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今日免費下載：2025全國物業管理行業月度報告
來源：大碗pro
作者：拓海
說出來怕大夥兒不信！
最近物業這個圈兒上演著一場魔幻現實主義大戲——
一邊是業主鑼鼓喧天慶祝物業費打七折；
一邊是物業公司拎著賬本連夜提桶跑路。
這心眼子鬥得，讓我頓時感覺：
《甄嬛傳》的編劇還得再加把勁兒，這不比宮鬥劇有料啊？
料從何來呢？
前不久，大名鼎鼎的中海物業向鄂州雙創之星小區發出一封退場公告信——
信上明確告知，該公司將於2025年8月31日18:00正式退出專案，正式結束物業服務。
至於退場的原因，人家中海物業也在信裡寫得明明白白：
小區入住率長期較低、欠繳物業費戶數比例較高，導致物業在該小區長期虧損，且墊資持續增長。
截至2025年1月，物業費累計欠費59.59萬，經多方反覆溝通仍無法解決欠費問題，最終決定終止服務。
可能好些老鐵看到這兒，當場就懵der了：
這麼大個中海物業，因為區區60個w就撂挑子不幹了？這好嗎？
這沒什麼不好，不能怪人家中海物業不講武德：
入住率上不去，欠費率下不來，賠著本還賺不了吆喝…馬斯克家也經不起這麼霍霍啊！
中海物業一咬牙一跺腳，惹不起，我還躲不起嗎？
可是萬萬沒想到！最近咬牙跺腳提桶跑路的，可不止中海一家，只是它樹大招風了億點點而已——
4月24日，濱江物業發函，將退出杭州市錢塘區萬固珺府的物業續聘；5月28日，金科智慧服務集團釋出公告，宣佈退出重慶龍興未來城市小區物業服務，退場截止日期為今年8月31日；6月初，金碧物業向岳陽溪上桃花源小區業主發出公告信：表示連年虧損，無法維持正常運營，將於2025年7月30日正式退出專案，結束服務。6月6日，棲霞建設物業退出東方城小區物業服務，在南京物業圈反響十分炸裂；6月15日，龍湖物業阜陽分公司釋出《關於龍湖物業退出雙清院子小區物業服務的告知書》，在當地同樣貢獻了一波超話…
更加詳盡的統計咱們就不一一贅述了，下面這張表格統計得清清楚楚。
拋開物業公司這些個單打獨鬥的小卡拉米，要我說，最魔幻的還得是重慶：
新版物業收費政策落地才一個月，就已經有20多個小區物業費集體跳水。
這效率，還有誰？
這裡面最讓人大跌眼鏡的是，還有專案直接從1.8元/㎡砍到1元/㎡…
列位！我三舅媽上菜市場砍價砍得都沒這利索…
現在的形勢，魔幻就魔幻在——
業主們前腳剛剛喜迎物業費打七折，物業公司後腳就官宣跑路，開始哭墳。
而且就效率這一塊來說，慶祝打折的遠遠趕不上官宣哭墳的利索…
02
許多經常看咱們號的鐵子都知道：
這些年各大開發商的日子，堪比王小二過年，那是一年不如一年。
房地產行業開始從增量圈地慢慢轉向存量提質。
在這種情況下，物業反倒成了如今房地產鏈條上過得最滋潤的，有些頭部物業公司甚至明裡暗裡成了房企的“隱藏供血條”。
金科、中駿、碧桂園，恒大、藍光、雅居樂，德信、旭輝、花樣年，融創、世茂、陽光城…
有的以資抵債，有的現金輸血，有的股權轉讓，有的應急兜底…
具體方式方法，包大夥兒長知識開眼界，有興趣的可以自行搜尋、對號入座。
那許多鐵子瞬間百思不得其解：既然如此，那怎麼還說撤盤就撤盤呢？
其實，許多物業公司的退場公告裡，已經撕開了這個事兒背後的真相——
一方面，物業收費越來越難，導致開源無望；
另一方面，維護難度日趨變大，導致截流更難。
咱們不聽物業公司怎麼說，來看一組權威資料吧！
中國物業管理協會發布的《2024中國物業服務行業發展報告》顯示：
全國住宅小區物業費平均收繳率從2018年的83.7%下降到2023年的76.2%，2024年一季度進一步降至73.5%。
而下滑的原因，也有相應的調查報告——
約有78.6%不繳費的業主認為"物業服務質量與收費標準不匹配"，是拒交物業費的主要原因。
用老百姓自己的話吐槽說：
“明明交了物業費，但樓道里的垃圾雜物該亂放還亂放”；“電梯三條兩頭壞，不僅耽誤事兒，而且耽誤心情”；“反映點啥問題，物業公司的響應沒有最慢、只有更慢”；“小區保安歲數越來越大，倆老頭兒湊七顆牙，不知道是我保護他還是他保護我”…
而上海交大不動產管理研究所的一項調研資料顯示：
以上問題，在弱二線城市以及三四五線城市的老小區和各類保障房、回遷房小區，其實更加嚴重。
可問題就在於，越是服務質量上不去，拒交物業費的業主就越多。
因拒交物業費引起的糾紛屬於民事合同範疇，與銀行金融系統並無直接關聯。
只有進入司法程式且物業公司勝訴後，拒不履行法院判決的，才可能被納入失信被執行人名單，從而影響徵信。
理論上來說的確如此，但實操層面難度是非常大的——
你那個電梯一年壞幾回？垃圾有沒有及時清理？綠化平時養護及時不及時？
這些個問題在司法實踐中調查舉證本身就存在模糊性與不確定性。
所以，真正發生物業公司與業主對簿公堂的機率非常低。
這樣一來，收繳物業費、收繳多少物業費…這些事兒的實操彈性就非常大。
此外，幾個月以來，大家頻繁看到“物業費打七折”的新聞。
這本質上，是卡死了物業公司的營收上限與利潤來源。
一旦拒繳物業費的業主比重持續擴大，且伴隨著物業費實際收繳上限被卡死，那必然會伴隨著物業服務質量顯著下滑！
部分坐擁多套房源的業主一瞅這情況，要麼分分鐘搬走，要麼甩賣自家房源…
久而久之，入住率持續走低，租客甚至群租客比重持續走高。
業主在沒有徵信約束、訴訟可能極低且大幾個月不來一回的情況下老老實實繳納物業費？
這就好比“你找縣長，你往鄉長家都不幹了”，淨扯那沒用的…
03
但是站在物業公司的視角看，雖然物業費收不上來，但經營支出卻一點不少！
根據上市物業公司財報資料顯示：2023年行業平均毛利率為18.7%，比2019年下降了5.3個百分點。
而這，恰恰是收不上來物業費的小區最大的管理痛點所在——
從硬體來看，專案設施老化，物業收入難以招架；
根據中國特檢院、住建部、萬科物業以及蘇州園林局等單位統計資料顯示：
15年以上老舊電梯故障率大約提升300%，單次大修費用就得在10萬以上，而更換成本則在30-50萬/臺；
20年以上鑄鐵管漏損率超過25%，改造費用約200元/米，每10000套房源的改造費用就得超千萬；
15年以上小區，年度維修單量是5年內新小區的3.8倍之多；
老舊小區植被死亡率甚至高達40%，補種成本佔物業費的比重達15-25%…
根據中國物業管理協會2024年報告顯示，以物業費3.2元/㎡小區為例——
5年以下房齡小區，年均維護成本約0.8-1.2元/㎡，佔物業費比例約為25-35%；
10-15年房齡小區，年均維護成本約1.5-2.0元/㎡，佔物業費比例約為45-60%；
而15年房齡以上小區，年均維護成本則飆升至2.5-4.0元/㎡，佔物業費比例約70-100%。
在這種情況下，單方面喊著降物業費確實有點違揹物理學的客觀實際。
如果將每隔幾年就要上漲的人力成本投入計算進去，恐怕物業支出成本還要在上述基礎之上，翻個10-20%。
從軟體上看，維權投訴變多，同樣令物業公司疲於應對。
這裡面的核心主要是兩個問題——
一是物業營收上限卡死的情況下，大機率會帶來物業服務質價不符，物業和業主的矛盾日益被激化；
二是房屋質量問題或其它開發商遺留問題，業主將怒火轉嫁給物業，最典型的就是拒繳納物業費施壓。
另一點值得注意的問題就是，隨著投訴越來越多，物業公司和業主記憶對投訴本身各自產生情緒——
對於物業公司來說，很可能是“蝨子多了不癢”，最後的結果就是：
一個問題是一把問題，一把問題是一個問題。
對於業主個人來說，小區管理維護的客觀問題看在眼裡，物業公司的應對措施也看在眼裡…
時間一長，對物業的不信任感自然會甚囂塵上。
說到這兒，可能不少朋友已經坐不住了：
我怎麼知道我家小區物業有一天會不會也跟著擺爛？！
你就看這三個關鍵節點妥妥的——
首先，欠費問題愈發嚴重。
如果小區催繳物業費越來越頻繁，業主之間討論物業費收繳問題越來越密集…
以上可能是最常見的訊號。
然而筆者本人還見過更極端的：
將當年未繳納物業費的門牌戶號與部分加密處理後業主資訊張貼在小區顯著位置。
本質上講，這是物業公司不想體面，更不想給業主體面。
一旦出現類似情況，那多半是因為近期小區物業欠費問題愈發嚴重了。
服務質量顯著下滑。
這方面細節就太多了，譬如小區清掃越來越不及時、園林綠化澆灌或修建頻率越來越低、設施老化維修響應越來越慢、需要物業工作人員到場動作越來越懈怠…
凡此種種，其實都算服務質量顯著下滑的蛛絲馬跡。
如果是以上情況組團出現，那就要多留個心眼，很可能是小區物業無意續簽的前兆。
察覺類似情況後，短期內非必要情況下不建議再與該物業公司有大筆資金往來，可先觀察為主。
對物業不滿公開化。
如果你在小區業主群內發現，吐槽小區的聲音越來越多，或對業主的不滿即將上升至業主大會活動的層面，那多半意味著——
業主與小區物業之間的矛盾已經公開化了。
在這種情況下，如果小區物業耐心解釋或據理力爭，至少說明它主觀上是希望將物業管理的工作做好，在乎企業口碑和臉面的；
如果面對業主們的質疑和不解，物業公司不再耐心解釋或得過且過，那多半說明它已經進入擺爛狀態，就當前的情況看，官宣跑路或許只是時間問題。
04
筆者本人也是業主，幹不幹這行咱都得說句公道話：
物業和業主之間的“相愛相殺”，總不能一直靠跑路和打折無限續命。
因為看似對立的兩者之間，放在更大的維度說，是唇齒相依的“共同體”。
如果一個只想少交錢，一個總想多躺賺的戲碼繼續下去還沒人管，那最後只唯一的結果只能是各自陷入泥潭，業主住得鬧心，物業提桶跑路，資產加速貶值。
對於以上這個結論有疑問的老鐵，去30年以上房齡的老破小走一圈，啥都明白了。
想來想去，關於物業的未來出路，我就想出九個字，寫在下面大夥兒共勉——
“明算賬、強監督、真服務”。
具體來說，該老舊改造的抓緊推進改造，該業主該繳納的費用做到不拖欠，該物業練的內功千萬別糊弄。
而在整個過程裡，最缺的實際上是一套行之有效的監管機制。
至於這個監管機制具體是什麼、怎麼個流程、如何保證持續運轉…
我們充分相信廣大群眾的智慧，歡迎大家在留言區寫下自己的建議。
——END——
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