美國住房擁有率創五年新低炒房回報空間持續壓縮

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買房，不再輕鬆；投資，也難再暴利。隨著住房擁有率跌至五年新低，房產投資回報空間持續被壓縮，美國房地產市場正進入一個更加現實的新階段。

根據美國人口普查局釋出的最新住房空置調查報告，截至2024年第一季度，全美住房擁有率下降至65.1%。這是自2020年第一季度以來的最低水平，比2004年69.2%的峰值下降了4.1個百分點，也低於過去25年66.3%的平均水平。

2020年的低利率環境曾一度推動美國住房自有率上升了1.3%，是自美國人口普查局1960年開始跟蹤這一資料以來的最大年度增幅。根據哈佛大學住房研究聯合的“2023年美國住房報告”，2021年至2022年期間，美國住房擁有率達到65.8%，比2016年的低點高了2.4個百分點。但是，如今高昂的資金成本讓大多數幾年前低利率期間符合貸款條件的購房者無法擁有自己的住房。許多人本希望透過購買首套住宅來積累財富，現在卻發現困難重重。

根據美國房產建築商協會（N.A.H.B.）的報道，去年，除了35歲以下和65歲以上的群體外，幾乎所有年齡段的住房擁有率皆出現了下降。35歲以下年輕家庭的住房擁有率略微上升至36.6%，但仍處於近六年來的最低水平。35至44歲人群的住房擁有率從61.4%降至60.3%，55至64歲人群則從76.3%下滑至75.2%。45至54歲群體的住房擁有率則小幅下降，從70.8%微跌至70.6%。65歲及以上群體的住房擁有率則從78.7%微升至79%。

2025年第一季度，全美出租屋空置率升至7.1%，基本回歸至疫情前的常態水平。與此同時，自有住房空置率維持在1.1%，接近調查歷史上67年最低的0.7%。

H.V.S.資料顯示，全美家庭總數由一年前的1.31億戶增加至1.322億戶，其中租房子的家庭增長了120萬戶，而擁有住房的家庭僅增加了10.6萬戶。孫斯陶認為，這一趨勢證明越來越多的美國人正在推遲買房計劃或被迫長期租房。

在過去的十餘年裡，美國房產投資者收穫了豐厚回報。但隨著房價的抬高和融資成本的上升，炒房利潤正在被不斷壓縮。根據孫斯陶的市場觀察，如今的高房價與高房貸利率，令炒房（Flipping）的利潤率明顯下滑。扣除翻修費用後的毛利潤率，不僅大幅低於十年餘前，更是低於疫情期間。

孫斯陶提醒大家，如果房產投資者要想在房價高的地區賺差價的話，那麼就必須要有更高的風險承受能力和做好長期持有的心理準備。貸款利息、房產稅以及維護支出等高昂的持有成本，正不斷侵蝕利潤空間。

當前美國房地產市場的最大挑戰之一，是首次購房者被高房價和高利率排擠出購房市場。在此背景下，根據美國房地產經紀人協會（N.A.R.）的資料，當前美國購房者的房貸首付比例中位數已高達20%。如今，首次購房者想要申請房貸的話，需要具備更好的財務狀況。

美國房貸利率自2022年以來持續走高。2025年初，30年期固定抵押貸款利率維持在6.5%-7%之間，這使得月供負擔大幅上升。例如，在2020年貸款30萬美元購房時，月供僅需約1,200美元，而如今同樣貸款金額下，月供已接近2,000美元。

與此同時，美國房價也居高不下。根據Redfin的資料，2025年春季，美國房產售價中位數仍高達43萬美元左右，處於歷史高位，購房門檻遠超疫情前水平。

在購房變得更加困難的背景下，租房需求的增長推高了租金水平。尤其是在收入水平較高的大城市，租金漲幅尤為明顯。根據Zillow租房指數，2025年第一季度，全美租金中位數同比上漲了3.5%。

不過，租金漲幅呈現出顯著的區域性差異。比如，舊金山和紐約等高收入城市的租金依然高企，而亞特蘭大、菲尼克斯等地則出現了租金漲幅趨緩甚至區域性下跌的現象。

值得注意的是，雖然租金普遍上漲，但在收入較高地區，由於居民收入較高，租金水平往往也水漲船高。因此，在評估租金可負擔性時，應該同時考慮當地收入水平，而不能單純比較租金的高低。

孫斯陶指出，目前美國房產市場正在經歷深刻的結構性變化。高房價和高房貸利率，使得傳統意義上的“買房致富”路徑變得更加困難。無論是自住類購房者，還是房產投資者，如今都面臨著前所未有的挑戰。

在可預見的未來，除非房價出現大幅修正，或者房貸利率顯著下降，否則住房擁有率很難迅速回升。對許多美國家庭而言，買房將是一場漫長而艱難的馬拉松。未來，美國房產市場或將步入一個新的階段，購房者與投資者都需要以更加審慎和務實的心態，來應對多變的市場環境。

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