如果要評選買房階段存在感最低，但交房後影響最大的因素，我一定提名這個
物業
存在感低應該大家都有感受
畢竟在地產行業，物業可不像大肆標榜的銷售業績那麼透明，在案場最多提一嘴我們是xx物業也就完了
因此不少人對物業評價的唯一標準就是：物業費多少，能不能少交點
但交房之後呢
就是你會發現前期各個樓盤都會宣傳我們小區有會所，有酒店式物業，有精裝大堂…
但伴隨專案陸陸續續交付，業主慢慢地入住，很多人都會發現理想和現實間的差距，很多配套的空間都淪為雞肋
所以我特別想和大家聊的是，
一個好的物業，真的對未來業主的品質生活有作用麼
理想和現實的差距到底在哪裡
於是最近我親自跑了幾個上海典型專案
有次新的豪宅、交付了近三十年的老破小，甚至還有那個換了萬科物業的中遠兩灣城
你會看到別人家的物業是怎麼運營自己的小區
因為只有實景
不會騙人
01
能做好水景、會所的小區，物業都不會太差
為什麼是他們
如果各位小區裡有過這兩個配套就會知道，無論是小區水質的保證還是會所的長期運營，背後所涉及的成本、人工都是巨大
就拿水景來說
我曾和工作人員聊過，單就運營一個恆溫泳池就要一直蓄水、消毒，還要在裝置中增加釋氧功能，水溫也要控制好
一年的運營成本少說也要100萬左右
因此這兩個地方都是交付後小區最容易停運的
營銷時的高階噴泉斷水後變成廢棄擺設
酒店式會所也就能勉強剩個外殼
那麼，好的物業就一定能改變他們麼
為了更真實地探究物業對水景的維護到底有什麼作用，我給大家選了個最極致的
全水系景觀體系的上海星河灣
這裡的水景有多誇張
整個星河灣專案約9萬方的佔地，有約5.5萬方的水系，旁側的人工水系是3.1萬方，規模大概是3個太平湖
幾乎每一棟建築都像是長在水裡
哪怕是小區入口都是被這樣的水系環繞
行走其中，彷彿置身水上公園
這樣的體量，稍微維護不好對於整個小區都會是災難級別，水質不夠乾淨會有異味，而直接停運則會帶來大面積裸露的岩石空地
我們可以看下星河灣的物業是怎麼做的
首先，為了確保水質的鮮活
整個水系都是從外部的活水引流，且會在源頭增加過濾裝置
所以你會發現小區內部的水系比外部還要更清澈一些
此外，為了最大程度上模擬自然水景生態，池底採用鵝卵石鋪就，而考慮到鵝卵石對淤泥的吸附
一期每3個月就會把水抽乾清洗一次
包括為了保持水面清潔
我在參觀小區時就看見非常多物業人員在清理落葉
更大的水面還有專為清潔準備的船隻
甚至，為什麼我們可以看到小區內部的水系也是流水潺潺
也是因為提前預埋了動力泵，可以推動水系的迴圈
這些都是設計思考結合後期長久的維護，反哺到未來專案的生活體感中
而這樣需要持續維護的配套，當然也包括會所
這次我去到的仁恆河濱花園就是如此
整個小區自帶6000平水岸會所
運動類的有健身房、恆溫泳池、乒乓球場、兒童樂園，生活類的社群超市、社群餐廳、燒烤露臺，甚至還有專門的洗衣房和做美容美髮的場所
更重要的是
我們都可以看到基本每個空間都是有人在使用的
而之所以能有如此多豐富場景的呈現，很關鍵一個原因，也是靠開發商內部補貼
從一開始仁恆就沒想透過會所創收，會所主要的目的還是為了帶給業主更好的生活體驗
正是這樣不打折的服務，也才讓仁恆的物業費繳納率高達99.8%
而如果這兩個小區水景、會所的好，還可以歸結為原開發商前瞻的設計和後期持之以恆的運營
那麼發生在那些換掉自家舊物業小區的變化，只會更加誇張
02
換物業後的中遠兩灣城，我徹底不認識了
終於輪到我們的上海名盤，中遠兩灣城
可以說發生在這個樓盤的傳奇就沒停過，不僅是因為它建面超160萬方，容納約50000人居住的體量，堪稱上海內環內最巨無霸的小區
更是因為
換成了上海數一數二的品牌物業：萬科
如今萬科物業入駐中遠兩灣城也有超2年的時間，中遠兩灣城又發生著怎樣的變化
要知道曾經的中遠兩灣城，一度被稱為上海最魔幻、最亂、最多人群租的小區
所以萬科第一個要解決的就是社群的管理問題
首先是車流動線
以前整個車流非常混亂，車輛經常在小區內部就能堵住
道路也夠破
騎個車能把耳機給抖出來
而這次
不僅入口處增加了智慧感應閘機
門口還有萬科物業的小哥看守
一進門，我就發現小區給人的感覺意外清爽
車行道的瀝青、人行道的地磚修復
此外為了避免車輛阻礙道路，不僅重新規劃了停車位，且從原來的隨進隨出，變成了1、3號門進入，2、4號門出行，單進單出
道路上也新添加了路燈和監控，確保通行安全
包括入口轉角庭院的噴泉、後面一大片帶燈帶的景觀花臺
都是萬科物業入駐後加入的
但這還不是最誇張的
有了好的物業，我們看見也在影響業主對物業公區投入的態度
比如樓棟的大堂空間
各位還記得之前中遠兩灣城的大堂麼
外部可以堆滿車輛，內部都擺滿垃圾和快遞
而如今由於專案地處蘇州河規劃改造地段得到了部分資金補助，加上萬科的加入帶來新的血液
業主們也開始願意拿錢出來提升自家的公區裝置
於是在三方合力之下
我看到了中遠兩灣城的最美大堂公區
這奢華的水景吊燈、牆面滿鋪的瓷磚，地面也做了藝術拼花
如果我不說各位會不會覺得這是某個高檔酒店入口
包括這落客區
這24小時的管家服務，原本的大爺換小哥，還在每個樓棟裝了監控影片
哪怕是小區中所有的電梯，也在交付十多年後，統一替換成了全新的上海三菱或是奧的斯
而原本充斥在大堂內部雜亂的快遞盒
也被很好地歸置到了快遞架上
沒換成物業的小區，留下羨慕的淚水
此外我還從中介小哥口中得知，整個改造過程中小區物業費是沒有上漲的
萬科給出的承諾是拿出成績前，3年內不漲價
雖然具體的物業費繳納率暫時未知，但整體繳費的人數一定是增多的
告別群租後的中遠兩灣城，如今的自住率也在上升，連帶房價也有上漲
而物業對社群的影響可不止是高層住宅，我還在萬科另一個老破小專案看得更加清楚
03
帶物業近30年老破小，又有什麼不一樣
最近我又去了次七寶附近的萬科城市花園
其實之前我們已經不止一次去過這個小區，有去看地塊規劃的，有看生活氛圍的
但是唯獨沒有從物業的角度看過這個小區
所以這次我們就從一般老破小最難處理的停車問題開始說起
雖然沒有中遠兩灣城那麼誇張，但城市花園也是一個由1-6期，單一期就包含15個區的大盤專案
所以如何讓地面停車不亂的同時，讓業主停放車輛能夠方便，還不干擾沒有開車的住戶，和日常小區的通行
幾個細節可以看出萬科為此做的努力
第一個從俯檢視可以看出車輛停放幾乎都圍繞著綠化停放
不同組團的距離都相對保持適中，結合當初圍合式的排布，意外給社群天然地創造了很多停車位
最大程度把道路讓渡給居民
包括更小的電瓶車、腳踏車
各位同行朋友，有沒有想過現在很多的商品房社群都是沒地方停這兩類車的
你且不說業主開不開，從規劃上就沒有預留場地
而在城市花園
各種小型的電瓶車被很好歸置在車棚，且都做了充電裝置
誰家老破小看了不心動
包括這個老小區的乾淨程度
，也是讓我難以想象的
就是你會發現
雖說是1994年交付的小區
隨處可見是打掃衛生的阿姨，還開著清潔車每棟樓挨個打掃
走在路上
時不時還能遇見小區保安24小時巡邏
甚至包括建築內部
各位可別覺得這些物業人員只關注最表面的景觀空間，給大家看一張我在樓道里拍的畫面
即使樓道地面已經有點掉漆，但每天兩次打掃的樓棟
扶手也是這樣可以反光的級別，上手沒有一絲灰塵
於是在這個交付了近30年的老破小小區
我們看見道路乾淨且有序，樓道內也是一塵不染
包括大家比較熟悉的萬科在城市花園佈局的底商，也都是開發商負責招商，街道旁的樹木也都有刷上白膠後包裹上裝飾的金紙
一切的一切，都讓這個擁有物業的老小區
經過歲月洗禮後仍然能煥發出歷久彌新的光彩
04
怎麼樣，看到這裡各位是不是有點感觸
以前或許我們更多關注的是房子的地段是否核心、單價多少合適
但買房本就不是交錢的一瞬間，而是關乎於居住、生活，更長久的陪伴，畢竟這是我們可能生活超過20年的地方
而一旦房子後期進入流通賽道里
能夠抵禦折舊的、能夠讓它延緩衰老的，其實很大程度上都需要物業的細心維護
持續運營水景、會所的星河灣、仁恆也好，有物業的老破小也好，包括換走自家物業的中遠兩灣城
我們看到，如今物業服務正在變得越來越透明
來源：上海星河灣、仁恆濱江園物業工作簡報
甚至好的物業也在和業主間形成很好的良性迴圈
大家更願意來社群外面互動，不再窩在家裡
這個社群是有笑聲的，小孩在外面奔跑，那麼他的物業一定不會特別差
所以好物業的背後
從來不止是物業費那麼簡單，當物業費能夠到達一定價格，其實背後更代表著對好服務的承諾
以上為正文，來自Moon