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編者按：本文為《中國房地產走勢跟蹤及分析（2024）》第一期（限免）。
1-2月，樓市迎來“最冷”開局，遭遇“倒春寒”。
包括銷售、融資、價格在內的多個數據創下同期歷史低位。房地產開發投資跌幅在政策資金流入下有所收窄，這是一個新變化；在 “三大工程”建設推進，政策性銀行對城中村改造、保障性住房專案發放貸款後，小部分房企流動性增加；但商品房銷售行情仍然低迷，商品房銷售面積、銷售額同比跌幅超20%，因此融資並未隨著投資同比回升，國內貸款、自籌資金口徑依然加速下跌，說明市場對房企的信心仍在底部。這將促使房地產政策近期有所調整，一線城市大機率進一步放開限購等政策。
一、開發投資：下跌9%，繼續築底
去年4月，中央政治局會議提出在超大特大城市推進城中村改造。去年7月，國務院常務會議透過《關於在超大特大城市積極穩步推進城中村改造的指導意見》。去年12月，央行重啟PSL淨投放3500億元，可能用於支援“三大工程”建設。
據報道，全國覆蓋北京、上海、廣州、武漢、長沙等33個城市的271個專案均在今年3月前獲得了城中村專項借款，共計614億元；各地保障性住房專案也獲得相應授信貸款。
不過，1-2月房地產開發投資依然大降9%，呈現繼續築底趨勢。
1—2月份，全國房地產開發投資11842億元，同比下降9.0%，較去年底收窄了0.6個百分點。
具體，房屋施工面積666902萬平方米，同比下降11.0%；新開工面積9429萬平方米，下降29.7%。施工與新開工面積同比均較年底跌幅加深。竣工面積10395萬平方米，同比由漲轉跌，也創下一年多來最大降幅，下降20.2%，可能與保交樓的專項款已經收尾及去年基數大幅抬高有關。
雖然地產的開發投資增速有收窄，但是新開工與施工專案沒有回暖的意味，跌幅仍在擴散；預計城中村改造及保障房專案落地後能對新開工面積回升有所幫助，但是具體的漲幅量仍待觀察。
二、銷售：最冷銷售行情，庫存創紀錄
銷售方面，今年含春節在內的1-2月銷售情況遠低於季節性水平，商品房銷售面積與銷售額均創下2016年來的同期倒數第二（僅好於疫情期間2020年1-2月）。
具體：新建商品房銷售面積11369萬平方米，同比下降20.5%，較去年底的跌幅擴大了12個百分點；新建商品房銷售額10566億元，下降29.3%，較去年底的跌幅擴大了22個百分點。
1月、2月30大中城市商品房日均銷售面積同比分別下跌6.9%、59.9%；環比分別下跌35%、42%。3月前三週同比延續低迷，下跌55.9%，預計今年一季度樓市銷售延續低迷。
雖然個別城市不斷釋放鬆地產的政策，但是銷售下行趨勢總體沒有轉變。新建商品房房價的下跌就是一個先行訊號。從需求端來看，今年長端LPR仍有下調空間，核心一線城市的政策若後續有調整預計也能短期內促穩回升，但是全國樓市銷售仍要等待長期的觸底訊號，最終仍然歸結於居民的中長期收入預期提升。
2月末，商品房待售面積7.59萬平方米，同比增長15.9%；也已超過2016年的7.35萬平方米巔峰。銷售下行，商品房庫存壓力仍然很高，抑制房企的開發投資、融資意願。
目前，銷售是大型開發商最重要的流動性來源，銷售繼續大跌將進一步引發債務違約風險。
三、價格：全面下跌仍未觸底
結合全國銷售面積和銷售價格看，今年1-2月全國粗房價降到了9293元/平方米，同比下跌8.9%。這是在統計局的官方資料中，全國粗房價自2023年來首次跌破10000元/平方米，也是十九個月來跌幅最大的時期。
國家統計局顯示商品住宅銷售價格指數，1、2月份全國一二三線城市的新建商品住宅價格和二手房價格指數環比、同比全面連續下跌。
1月、2月份，一線城市二手房價格指數同比下跌4.9%、6.3%，截止到2月份已經創下2008年12月以來的單月最低；二、三線城市二手住宅銷售價格同比分別下降4.4%、5.1%和4.5%、5.1%，二線城市到2月份創下歷史上單月最低，三線市場也跌至歷史低位。
1月、2月份，一線城市新建商品住宅價格指數同比下跌0.5%、1.0%；二、三線城市新建商品住宅銷售價格同比分別下降0.4%、1.1%和2.1%、2.7%。
從基數來看，去年2月一線城市新建商品房住宅價格漲幅明顯，同比漲1.7%。而二、三線城市則是在低基數的基礎上繼續下跌，三線城市新建商品房價格同比已經連跌二十五個月。
四、融資：邊緣化處境難改善
1—2月份，房地產開發企業到位資金16193億元，同比下降24.1%，跌幅較前值加深10.5個百分點。從絕對值來看，1.6萬億元的到位資金也是十二年來的同期最低水平。
其中，國內貸款3144億元，下降10.3%，跌幅加深0.4個百分點；自籌資金5374億元，下降15.2%，跌幅加深3.9個百分點；定金及預收款4630億元，下降34.8%，跌幅加深22.9個百分點；個人按揭貸款2214億元，下降36.6%，跌幅加深27個百分點。
分渠道來看，與銷售相關的融資資料跌幅惡化最快。定金及預收款直接對應當期的商品房銷售。信貸方面資料顯示，1-2月住戶中長期貸款合計增加3894億元，較不及17-23年均值8557億元相差甚遠，也創下十年內的次低。
當然，跌幅惡化如此快，與去年同期1-2商品房銷售情況較好的基數有關。從絕對值來看，個人按揭貸款2214億元，定金及預收款項4630億元，均為2015年來的同期最差。
國內貸款的同比跌幅相對有所減慢，可能對應少部分的政策性銀行貸款注入流動性但是從絕對值來看，再度重新整理去年低位，說明多數房企面向的信貸流動性依然非常緊張。自籌資金的跌幅依然在加速，行業內對房地產信心極不穩定。3月份萬科驚險償付到期債券的事件可能再度加深中小房企的邊緣化處境。
目前房地產開發投資部分專案得到了政策性銀行的支援，但這類款項專款專用於城中村改造和保障房這類特定專案，在銷售資料持續觸底、穩樓市政策基本面未改的情況下，資本市場對行業整體的信心難談回溫，這也導致自籌資金難施展開。
這輪“倒春寒”將推動政策調整，預計一線城市將進一步放開限購等政策，同時要求銀行加大對開發商的貸款。
當前房地產面臨兩大難題：一是一線城市放開限購等政策如擠牙膏，過度謹慎不利於彰顯救市決心和提振市場信心；二是給開發商貸款的風險增加，銀行決策風險增加，政策落地效果不理想。
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