2025.07.17
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作者 | 第一財經 孫夢凡
上市房企半年業績預披期，虧損、預減仍是行業“主基調”。
Wind資料顯示，截至7月17日，A股有超過70家房企釋出2025上半年業績預告，其中業績“預增”的有7家、業績“扭虧”的14家，此外有28家房企業績“續虧”，16家房企首次出現上半年業績虧損。整體而言，陷入虧損的房企佔比超六成。
分析人士指出，上市房企業績表現連年虧損，與低利潤專案集中結算有關，也與市場調整期減值準備等因素有關。如果行業基本面持續低迷，房企的現金流、信用表現、資產負債表將受到負面影響，已出險企業將面臨更大的資產貶值壓力。
業績盈利的“少數選手”
7月14日，保利發展釋出半年度業績快報，預計上半年歸屬於母公司所有者的淨利潤為27.35億元，扣除非經常性損益後的淨利潤預計為25.99億元。
作為行業龍頭，保利發展已是行業當中，能實現盈利的“少數選手”之一。儘管如此，上半年保利發展的歸母淨利潤降幅也達到63.15%，扣非淨利潤降幅達64.05%。
談及盈利下滑，保利發展表示，因房地產專案結轉規模下降，公司營業總收入同比下降；受行業和市場波動影響，結轉專案盈利能力下降，相關利潤指標同比下降。
民營房企濱江集團也實現了一定盈利規模，上半年預計歸屬上市公司股東的淨利潤為16.32億元～19.82億元，扣除非經常性損益後的淨利潤為16.37億元～19.87億元。
不過，與保利發展盈利下滑不同，上半年濱江集團兩個盈利指標的增幅均達40%～70%。該集團解釋稱，這主要因期內公司交付的樓盤體量，較上年同期增加所致。
除了這兩家，目前已披露業績預告的房企中，即便盈利規模也較小。
其中，新黃浦、天宸股份、天保基建、深深房A等7家房企業績“預增”，上半年預計淨利潤分別為1.02億、1880萬～2250萬、9000萬～1.3億、8500萬～1.2億，同比增幅分別為368%、640%～786%、1581.80%～2329.27%、1411.70%～2023.17%。
上述利潤暴增的房企，因本身規模較小，業績變動不具有典型性。比如天保基建，因子公司住宅專案於一季度衝回土地增值稅金額1.7億元，對本期歸母淨利潤影響金額為1.7億元，使得本期業績同比大幅上升。深深房則是因專案收入結轉增加。
上半年，另有衢州發展、華髮股份、大名城等5家房企實現盈利，不過同比為“預減”狀態。其中衢州發展預計淨利潤為2.1億元、華髮股份預計淨利潤1.68億元、大名城預計淨利潤3100萬～4600萬元，降幅分別為-86%、-86.69%、-78%～-68%。
值得注意的是，上半年還有城建發展、渝開發、鳳凰股份、粵宏遠A、中洲控股、大悅城、廣宇集團、南山控股、棲霞建設、中華企業、珠江股份等14家房企實現“扭虧為盈”。
變動較大的城建發展，預計半年度實現歸母淨利潤4.40億～6.54億元，扣除非經常性損益後歸母淨利潤預計3.47億～5.06億元，實現扭虧為盈。主要因期內天壇府、龍樾天元等房地產專案實現交付，以及持有的金融資產股價上漲。
此外，中華企業預計，上半年歸屬於上市公司股東的淨利潤為3.90億～5.70億元，扣除非經常性損益後的淨利潤為3.67億～5.47億元，同樣實現扭虧為盈，主要因具備結轉營業收入條件的專案、以及投資收益較上年同期增加所致。
盈利規模過億的渝開發，預計上半年淨利潤1.75億～2.25億元，主要因公司轉讓朗福公司1%股權，剩餘股權按公允價值重新計量確認投資收益2.4億元。中洲控股預計上半年淨利潤1.9億元，同樣因處置子公司的投資收益同比增加等原因。
大額虧損能否扭轉？
不論上升或下降，前述房企均交出了一份盈利“半年卷”，但放眼整個房地產行業，大額虧損、首虧以及續虧的房企仍是大多數，A股虧損房企數量佔比超六成。
較為典型的龍頭房企萬科，預計上半年淨虧損100億至120億元。主要原因包括：房地產開發專案結算規模顯著下降，毛利率仍處低位；考慮到業務風險敞口升高，新增計提資產減值；部分大宗資產交易和股權交易價格低於賬面值。
瑞銀髮表報告稱，由於合約銷售下降、公司側重於流動性而非盈利，以及缺乏土地收購，市場已預期萬科將錄得虧損。不過，萬科大股東深圳地鐵的支援，強化了萬科的流動性狀況。
華夏幸福虧損規模也較高。上半年預計歸屬於上市公司股東的淨利潤為-75億至-55億元之間，而去年同期為-48.49億元。業績預虧主要原因為：上半年房地產結轉專案較少，導致結轉收入下降；債務存量金額較大，導致財務費用維持高位。
另一家出險房企*ST金科，預計期內歸屬於上市公司股東的淨利潤為-45億元至-30億元。虧損規模擴大，主要因地產專案交付量減少，結算利潤下降；受債務逾期、訴訟判決生效未按期償還等原因，計提了各項逾期利息、罰息、違約金等。
此外，金地集團預計上半年歸母淨利潤為-42億元至-34億元之間，信達地產預計歸母淨利潤為-39億至-35億元之間，綠地控股預計歸母淨利潤為-30億元到-35億元之間，榮盛發展預計歸屬母公司淨利潤為-33億元至-22億元之間。
另有華僑城A、首開股份、北辰實業、金隅集團等房企預計虧損規模超十億；金融街、福星股份、上實發展、津投城開、光明地產、光大嘉寶、京投發展等房企虧損規模過億。
值得注意的是，房企業績大面積虧損的情況，已經持續數年，為何至今未見明顯改善？
中指研究院企業研究總監劉水告訴第一財經，房企業績持續虧損，與低利潤專案集中結算有關，也與市場調整期減值準備有關。比如萬科，業績虧損受結轉規模下降、計提資產減值等影響。部分出險房企則受利息費用化金額增加、期間費用增加等因素影響。
上海易居房地產研究院副院長嚴躍進告訴第一財經，雖然現在樓市銷售有部分回暖跡象，但也是從去年四季度才開始好轉的，整體持續時間還不長；此外，房企專案銷售依然有降價情況，相較於當初買地和開發的成本而言，要盈利還是有不小壓力。
如果房企持續陷入虧損局面，會對企業有哪些不利影響？
劉水錶示，房企的現金流、信用表現、資產負債表將受到負面影響，融資能力將下滑，專案交付也會有不利影響。如果基本面惡化持續，或會導致股票披星戴帽、甚至退市，陷入資不抵債的局面。尤其是對已出險房企而言，資產會面臨較大的貶值壓力。
在劉水看來，前述局面短期內或將持續。2022年～2024年期間，房企銷售額連續負增長，結轉收入規模將持續下行。市場持續調整，對毛利率也形成較大壓力，隨著這部分銷售資源竣工交付，結轉毛利率將持續承壓，對房企存貨的賬面價值也有不利影響。
不過，如果樓市逐步回暖，資產減值計提的影響或將減小。他表示，因核心城市樓市活躍度明顯提升，聚焦核心城市的房企資產貶值壓力相對較小，未來這部分房企有望率先修復利潤表。不過，隨著“好房子”建設加速，房企舊規專案仍面臨一定去化壓力。
嚴躍進認為，近幾年房企土地成本有所下降，融資成本以及各項費用有所控制，部分房企的樓盤銷售也有亮眼表現，未來存在業績“逆轉”的可能，但這個過程並不容易，只能在個別企業身上慢慢實現。短期內，房企還是要確保現金流穩定，再著手提升盈利。
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