*本文為「三聯生活週刊」原創內容
最近，全國多地出現了物業費打折的現象，部分小區的物業費降價甚至高達一半。不僅如此，還有很多地方政府發文，要求對空置房的物業費予以減免。
多年以來，全國業主們對於物業費的高收費頗有不滿，不過，隨著現在房地產市場劇烈變局，衝擊波來到了物業費領域。
這一輪全國物業費降價潮，是業主、物業公司以及地方政府等多方共同作用的結果。
業主自然是物業費降價最主要的推動者，從那些大幅降價的小區來看，通常都是業主們聯合起來向物業提出要求，物業公司迫於壓力，在和業主談判之後，最終商定一個都能接受的方案。
從最終降價幅度來看，大部分都是10%起步，最高甚至超過了50%。比如武漢、重慶等地，有多個小區的物業費降價超過了50%，重慶某別墅物業費從4.5元降到了2.09元，降幅超過50%；武漢某高階小區物業費從7.6元下降到3.8元，還有某小區物業費從2.5元下降到1.1元，降幅高達56%……
《安家》劇照
除了業主要求降價，很多地方政府也在積極要求下調物業費。去年以來，已經有十多個地方政府，比如湖南長沙、甘肅蘭州、江蘇鎮江等地，要求對空置房的物業費進行減免，如果房子空置一段時間以上（比如6個月），物業費就要減免30%或者50%等等。還有一些地方政府出臺政策，設定物業費的收費上限。
地方政府對物業費出手，一方面是從民生角度出發，減輕民眾的開支壓力，與此同時，一定程度上也能夠起到鼓勵人們多買房的目的，尤其是購買投資房。因為很多民眾購買投資房之後，暫時不出租的房子就處於空置狀態，如果每年還要承擔物業費，就會增加持有成本，購買投資房的積極性就會下降。如果空置房的物業費大大下降，民眾買房的積極性也會有所上升。
《小日子》劇照
一個值得深思的問題是，物業“高收費、低服務”是一個由來已久的難題，對於降低物業費，業主們以前也不是沒有努力過，但大都無功而返。為什麼現在業主們提出降低物業費，物業公司就願意接受了呢？
主要原因還在於，市場的供求關係發生了變化，過去物業公司的強勢地位不復存在，話語權下降，而業主的議價能力大大增強，所以才能夠掀起這一輪全國物業費降價的浪潮。
從物業公司的角度來看，在房地產高速發展的黃金年代，我國物業公司的數量也是高速增長，按照國家統計局的資料，截止到2023年底，我國物業管理企業37.5萬個，比2018年末增長了59.8%。
物業公司的數量在高速增長，但是我國房地產的開工面積卻在快速萎縮。從2020年以來，我國房地產新開工面積已經連續下降了5年，尤其是最近三年更是堪稱斷崖式下跌，2022年到2024年，我國房地產新開工面積分別下降39%、20%和 23%。
很多物業公司都是房地產開發商的子公司，旗下物業都是靠母公司開發商輸送的專案，在過去房地產高速發展的年代，大型開發商到處新建樓盤，旗下的物業公司完全不愁沒有專案，所以，這也使得很多物業公司處於強勢地位，業主和物業公司相比沒有太多話語權。
《我是業主》劇照
但是現在，隨著開發商們的新樓盤越來越少，物業服務行業開始進入了存量時代。對於物業公司而言，越來越多的同行開始搶奪市場上現有的存量房，由此迎來了前所未有的競爭壓力。越來越多的物業公司開始擔心，業主會找一家更便宜的物業公司來替換他們。
在很多年以前，小區業主如果對物業公司不滿意，想要更換新的物業公司是一家很困難的事情，即使找到了新的物業公司，也經常發生新舊物業公司對立的現象，新的物業公司甚至難以進駐小區。
隨著我國在2020年正式推出《民法典》，業主更換物業公司變得越來越有法可依。《民法典》對於業主選聘和解聘物業公司，甚至物業服務交接都有了詳細規定，而且上升到了法律保護的層面。
隨著市場供求關係逆轉，加上法律對業主保護越來越完善，物業公司和業主之間的地位開始發生重大轉折，物業費下降也就有了很大的談判空間。
《縣委大院》劇照
為了不被業主炒魷魚，物業公司除了滿足業主的降價要求之外，還有些甚至主動降價，比如廣西有家物業公司，主動推出“零物業費”模式，不賺業主的物業費，而是透過開發其它方式來盈利，比如家政服務、社群團購等等。
這一輪全國範圍內的物業費降價，從更深層面來看，其實預示著我國小區物業服務開始進入一個重要分水嶺。過去的物業公司相對強勢，甚至凌駕於業主之上，但是隨著供求關係發生深刻變化，物業管理公司將發生蛻變，成為真正為業主服務的公司，否則未來將沒有生存之地。
多年以來，物業公司對於小區業主處於強勢地位，這一點，從我國對物業公司的稱謂變化就能看出來。一直以來，我國都將物業公司稱為物業管理公司，“管理”二字，其實已經暗含了物業公司和業主之間不對等的關係。
不過，隨著房地產供求關係的逆轉，加上法律層面對於小區業主權益的保護，甚至地方政府也開始要求下調物業費，業主和物業公司的地位開始逐漸發生重大變化。
2020年的民法典，將物業管理公司的名稱改為 “物業服務公司”，“服務”二字，才真正體現了物業和業主之間的真實關係。這一輪全國各地的物業費下降，表面上看是價格的下降，更重要的意義在於，物業公司和業主的地位，從此開始迴歸到各自真正的位置。
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