中部第一城，跌幅第一了！

2025-06-22 13:05 金角財經

轉載自 | 城市財經
作者 | 餘飛

武漢，房價跌幅第一
7月15日，國家統計局披露了6月份70個大中城市新房與二手房價格變化情況。

整體來看，資料比5月份略好一些。


70個大中城市，新房環比下跌的城市65個，而5月份有68個。新房同比下跌的城市68個，較5月份增加了一個。


70個大中城市，二手房環比告別了集體下跌。5月份二手房環比和同比，70個城市無一城不降。6月份，環比下跌的城市66個，北京、上海、杭州、南京上漲。同比則仍是集體下跌。


其中同比跌幅最大的五個城市，分別是武漢、廣州、徐州、廈門、溫州。五個城市跌幅都在兩位數以上，也即跌幅超過10%。
武漢不僅同比跌幅第一，環比跌幅也位居第二。

事實上，過去三年，武漢房價跌幅經常位居前列，比如去年12月份，武漢的二手房環比跌幅就位居第一。


今年五月份武漢二手房同比跌幅位居第四。


517新政之後，武漢是第一個跟進的重點城市。


5月21日，武漢首套房首付比例降至15%，商貸利率降至3.25%；二套房首付比例降至25%，商貸利率降至3.35%。
從成交量來看，新房有點效果，6月份武漢的新房成交量8006套，創今年新高。
但：
第一，即便是這個今年最高的成交量，也比去年已經下跌至9156套的月均成交量低。

最高峰時期的2016年，武漢一年賣出了34.26萬套商品房，平均每個月約2.9萬套。


2022去年武漢商品房成交量跌至11.63萬套，平均每月9692套。
2023年平均每月成交跌至9156套。
第二，國家統計局披露，6月份武漢新房環比跌幅1.1%，跌幅位居70個城市第10位，同比跌幅7.9%，跌幅位居70個城市第8位。

可見，新房銷量增長背後，是降價讓利的結果。


二手房成交量受新政影響不大，6月份二手房成交了7556套。
武漢為何不扛跌

這一輪調整的中心城市中，武漢算是調整比較早的一個，也是房價調整幅度較大的一個。


作為GDP位居全國前十、人口位居全國前十、綜合實力位居中部第一的城市，武漢為何這麼不扛跌？


兩個因素，一個客觀的，一個主觀的。


客觀因素就是，全國都在跌。
國家統計局披露：
1-6月份，新建商品房銷售面積47916萬平方米，同比下降19.0%，其中住宅銷售面積下降21.9%。新建商品房銷售額47133億元，下降25.0%，其中住宅銷售額下降26.9%。
來源：國家統計局
去年商品房銷量和銷售額已經大跌，直接從“雙13”跌至“雙11”。
製圖：城市財經；資料：國家統計局
製圖：城市財經；資料：國家統計局
而今年在去年本就慘淡的銷量上，進一步下挫。
去年上半年商品房銷售面積為5.95億平方米，今年上半年銷售面積較去年上半年跌了五分之一。去年上半年商品房銷售額為6.3萬億元，今年上半年銷售額較去年上半年跌了四分之一。

商品房銷售面積與商品房銷售額雙雙跌破了“5”，也即上半年商品房銷售面積跌破了5億平方米，銷售額跌破了5萬億元。


製圖：城市財經；資料：國家統計局
按照這個趨勢，今年結束，房地產銷量大機率會跌至“雙9”，也即銷售面積跌至9億平方米，銷售額跌至9萬億。
房價方面，國家統計局披露，6月份一二三線城市，無論新房還是二手的，無論環比還是同比，都在跌。
主觀因素方面：
第一，海量庫存，是武漢揮之不去的因素。
先看武漢官方披露的資料。
武漢官方資料顯示，2022年10月的時候，武漢已批准預售尚未網籤的商品住房181626套，面積2109.6萬平方米，庫存約18萬套。
武漢住更局的去年年中資料顯示，截至2023年6月末，已批准預售尚未網籤的商品住房159914套，面積1831萬平方米。
之後武漢官方就沒再披露庫存量資料。

只能看機構披露的資料了。克而瑞披露的最新資料顯示，6月末武漢的商品住宅庫存量1638萬平方米，位居全國第二，僅次於成都。去化週期26.1個月。


以上只是狹義庫存，廣義庫存遠不止這些。
狹義商品房，也即已經建好的商品房。廣義庫存則包括已完工未銷售的房子、未完工正在預售的房子、正在動工還未獲得預售證的房子，已出讓地塊還未動工的房子。
這一資料，克而瑞在2023年之前都公佈，之後就不再公佈。

我這裡只能找到2022年9月份的資料，當時青島的廣義庫存量接近1億平方米，位居全國第一。武漢的廣義商品住宅庫存量也在9000萬平方米之上，位居全國第二。


此外，武漢還有26.77萬套的二手房掛牌量。
葛找房網資料顯示，截至7月16日，武漢各個區二手房掛牌量有效房源267690套。
新房與二手房加在一起，有40多萬套的庫存量，夠消化一壺的。
如此龐大的庫存量，讓武漢已經成為了一個供大於求的買方市場。
第二，人口競爭力不再強悍。
更關鍵的是，過去三年，武漢的人口競爭力並不強悍。
2021年由於前一年疫情與人口普查疊加導致資料誤差，以至於2021年武漢常住人口增量高達120.12萬，這是一個數據誤差，本號在之前的文章中多次強調過，那一年武漢真實的常住人口增量應該是20多萬。
2022年武漢常住人口增量為9.01萬人，增量位居全國第八。去年只增加了3.65萬人，增量掉出前十，位居全國第22位。
製圖：城市財經；資料：各城市統計局

第三，收入不強。


前不久，吳曉波頻道釋出了一篇《“王媽”塌房背後，是武漢大學生的就業困境》，揭開了武漢就業與收入的面紗：


每年100多萬的大學生並沒有讓武漢變得像深圳一樣充滿創新力，反而是年輕人的青春在茫茫勞動力市場中不斷貶值與掙扎。
當你滔滔不絕地向面試官講述原子彈構造原理或倒背《滕王閣序》時，結果一句“底薪4000，大小周”，你立馬傻住了”
這樣的局面，武漢如此，中西部其他主要城市，如長沙、成都、重慶、鄭州、西安又何嘗不是如此？
所以，本號一再強調，本輪房價調整的根本邏輯，是大多數城市房價遠超城市本身的支撐力、遠超城市居民本身的購買力。
武漢需要有緊迫感

在前不久分析南京的文章中，我強調過中規中矩的南京，需要有緊迫感。武漢同樣如此。


武漢綜合實力雖然位居中部第一，但其產業的結構性矛盾，讓其與東部強城較量的時候，略顯吃力。


尤其是曾讓其引以為傲的汽車產業，不再吃香的時候。


放在十年前，你可能打死也不會信，傳統的汽車強城廣州、重慶、武漢，會被如今的深圳、上海、西安替代。然而時代就是這麼奇妙。
製圖：城市財經；資料：各城市統計局

由於後知後覺，武漢在曾經的汽車三強中下滑最快。


在新能源汽車衝擊之下，武漢的汽車產量在2017年見頂之後一路下滑，到2023年只生產了121.4萬輛，較高峰期下降了近36%。
製圖：城市財經；資料：武漢市統計局

新能源是時代風口上的香餑餑，最近人民日報的一篇重磅評論中，新能源汽車是唯一被點名的產業。
面對來勢洶洶的新能源汽車競爭，武漢後知後覺，直到去年才全面覺醒。當然，期間武漢也努力爭取過小米汽車的落地，但敗給了北京。
去年年初，湖北省政府背書，推動東風集團降價出貨清倉燃油車，回籠的資金全力押注新能源汽車專案。
去年7月份，湖北省又召開了研究更好服務和支援東風汽車集團有限公司轉型發展、高質量發展的專題會議，明確提出要進一步支援東風公司擴大銷售，深耕省內市場、搶佔國內市場、開闢國際市場，持續拓展市場空間；進一步支援東風公司轉型發展，推進技術改造和智慧升級，做強嵐圖、猛士等重點品牌，完善充電樁等基礎設施，更好發力新賽道。
目標很明確，湖北要藉助“東風”這股風，實現武漢汽車產業轉型，並給予東風集團不遺餘力的支援。
汽車是湖北的第一大支柱產業，而東風又是湖北汽車的當家人，東風好，湖北的汽車產業才能好。
然而，效果並不如人意。
根據東風集團披露的2023年財報顯示，東風集團雖推出了新能源品牌“嵐圖”，但銷量並不高，2023年全年銷量為5.06萬輛，平均每月不足5000輛。
這一資料，讓武漢更加緊迫。
2024年武漢地方政府工作報告中，“新能源汽車”一詞共提及5次，而前幾年的政府工作報告中只有1-2次，透露出武漢想要加速發展新能源車的緊迫感。
同時，報告還定下了其年度目標：
2024年的新能源汽車產量目標，計劃突破50萬輛。
如果能夠如期實現，武漢勉強能夠擠進前十。

除了新能源汽車，武漢這兩年在其他產業上，也在努力佈局。


武漢提出了“965”產業叢集發展思路，形成“九大支柱產業、六大新興產業、五大未來產業”架構的產業格局。
“九大支柱產業”為“光芯屏端網”新一代資訊科技、汽車製造和服務、大健康和生物技術、高階裝備製造、智慧建造、商貿物流、現代金融、綠色環保、文化旅遊。
“六大新興產業”為網路安全、航空航天、空天資訊、人工智慧、數字創意、氫能。
“五大未來產業”為電磁能、量子科技、超級計算、腦科學和類腦科學、深地深海深空。
為了實現這些願望，武漢在空間佈局上做了重新梳理，讓每個區都發揮其作用和價值。

東湖高新區重點佈局光芯屏端網、生物醫藥、人工智慧、直播電競、空天資訊、量子科技。


東西湖區重點佈局網路安全、新型顯示、現代物流、健康食品。


黃陂區重點佈局裝備製造、商貿物流、文化旅遊。

江岸區與江漢區重點佈局金融服務、創意設計、商務商貿、通訊資訊。


礄口區重點佈局現代商貿、醫療服務、專業服務。
同時，為了壯大自身的新興產業能量場，武漢去年初發布了“武漢新城規劃”，這是繼之前獲得國家發改委批覆武漢都市圈後，武漢的又一大動作。
武漢新城橫跨武漢、鄂州兩市，面積1689平方公里。

檔案中寫得很明瞭：


武漢新城培育發展的並非是傳統產業，而是智慧製造、生物工程、大健康、資訊通訊等新興產業。這類新興產業對空間資源利用也不同於傳統產業，往往需要產城融合、設施完備的新的空間型別。
可以看見，武漢在新興產業路上，已經按下了快進鍵，正在全力拼新興產業。拼產業，就是拼經濟。

武漢最近的產業亮點，是百度蘿蔔快跑無人計程車在武漢運營，武漢成為了引領無人汽車技術的第一城。


但其掀起的輿論壓力，也讓武漢倍感焦灼。
如何平衡技術變革與失業，如何讓技術進步產生新的就業，如何讓技術革新推動收入上漲，是包括武漢在內的所有城市，亟待解決的問題。

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