只有6個地方，還沒取消限購

文：任澤平團隊

隨著成都、杭州、西安取消限購，全國仍在限購的城市寥寥無幾。

截至目前，除海南省外，核心城市中，僅剩北京、上海、廣州、深圳四大一線城市以及天津還未全面放開限購。

北上廣深一線城市該不該放開限購？

除一線城市外，我國大部分地區已經全面放開限購，但提振效果不及預期，房地產行業基本面持續築底，已經超調。

2021年下半年開始，用時近3年，房地產調控政策不斷放鬆，但至今市場依然較冷淡，2024年金三銀四成色不佳。3月1日至5月16日，38城商品房銷售22.9萬平，創2012年以來新低，同比-40.3%。

此前全面放開限購的太原、合肥、廈門、蘇州、南京、長沙等城市，僅短期市場有一定程度提振。

例如：南京2023年9月全面放鬆限購，10月新房、二手房成交面積同比分別+8.0%、+28.9%，廈門2023年11月全面放鬆限購，12月新房成交面積環比+33.5%。

可見如今，房地產進入從“防過熱”轉向“防過冷”的階段，“存量時代”去庫存，不用擔心取消限購引起市場迅速過熱。長期房地產市場回暖還要看居民的支付能力、市場預期。

我國一線城市目前商品住宅成交量價、庫存積壓情況同樣不容樂觀。

1）銷售方面，2024年一線城市“金三銀四”並未帶來成交明顯回暖。2024年初至4月末，北上廣深四城商品住宅累計成交176.7、321.8、172.0、74.0億平，同比下降33.5%、37.9%、39.5%、28.8%，且成交規模是2021年以來的最低水平。

2）價格方面，根據我們對鏈家二手房成交資料長期跟蹤，2024年一季度，北上廣深四城房價均較2021年二季度下跌超10%，部分樓盤房價下調達30%。

3）庫存方面，截至2024年5月10日，北上廣深去化週期分別為28.7、8.9、22.9、25.7個月，除上海外三城去化週期處較高水平。

放開一線城市限購是大勢所趨

海外國家核心城市房地產市場長期向本國、全球買家開放，不限購也不限售，遵循市場化原則，透過價格和稅收調節，而非人為的行政手段。

人口和產業持續向大都市圈、城市群集聚是發達國家的共同經驗，核心城市樓市不限購，遵循人口流動規律，有利於促進人才流動並提升城市競爭力。

在日本購房（包括東京），沒有身份限制，不限購，只要年滿18歲，有資金就能購買。

外國人需要準備身份證、護照、個人資訊公證書、印章、宣誓供述書。如果是全款買房，提供身份相關證明材料即可；如果是貸款，要有日本的長期簽證及工作納稅狀態。

在美國購房，同樣沒有身份限制，也不限購。

聯邦法律規定，年滿十八歲，不需要綠卡、特殊型別的簽證，任何人都可以在美國購買和擁有房產。如果是現金買主，需要準備有效護照和簽證、購房資金證明（國內銀行的存款證明）、美國當地銀行的賬戶；如果是貸款買主，還要準備工作證明、工作收入公證、自付款部分的資金證明。

對比海外，我國一線城市的核心區域購房政策則限制明顯較多。

如上海，滬籍無房單身人士，且本人和父母在2011年1月31日之前共有不超過2套(含2套)，可新購1套住房；非滬籍家庭，一方往前推算63個月中社保/個稅正常繳納60個月，可新購1套。外籍個人（外國人），需提供滿1年的在滬勞動合同及相對應個稅/社保、滿1年工作類居留許可，限購一套住房。

全面放開一線城市限購的意義重大：

1）限購政策本是房地產市場過熱時期出臺的臨時性政策，如今抑制了剛需和改善型需求。放開限購，意味著讓過緊的房地產市場迴歸正常市場狀況，接受供需調節，並非激起泡沫與過熱的“刺激性措施”。中長期可考慮在市場企穩後，透過徵收房地產稅等稅收機制調控市場，同時能為地方財政增加穩定稅收來源，透過人地掛鉤實現供求平衡，避免熱點城市房價暴漲。

2）放開一線城市限購，帶來積極的政策訊號，可提振市場整體信心，改善民生，滿足合理住房需求。化解房地產困境的關鍵在於需求端信心恢復，信心提振才能帶動銷售回暖。當前我國對住宅市場較冷、購買力較弱區域，包括部分一線城市的非核心區已經放鬆限購，但提振效果有限。一線城市核心區域的樓市，是全國房地產市場的風向標，聚集了相對旺盛的住宅購買力，放開限購，能夠滿足新市民的合理住房需求，有效提振需求端信心。

3）化解庫存，穩房價、穩市場、穩經濟。房地產市場進入存量房主導時代後面臨調整分化，要消化此前的高房價、高庫存、高槓杆。房地產是國民經濟第一大支柱行業，事關經濟恢復、金融風險，房地產穩，則經濟穩。我國一線城市目前成交量價、庫存積壓情況同樣不容樂觀，但一線城市的住房潛在需求高，對於全國投資置業人群有較強吸引力，全面放開限購帶來銷售提振，有利於去庫存、穩房價、穩市場、恢復經濟。

不僅要全面放開一線，更要修復資產負債表

目前房地產行業面對的並非簡單的限購，當前購房還有居民支付問題、預期問題，疊加人口結構問題。在房地產存量時代，庫存積壓，成交量價回暖需要更多時間和政策激勵。

要替代舊的“房地產-土地財政-金融”迴圈，必須引入擴張性財政政策，透過財政擴張帶動包括房地產投資在內的整體投資回暖和經濟復甦。

回顧日本上世紀90年代開始，陷入的“失去的三十年”，以及美國30年代“大蕭條”，辜朝明提出了“資產負債表衰退”理論來解釋，凱恩斯則稱之為“流動性陷阱”。如何避免重蹈覆轍？

資產負債表衰退”理論認為，最有效的辦法是政府透過擴張性的財政政策來擴大總需求，彌補需求嚴重不足的缺口，進而推動企業居民資產負債表修復以及經濟復甦。

2008年面對國際金融危機，伯南克提出找到了避免大蕭條的辦法，就是財政貨幣的再膨脹，於是有了三輪QE。中國經濟也是透過四萬億財政刺激計劃走出低谷。

2020年疫情衝擊以來，美國經濟仍具有強勁韌性，同樣是因為聯邦政府透過QE、消費券、企業補貼等，保住了居民和企業部門的資產負債表，也就是沒讓企業和居民買單，而是透過貨幣和財政政策進行化解，所以居民有能力消費，企業有能力投資。

對比借鑑2014-2016年房地產週期，放鬆限購限貸僅是政策起點，關鍵一步是恢復居民的消費能力和信心，這又進一步需要恢復資產負債表，進而帶來房地產存量化解和增量需求，從而推動銷售和新開工。

2014年4月，部分地方開始放鬆地產限制政策。2014年6月，呼和浩特率先發文全面放開限購，此後各地密集放開限購限貸，此外各地方政策還涉及房貸優惠、購買補貼、落戶放寬等。2014年9月底，僅有北上廣深和三亞五個城市未放開限購政策。隨後，2014-2016年間，大規模推進的新建棚戶區改造、棚改貨幣化安置的過程就是消化庫存、最佳化增量的過程。