美國建房趕不上老房老化，近半家庭買不起新房，裝修市場意外火爆！

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根據最新資料，美國房屋房齡過長的問題日益嚴重，新房建設難以跟上需求增長，購房可負擔性持續處於低位，開發商面臨建材價格上漲等問題，房貸利率依然在高位徘徊。在多重壓力之下，全美住宅建設和銷售活躍度整體疲軟。

根據美國住宅建築商協會（NAHB）的調查報告，截至2023年，全美業主自住的房齡中位數已達41年，較2005年時的31年有顯著增長。這一趨勢在2008年金融危機後加速，背後的原因是長年以來美國新屋建設嚴重滯後的現實情況。

2023年時，建於1980年前的自住房佔比高達48%。其中，更有35%建於1970年之前。與之形成鮮明對比的是，2010至2019年間建造的房屋僅佔9%，而2020至2023年間新增的自住房僅約260萬套，佔比不到3%。

房屋老化不僅意味著維護成本的上升和裝修翻新成為剛需，也反映出美國住宅更新換代能力的乏力。孫斯陶指出，自疫情以來的房貸“鎖定效應”（lock-in effect）使得大量業主不願出售低利率時代貸款買下的房屋，轉而選擇於原有房屋的維修和擴建，以應對家庭人口變化和需求增長。NAHB分析認為，從長期看，美國房屋翻新市場的增長潛力可能超過新建住宅市場。

與此同時，美國買房難問題仍未得到改善。NAHB在其釋出的2025年“購房力金字塔”分析報告中指出，全美有大約70%的家庭（約9400萬戶）無力承擔一套售價為40萬美元的住房，而2025年新建住宅的房價中位數已達46萬美元。

以今年年初6.5%的房貸利率測算，要購買一套20萬美元的住房，購房者家庭年收入至少要達到6.15萬美元。然而，當前有超過5287萬個美國家庭的收入低於該門檻，他們只能承受價格在20萬美元以下的住房。而在這個房價區間內，全美自住房的數量僅為2200萬套，供需嚴重錯配。

在20萬至30萬美元區間，有能力負擔的家庭數量為2353萬，但該房價區間內的房源數量同樣不足。這種“房價金字塔倒掛”現象意味著，真正能買得起市場上大多數新房的家庭，僅佔少數。高房價、高利率和房源結構不匹配，持續構成美國購房者的三重障礙。

在現房市場供給不足的大環境下，住房供給端也未能提供足夠支撐。根據美國人口普查局和住房與城市發展部（HUD）聯合釋出的資料，2025年3月美國整體住宅新開工量年化折算為132萬套，環比下跌11.4%。其中，獨棟住宅開工量下滑14.2%，降至年化94萬套，相比2024年同期下降了9.7%。

獨棟住宅的開工量今年以來更是累計下降5.6%。在多戶住宅（如共管公寓等）方面，3月份開工量年化為38.4萬套，環比下降3.5%。不過，較去年同期增長近49%，顯示此前處於積壓狀態的建設專案進入了施工階段。

值得關注的是，在建設與完工節奏不匹配的背景下，當前全美在建住宅總量為140萬套，創下自2021年7月以來最低點。其中，獨棟住宅在建數量同比下滑8.7%至63.2萬套，而多戶住宅在建量則下降20%至75.9萬套。

這一趨勢也反映在完工量上。雖然部分多戶住宅專案加速交付，但整體節奏仍低於去年同期3.5%。在當前市場不確定性增加的背景下，許多開發商趨於保守，選擇推遲或縮減新專案啟動。

開發商情緒是衡量美國住房市場前景的重要指標之一。NAHB/Wells Fargo HMI住房市場建商情緒指數顯示，今年4月份，獨棟住宅市場信心僅為40，雖較3月微升1點，但仍處於悲觀區間（榮枯線50以下）。孫斯陶指出，這已是該指數連續數月徘徊在低位，反映出開發商普遍對未來市場持謹慎態度。

雖然3月份美國房貸利率的小幅回落曾短暫刺激了房產銷售，但來自進口建材關稅、地價高企、勞工短缺等多重不確定性依然是懸在開發商頭頂的達摩克利斯之劍。加之建設成本難以預測，開發商難以準確定價與制定投資計劃，普遍選擇延後施工或收縮規模，從而進一步制約了供給端恢復。

美國房貸利率持續處於高位，是壓制市場活躍度的另一個關鍵性因素。儘管3月短暫回落，但整體仍維持在6.5-7%左右的高位，使得月供成本居高不下，購房者預算壓力倍增。

高房價與高利率疊加令大多數美國家庭短期內難以實現購房目標。對於首次購房者族群來說，哪怕是最低價位的住房，也需要動用大量儲蓄作為首付款，同時還要面對高額的月供。在這種環境下，許多潛在買家選擇推遲購房計劃並繼續租房，進一步打擊了新房市場的需求側支撐。

孫斯陶認為，在未來可預見的數月內，美國樓市或將繼續在結構性失衡中徘徊，等待利率實質性下行與政策方向明朗所帶來的新動能。

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