馮侖：「向西看」，當鋼筋水泥遇上人工智慧

封面圖｜《盜夢空間》劇照

原創：馮侖

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這幾年，我們不斷地向東看、向西看、向南看，持續關注海外市場，但企業的發展不僅僅在於市場的拓展，更重要的是學習企業的經營模式、管理經驗，以及把握行業未來趨勢。

美國，作為全球經濟中心和科技創新最活躍的國家之一，其人均 GDP 已超過 8 萬美元，遠超世界平均水平。在當前美國最賺錢的行業中，科技和金融位列前兩位，其次是房地產。而中國在這些領域的發展，某種程度上正沿著類似的軌跡前行。

換個角度看，我們站在當下看美國，就像 5 歲的孩子觀察 50 歲的成年人。從 5 歲到 50 歲，每個年齡階段要經歷的關鍵節點和重要決策都有跡可循。所以，我們前往美國，不僅是為了深入研究房地產行業發展模式，更是為了學習先進科技和資本市場運作，借鑑其經驗，為自身企業謀求更長遠的發展。

為什麼要去美國？

為啥要去看 50 歲的「大叔」經歷了什麼？

因為美國最大的特徵就是創新，且一直走在世界前列，所以這個特訓營做精而專、專而持久的研習，希望能夠帶動大家提升這個方面的能力，目的還是要把我們 5 歲、15 歲、25 歲的日子過好。

大家都知道，我個人與美國的淵源也很深。2001 年，世界貿易中心被毀，美國要重建，於是我們獲得一個機會，在這棟 541 米高的大樓最頂樓，做一個「中國中心」。所以截至目前，我飛了六十多趟美國，得到一些心得和思考。

第一，剛到美國之後，我發現包括所有的海外投資人，都有一種我們剛從鄉下到城裡生活的體驗。我們發現洗髮水很貴，熱水洗澡更貴，什麼都貴，但這就是城裡人的生活。所以在美國做投資，一定要有比預算多出一倍的心理承受能力。

第二，在美國投資地產，過程相當複雜。比如，鄉下人可以隨地方便，但進了城，這就是不文明、有傷風化的行為。也就是說在美國，所有的行為都必須按照當地的法律法規來。

第三，客戶對好東西的要求特別高，而我們這些「村裡人」不知道好東西的標準是什麼。比如，在美國，米其林餐廳盤子的光潔度，甚至是溫度都會有要求，這就是他們的標準。

第四，他們非常注重效率和決策的準確性。為確保決策的正確，他們會花費大量時間和精力去尋找最專業的人來提供意見和建議。比如，我想造原子彈，雖然自己不懂，但只要有足夠的錢，就可以找全球最能造原子彈的人。頂級的人最厲害的地方在於他們善於做事，不浪費任何時間。他們想要研究什麼，就花錢找人，這比他們自己盲目研究要好得多。

去美國學什麼？

我做企業 30 多年了，經歷了商業環境從野蠻生長到逐漸冷靜。現在，所有企業家都面臨挑戰，客戶需求變了、市場環境變了，產品就必須改變，當然，公司的發展方向、競爭能力、服務方式、商業模式、人員構成也都要隨著變化。

目前，企業經營者最重要的考驗是：能否迴歸內功修煉，不在自己的小圈子打轉，進而放開視野，從美國、日本、新加坡等成熟的國外市場看發展，透過借鑑創新，為企業帶來不一樣的東西。

我們這次去美國學習，就是為了取經。舉個例子，20 年前，中國和新加坡有很多房企都在對標一家美國企業，學習美國模式。

後來有人把這家企業的書翻譯到中國，名字就叫《帕爾迪》。帕爾迪連續 50 年盈利，目前是全美前三的地產商，業務覆蓋全美 40 多個主要城市的幾乎所有中產階級家庭。這家企業有三大特點：一是主張「能力第一、機會第二」，堅持財務紀律、保守的槓桿目標不變；二是重視細分產品和客戶體驗，建立客戶細分模式和客戶關懷七步法；三是堅持提高建築效率，簡化設計和標準化管理等等。

所謂「美國模式」，就是說除了賣住宅以外，產品還非常細分、具有豐富性，有單身公寓、養老公寓、學生公寓等等，可以賣也可以租；至於住宅以外的不動產，幾乎都採用「三分開、一統一」的模式，就是投資商、開發商、運營商三分開，由開發商統一組織和銜接。

這種模式，在新加坡形成了今天的「凱德模式」，凱德在全球商用不動產擁有絕對領先的位置，到目前為止都非常成功。而在中國網際網路浪潮中成功的地產科技企業，某些也是學習了美國模式。比如民宿巨頭 Airbnb 是全球共享經濟的鼻祖，國內也出現了途家、小豬民宿這樣的一些企業；還有美國的線上房產行業 Zillow、Redfin 等，我們也源源不斷地出現貝殼找房等等。

這些企業能夠成長起來，很大程度得益於學習美國在科技、金融、房地產領域的「借鑑」，並根據國內市場特點把他們本土化，再借助市場的廣大客群，迅速把業務發展起來。

AI 浪潮下的時代變革

當然，在這個高科技飛速發展的時代，美國在人工智慧領域也走在全球最前沿。這些技術正深刻影響著各個產業的未來發展。

比如，這次我們將參訪的企業谷歌，這家公司是全球 AI 領域的佼佼者。公司旗下 DeepMind 團隊開發的 AlphaGo 曾在圍棋界引發轟動，而後續版本 AlphaFold 更是在生物醫藥領域取得突破，極大地推動了生命科學的發展。

除了谷歌，美國還匯聚了全球領先的 AI 晶片企業，如英偉達、英特爾，以及推出 CHATGPT 的創新科技公司 OpenAI 等等。

而今年，我們國內 AI 領域的新秀 DeepSeek、宇樹科技等也引起廣泛關注，進一步證明了科技變革正在重塑各行各業，推動技術的商業化應用，改變人們的生活。可以說，沒有哪個行業不受現代科技進步的影響，房地產行業同樣無法置身事外。

比如，現在購房者無需銷售人員帶領，就能透過線上樣板間沉浸式看房；租房者可以直接在手機上完成看房、簽約、繳費等全流程操作；運營團隊藉助一個 APP，即可高效管理寫字樓或購物中心的人員、資金、物資，甚至即時分析各類運營指標。

這也意味著，在冰冷堅硬的鋼筋水泥背後，房地產行業透過大資料、虛擬現實、雲計算、人工智慧等新科技，重塑行業和升級服務。未來，隨著科技的不斷創新，房地產行業的服務模式、運營效率和使用者體驗都將迎來深遠變革。

結語

總之，這次我們去美國，對迷茫中的、渴望轉型發展的企業來說，是特別好的契機。透過借用他們的理論和經驗，啟發國內企業摸索發展的新路徑、新模式和新方法，找到成長的新空間。我一直在講一個觀念：全球視野，中國機會，只有把成熟市場的經驗研究透了，這些想要轉型、提升的同行們，才能把國內的生意做好，乃至於實現企業的跨越和進步。

人工智慧正在全面重塑傳統商業模式和行業結構。這一時代的到來不僅催生了全新的創業公司，也為成熟企業提供了轉型與創新的契機。

4 月 20 日-26 日，專為企業領袖打造的美國特訓營即將啟航！由馮侖導師全程帶隊，聯合美國紐約大學，打造定製化專業高階課程。特邀矽谷知名投資人吳軍等重磅嘉賓及美國紐約大學教授為大家深入解析全球經濟發展趨勢、中美投資機遇、地產開發、金融科技、人工智慧等熱點話題。同時，走進谷歌等人工智慧創新企業，實地感受科技前沿的力量！拓寬國際視野，連結全球資源，把握企業未來發展機遇！