▲廣州獵德大橋，連線天河區與海珠區。（視覺中國 / 圖）
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“賣一買一、租一買一”，有利於推動改善型需求適時入市，也符合中心區改善型需求佔比大的特徵。
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市場情緒和信心得到提振，才能讓城中村改造推進和提速。
文｜南方週末記者 封聰穎
責任編輯｜馮葉
2024年1月27日，廣州市人民政府辦公廳釋出《關於進一步最佳化我市房地產市場平穩健康發展政策措施的通知》（下稱《通知》），自當日起，廣州放開120平方米以上住房限購。
根據此前的規定，廣州市的越秀、海珠、荔灣、天河、白雲（不含江高鎮、太和鎮、人和鎮、鍾落潭鎮）、南沙等區域為住房限購區域。
據廣州市人民政府辦公廳同日釋出對《通知》的解讀，居民家庭和個人（不區分是否為本市戶籍，下同），新購買建築面積120平方米以上（不含120平方米，下同）住房（包括新建住房和二手住房，下同），不納入限購範圍；名下已有的建築面積120平方米以上住房，不計入名下已擁有住房套數核算。解讀還指出，要支援“賣一買一”“租一買一”。
《通知》釋出前一日，住房和城鄉建設部召開城市房地產融資協調機制部署會。會議要求，要堅持因城施策、精準施策、一城一策，用好政策工具箱，充分賦予城市房地產調控自主權，各城市可以因地制宜調整房地產政策。
為什麼廣州首先選擇放開中心區大戶型限購？
廣東省住房政策研究中心副主任、首席研究員李宇嘉向南方週末記者表示，這幾年改善型需求為主導，開發商都在供應大戶型的新房，中心區的供應量較大。以天河區為例，2023年天河區新房交易套均面積為130平方米/套，供求比為1.75：1。
他表示，透過放開大戶型限購，支援“賣一買一、租一買一”，有利於推動改善型需求適時入市，也符合中心區改善型需求佔比大的特徵。有助於消化庫存的同時，推動剛需和改善型住房需求的迴圈、新房和二手住房的迴圈、租賃和交易的迴圈等，促進供應和交易兩旺。
多位準備在廣州購房的年輕人對南方週末記者表示，新政對他們影響不大。“從我身邊的情況來看，應該大部分年輕人不會首套房就買120平方米以上的。”一位正在觀望樓市的95後對南方週末記者說。
中原地產首席分析師張大偉向南方週末記者表示，有120平方米以上改善型住房需求的人，基本是有錢人或文化水平高的人，比如本科學歷交一個月社保就能落戶，相對容易獲得購房資格，“放開小面積才是超預期政策”。
另外有購房者擔心，新政之後，小戶型的買賣是否會更難？李宇嘉認為，小戶型市場面臨的不是難買或難賣的問題，現在買房預期比較弱，購買能力還是不足。“廣州很多新盤90平方米左右就可以做三房，也屬於剛改的範疇，這個型別的房源不會難買或難賣。”
一位在廣州已購小戶型的業主告訴南方週末記者，廣州120平方米以上的市區房子屬於“高階市場”，即使要換房，她和這批購房者也不是同一個客群。
新政落地後，廣州成為最先在中心區開啟限購口子的一線城市。李宇嘉分析，這與廣州鬆綁政策的壓力比較小、推進城中村改造等原因有關。
廣州正在開展新一輪大規模的城中村改造。2024年1月9日，廣州市政府批覆同意《廣州城市更新專項規劃（2021-2035）》《廣州市城中村改造專項規劃（2021-2035）》。按照規劃，至2025年，廣州將累計推進城市更新約130平方公里（含城中村改造70平方公里）。
李宇嘉認為，城中村改造，要大規模推進、資金要實現平衡，關鍵是商品房市場要實現量的穩定和擴張。此次鬆綁中心區限購，特別是大戶型限購，推動中心區市場銷售去化加速，市場情緒和信心得到提振，才能讓城中村改造推進和提速。