上海新房市場嚴格的限價，我們很少更夠感受到不同品牌之間的價差
但在二手市場上就不一樣了，不同小區，在同樣地段和差不多房齡的情況下，房企品牌的溢價能力就會真實顯現
所謂溢價能力，其實就是二手能比別人賣的貴
所以我想分享自己整理的一份上海二手市場上，幾個溢價能力比較高的房企品牌
今天我們不分析原因，只看結果
到底經歷過時間驗證，哪些開發商品牌才是真實交易市場裡，被購房者用真金白銀來投票的那一個？
（PS：本文資料來自於鏈家，品牌房企二手房價來自於最近成交價，周邊二手小區價格取同地段周邊房齡最相近小區的成交價）
01
說到品牌溢價，肯定少不了仁恆
在上海，仁恆的一些小區在各個板塊的二手房價，幾乎都成了標杆的存在
不管是從最早的仁恆河濱城、到仁恆公園世紀、仁恆東郊花園、仁恆河濱花園等等，不論是房齡二十年還是五年
仁恆的次新房在二手市場上早已走出了獨立行情，說真的就是很香
具體能夠溢價多少，我把幾個重點小區的情況統計了下
最受矚目的當然是浦東的仁恆公園世紀和仁恆濱江園
當前仁恆公園世紀二手房成交價格已經達到了約18w元/㎡左右，而其所在的浦東楊東板塊均價只有9.9萬/平
除了仁恆公園世紀二手成交價成為了板塊的天花板之外，目前仁恆公園世紀掛牌透過的核驗價也拔升到了19萬/平
這意味著，未來仁恆公園世紀的二手房價依舊還有上升的空間，而與其一街之隔的小區最近成交價格僅在約11-13w元/㎡左右
這當然有部分房齡的原因，但能有如此高的溢價，房齡佔小部分，最大的不同還是在市場對仁恆品牌的認可
另一個案例，浦東陸家嘴仁恆濱江園今年最新成交價突破21萬/平，和上海周邊同等房齡20年左右的老小區拉開了巨大差距
同為陸家嘴濱江板塊的二手小區，房齡甚至比仁恆年輕個五年，但是二手最新成交價只有14萬/平
同樣的情況，也出現在了浦東唐鎮的仁恆東郊花園身上，其最近的二手成交價格依舊穩穩地突破了10萬/㎡，成為了目前整個唐鎮單價成交價最高的小區之一
不僅如此，其隔壁的次新房小區房齡比仁恆東郊花園還要小一年，當前二手掛牌透過的核驗價格約9w元/㎡左右
仁恆二手房在市場上的強勢，不僅體現在房價，還有掛牌量、空置率和成交週期，都比其他小區更低
從鏈家的二手市場統計對比來看，仁恆的產品掛牌數量其實相對較低的
但從其成交結果來看，仁恆產品的成交速度一般卻都比較快，仁恆公園世紀，總價約5000萬的房源，僅20天就成功賣掉了
這也意味著，在上海買了仁恆的業主都不太會想要置換出去，這本質上就是業主和市場對仁恆品牌的認可
至於為什麼市場會對仁恆有如此偏愛，在這裡原因我們不過多分析
但推薦我們以前寫過的一篇文章《你說，仁恆什麼血統》
走進房齡超過15年的仁恆二手小區，看看呈現出來的那些產品各種細節，你一定會找到仁恆的“溢價”密碼
02
萬科在上海，同樣展現出了全面的溢價能力
從1992年拿下七寶地塊開始，萬科進入上海已經三十年有餘了，這三十年萬科深耕上海佈局了幾十個住宅專案，有剛需產品，亦有高階豪宅
我統計了十個萬科二手小區的溢價情況，發現和周邊房齡相近的二手小區，萬科展現出了非常全面的溢價能力
不論是早期的萬科城市花園、萬科朗潤園，還是最近的萬科天空之城，萬科的溢價能力完全沒有受到房齡影響
單從資料中我們依然發現了，萬科在高階改善市場的溢價率明顯比剛需高，萬科海上傳奇賣出10萬/平的價格，周邊的二手房掛牌價在8萬/平上下徘徊
而萬科翡翠雅賓利目前二手成交已經突破15萬/平
且在TOD產品的溢價表現上，萬科也尤為突出，青浦徐涇的萬科天空之城於2019年新房入市，當時一手售價為5.8萬/平
而三年之後，在鏈家二手房上，萬科天空之城目前成交二手房價已經突破8萬/平，周邊房齡相近二手小區目前房價只有5萬/平出頭
在超大盤運營和小鎮產品，萬科也展現出令人敬佩的長期主義
在安亭新鎮萬科湖語森林二手成交已經4.6萬/平，旁邊次新房目前價格3.5萬/平左右
萬科對安亭新鎮的持續投入，市場給到這個盤較高的認可度，這個盤不僅成交價格高，掛牌量也是安亭最低的二手小區之一
我們看到，不論什麼產品，萬科一手房進入二手市場之後展現了全面而均衡的溢價能力，因此萬科一直以來也被賦予“三好生”的稱號
全面、穩健、均好，是萬科這個品牌能夠在行業常青，產品有口皆碑的最大特點
03
金茂的溢價代表作，當屬金茂府這條產品線了
來看上海靜安大寧金茂府的溢價情況
目前大寧金茂府以15萬/平的成交價格成為了大寧的房價天花板，和其他高溢價小區一樣
目前大寧金茂府在鏈家二手房網站上也是0套房源掛牌，上一套成交已經是去年4月份，房東是真的比較惜售
然後我們又和周邊房齡相近的次新小區做對比，發現金茂府不僅是大寧的二手房價天花板，金茂的溢價也高出周邊小區2-3萬/平
而金茂府科技住宅產品不僅在上海呈現出高溢價，在杭州，金茂二手房在市場的表現也比較可觀，濱江金茂府目前掛牌價11萬/平，遠高於周邊二手小區好幾個身位
包括首開東城金茂府和首開杭州金茂府在杭州，同樣展現出遠高於周邊的溢價情況，首開杭州金茂府，中介告訴我，已經賣到9萬/平，而旁邊的小區只掛了8萬/平
可見，金茂府這條產品線的溢價能力在不同城市，都得到了高溢價的實力驗證
04
在上海，一家地頭蛇房企的產品溢價能力有目共睹，那就是寶華
還記得我們和大家一起看過的寶華車庫嗎
當時我們團隊走訪了上海幾個二手小區的車庫，看了幾個開發商的，唯獨只有這個給我們留下了最深刻的印象
那就是寶華紫薇花園
它的地下車庫長這樣
如果不仔細看，你會以為這是會所、健身房或者室內的某一個地方，但這確實是寶華的地下車庫
從車庫這個小細節折射出的產品力，確實也讓這個二手小區實現了很高的溢價
在2021年，我們統計這個板塊房價的時候
區域內房齡差不多的幾個次新房小區，價格是這樣的：天山星城10.1萬/平，新天地河濱花園10.5萬/平，而寶華紫薇花園的均價已經達到了12-14萬/平
（來源：鏈家）
一年過去，當我們再次檢視寶華紫薇花園的二手房價的時候，不僅0套房源掛出
且二手小區成交的房價又再一次突破了新高，今年二房成交價突破了14萬/平，三房大戶型達到了15萬/平
體現在二手小區的溢價能力上，不論是寶華紫薇花園，還是寶華城市之星都高出周邊同類小區的20%以上
車庫一個這麼隱蔽的地方，寶華都做到了吹毛求疵的態度，所以不用懷疑，小區的綠化、立面、物業、精裝包括裝修的品質一定不會差
那麼，在二手市場上高溢價，自然也是水到渠成的事了，從今年寶華開發的顓橋紫薇花園的銷售火爆程度也能看出，這家地頭蛇房企在上海賺足了口碑
05
統計到最後，我們試圖去尋找這幾家開發商為什麼能夠如此有口皆碑的原因
卻發現很難講出什麼非常深層次的道理，或者抽絲剝繭的和大家去分析它們到底做對了什麼
因為顯然，這幾家開發商它們明顯風格不同，血統不同
但口碑在二手市場能夠保持常年的高，背後有太多太多的因素促成
而對我們來說的意義是，在未來買房成本越來越大的情況下，買房上車固然重要
而如果選擇一個在二手市場上被市場驗證過，天然就有溢價能力的品牌
是不是我們的房子才能更安全的抵禦週期
好品牌和產品一定會得到市場認可，從最後的房價結果來看，確實如此
以上為正文，來自喬不絲
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