看到了類似的現象：全美失業率很低，但是公司招聘數量在收縮，主動離職的人數也在收縮。雖然每次公佈的就業市場資料都很繁榮興旺，但是人員和職位流動性下降，初入職場的年輕人找工困難–彷彿在參加一場大部分椅子都被膠水粘住的"音樂椅子"遊戲。
對於剛剛畢業的大學生來說，他們還遇到了一個更大的挑戰：AI時代的到來。就像當年蒸汽機徹底改變了手工業者的命運一樣，AI也會重塑白領工作的格局。入門級白領崗位正在迅速消退，新畢業生面臨著前所未有的求職挑戰–不僅要和同齡人競爭那些"沒被膠水粘住的椅子"，還要和日益智慧的AI"搶飯碗"。
Credit：ChatGPT
全球右轉ING，基礎邏輯改變
上面是對2024年美國市場的觀察和總結，也是資料迷對2025 年上半年市場的預判 — 缺乏交易量的市場。我們只敢預判4個月。因為：
闖王第二任期不浪費一分鐘，大刀闊斧改革ing。這些改革政策會對美國的政治經濟體系產生重大影響，但具體影響還需要進一步觀察。到底都會有哪些新政，細節如何，執行如何，效果和連鎖反應如何，都需要時間觀察。
對波士頓房地產市場而言，RFK Jr.的任命帶來了新的不確定性。在闖王宣佈提名RFK Jr.為衛生部長的當天，美國製藥股應聲下跌。RFK Jr . 未來推行的醫療衛生改革措施會影響美國製藥行業的利潤水平，作為全球製藥研發中心的波士頓，其經濟發展和房地產市場也必然會受到顯著影響。
工資增長和可支付性
好了，說了這麼多，美吉居地產資料迷今年上半年看好哪些麻州區域呢？為什麼？還是資料說話。
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工資增長
就業機會和工資增長永遠是房價的基礎。根據2024年6月（https://www.census.gov/）釋出的資料，從2017-2022這段時間裡，麻州只有3個zipcode 工資單總額增加, 分別是：
Cambridge和Worcester都曾經是過去10年裡麻州房價增長的明星，所以02466 Auburndale是非常值得關注的新興區域。
2.房價收入比
雖然有很多千禧一代進入成家生子想在郊區買房子的階段，但是想買和買得起是兩件事。Affordability 是目前地產市場的重要問題。有鑑於當前接近7%的房貸利率和1998年房貸利率近似，美吉居資料迷做了一個房價收入比分析。特別說明一下，通常經濟學裡的房價收入比是指房價和當地居民的收入的比值，資料迷這裡分析的是房價和當地公司發出去工資單的平均年收入比值。所有的臥城“bedroom town” 都不在這個分析中。那麼哪些區域的可支付性比起1998年沒有太大變化，甚至有所改善呢？ 請看下錶：
在這張表單上，02466 Auburndale又一次獨佔鰲首，也是麻州唯一一個2022年房價支付指數比1998 年便宜的zip code.
3 移民社群房價會受影響
闖王對undocumented immigrant 的態度清晰明瞭，相關政策和執行對全美房產市場的影響還有待觀察。一方面，人口減少會造成需求減少降低房價，另一方面，目前全美建築行業人員奇缺，大規模的mass deportation 會進一步推高建設成本，減少房屋供給，推高房價。
移民佔比高的社群，房價下降的機率會大大提高，波士頓周邊哪些社群undocumented immigrant 人口占比比較高？看一下最近ICE 的行動區域基本就知道了。
總結
美吉居資料迷對2025 年上半年房市的預判是：降利率這件事短期希望不大，至少2025 年上半年機會不大。所以買家賣家會繼續躺平，MA 02466 Auburndale有希望成為2025 年麻省地產明星。
好了， 今天就聊到這裡吧。麻州的房主們， 歡迎聯絡[email protected]入微信群， 大家討論互助。
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