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作者：餘飛
來源：城市財經
文章已獲授權
1月14日，央行公佈了2024年金融資料報告，可以清楚的看到過去一年來的宏觀經濟政策所達到的效果如何，並且能夠看清楚9月末以來對經濟、股市、樓市釋出的一系列增量政策所產生的作用。
01
M1走出黃金坑
央行公佈：
12月末，廣義貨幣(M2)餘額313.53萬億元，同比增長7.3%。狹義貨幣(M1)餘額67.1萬億元，同比下降1.4%。流通中貨幣(M0)餘額12.82萬億元，同比增長13%。全年淨投放現金1.47萬億元。
本號解讀：
我們的M2在2024年3月份衝破300萬億之後，到去年年末又增加了近10萬億。
縱向對比，我們突破100萬億，耗時57年。從100萬億到200萬億，耗時7年。從200萬億到300萬億，只用了4年零三個月。
橫向比對來看，我們的廣義貨幣M2規模全球第一。從同一口徑，中國的M2規模也超過了美國+歐盟。
總之一句話，我們的貨幣供應規模，已經非常大了。
廣義貨幣M2。教科書式的解釋是，它是一個國家或地區在一定時期內流動的現金、定期儲蓄以及其他存款等各種貨幣資產的總和。
簡單解釋就是，它是社會上所有的錢，包括有形的、無形的。
M2增速則被業內稱之為印鈔速度。
從增速來看，7.3%的增速相較於房地產瘋狂增長、城市化飛速拉昇的年代動輒百分之二三十增速，已經大大下降。
但縮短週期來看，在去年9月份末開啟了新一輪貨幣、財政等增量政策下，去年四季度廣義貨幣M2的增速回到了7%以上，這可以明顯看到貨幣轟油門的趨勢。
再看M1。
M1所反映的是企業活期存款的多寡，增速好，說明活期存款多，企業擴張慾望加強，反之擴張收縮，活期存款都轉為定期。
一般來說，M2增速大於M1，表明市場對經濟理性，實體經濟中的投資機會減少，存款定期化，經濟活力偏弱，更多的錢流入金融投資市場。
有意思的是，我們的M1增速從2024年4月份開始轉負，負增長一直延續到去年年末，這是以前從來沒有過的現象。
不過，從走勢來看，M1增速在9月份創下最大跌幅之後，進入四季度跌幅開始縮小，2024年12月份跌幅收窄至1.4%，爬出了黃金坑。
節點同樣是四季度，這再次看到了四季度貨幣、財政增量政策發力的效果。
02
全年社融增加32.26萬億
央行公佈：
2024年全年社會融資規模增量累計為32.26萬億元，比上年少3.32萬億元。
本號解讀：
如果說廣義貨幣M2是貨幣的供應量，那社融的變化則對應著貨幣的需求量。
它包含人民幣各項貸款、外幣各項貸款、委託貸款、信託貸款、銀行承兌匯票、企業債券、非金融企業股票、保險公司賠償、保險公司投資性房地產與其他。
過去兩年來，我們的印鈔速度在加快，但社融增速一直表現平平，其原因就在於貨幣之水充足，但個人與企業貸款意願不強，沒多少人來接水。
為數不多來接水的，主要是地方政府部門和央企、國企、城投等。這些都能從資料中找到答案。
以2023年全年資料來看：
2023年社融增加了35.59萬億。其中人民幣貸款增加了22.75萬億，政府債券融資9.6萬億。
其中人民幣貸款增加的22.75萬億中，企（事）業單位增加了17.91萬億。企（事）業單位指的是國企、央企以及城投等國資企業。
也即企（事）業單位+政府債券的融資增量為27.51萬億，佔35.59萬億社融增量的77.3%。
這意味著，印出來的錢，大量流入了國企、央企、城投與地方政府口袋中。
2024年的情形，依舊如此。來看下2024年社融增加的32.26萬億元的結構：
企（事）業單位貸款增加14.33萬億元，政府債券淨融資11.3萬億元。
兩者合計增加了25.63億元，佔社融增量的79.45%。
這意味著，錢依舊在大量流入國企、央企城投和地方政府口袋。
03
存款規模終於降下來了
央行公佈：
全年人民幣存款增加17.99萬億元。其中，住戶存款增加14.26萬億元，非金融企業存款減少2943億元，財政性存款減少2125億元，非銀行業金融機構存款增加2.59萬億元。
本號解讀：
住戶存款也就是居民存款，2024年增加了14.26萬億元，相比於2022年彪悍的17.84萬億元和2023年的16.67萬億增量，增量規模總算下來了。
製圖：城市財經；資料：央行
過去三年，不確定性充斥之下，疊加房地產行情轉變之下的資產荒，讓很多手頭有閒錢的人不敢亂投資，不敢亂消費，而是瘋狂存錢。
上圖的資料走勢便是佐證。
在這種背景下，國有六大行帶動中小銀行開啟了多輪存款降息。
2023年下調了三次存款力量。分別是6月份、9月份和12月份。
2024年7月又降息了一次。
2024年7月25日，國有五大行工農中建交均釋出存款降息公告：
活期存款下調0.05個百分點，從之前的0.2%降至0.15%。
一年期、兩年期、三年期和五年期人民幣定期存款利率至1.35%、1.45%、1.75%、1.8%，此前分別為1.45%、1.65%、1.95%、2.00%。
存款瘋狂降息背後，有多重原因。
一方面是存款在飆升，用降低存款利率的方式來對沖，並推動居民消費。
另一方面則是對沖由於貸款利率不斷下調而帶來的利潤空間縮小。
在存款降息之下，存款規模下降了不少，但橫向對比來看，依舊是歷史第三高。
這說明，大家仍熱衷於存款，捂緊腰包，仍是當下大家的共同認知。
04
房貸再創新低
央行披露：
住戶貸款增加2.72萬億元，其中，短期貸款增加4732億元，中長期貸款增加2.25萬億元。
本號解讀：
住戶部門中長期貸款，也就是房貸，增加了2.25萬億，這一增量規模較去年減少了3000億元，繼續創下新低。
製圖：城市財經；資料：央行
從上面的資料可以看到，我們的房貸在2021年見頂之後，2022年就出現了大跳水，過去三年則在穩步下降。
這與我們的商品房銷量資料正好對應上。
全國商品房銷售面積和銷售額同樣是在2021年見頂，2022年跳水至“雙13”，2023年跌至“雙11”。
國家統計局最新資料顯示，2024年，新建商品房銷售面積97385萬平方米，比上年下降12.9%。新建商品房銷售額96750億元，下降17.1%，其中住宅銷售額下降17.6%。
跌破了“雙10”，跌至“雙9”。
製圖：城市財經；資料：國家統計局
製圖：城市財經；資料：國家統計局
對於樓市後期的判斷，本號仍偏謹慎。
儘管去年年末的兩次重要會議上，針對樓市的表述有了新的提法：
持續用力推動房地產市場止跌回穩，加力實施城中村和危舊房改造，推動構建房地產發展新模式。大力實施城市更新。
“持續用力”四個字，首次出現，這是一個全新表述。
這四個字，釋放了中央穩定樓市的強烈決心，同時也表明當前的樓市壓力依舊非常大，要不然何以仍要持續發力。
但房地產已經告別了黃金時代，而且“止跌回穩”四個字可以看出，政策意圖很明顯，是“穩”，而不是漲。不希望房地產繼續惡化，拖累宏觀經濟和衝擊銀行系統。換言之，樓市政策是一種邊界性政策，不是刺激性政策。
此外，宏觀大環境也無法支撐起一百八十度大轉彎。
這也是我不斷強調的，收入是就業的函式，就業是經濟的函式。只有這些改變，預期才能改變，只有預期改變，大家才有能力有意願入場。
所以，現在仍可以繼續觀望，讓子彈繼續飛。
所以，本號對於後市一二三四線城市的判斷是：
第一，後續我們的經濟、就業形勢在如今的各種貨幣、財政增量政策加持下，如果築底回穩，市場信心可能起來，否則還是躲不過藥效頂多維持三個月的慣例。
第二，等這一輪調整結束之後，一線城市核心地段的優質住宅，依舊具備保值增值作用，但憑藉炒房賺快錢的時代，不存在了。
第三，全國分化、區域分化、城市分化。
未來的房地產市場，會是一個極度碎片化的市場。不僅全國範圍內分化嚴重，區域分化、城市內部分化同樣嚴重。
畢竟，中國人口紅利已經終結，而大多數城市海量的庫存現狀也擺在這裡。
這便意味著，這一波調整之後，我們的房價會類似於日本。
幾個核心城市群中的核心城市（一線與部分強二線城市），價格在通脹和需求作用下，繼續上漲。其他大多數城市，會在人口流失之下，橫盤若干年。少部分人口流失嚴重，產業羸弱的城市，房價白菜化。
核心城市，核心區與郊區，會有同樣的分化。
