救市兩年多，終於來到決賽圈。
這場轟轟烈烈的富人爭奪戰，正式進入白熱化！
最後的最後，究竟誰能勝出？
這場爭奪戰的源頭，來自住建部的一個表態。
1月26日，住建部在會議上提出，要充分賦予城市房地產調控自主權，各城市可以因地制宜調整房地產政策。
在此之前，住建部的側重點都是“因地制宜，一城一策”，而這一次的表態則相當於正式將房地產調控的大權下放到了地方。
話一放出來，效果可謂立竿見影，在過去四五天的時間裡，救市政策以一種六親不認的步伐，連續邁出了好幾個大步。
就在住建部的表態過去僅僅一天時間，1月27日，一線城市廣州再次成為了最先響應號召的城市。
其中最重磅的兩個政策：
一是建面120平以上的住宅，直接取消限購，想怎麼買就怎麼買。
二是不管你名下有幾套房，只要出租備案，或者公開掛牌的，直接不計入套數。
要知道，廣州早在去年9月，就已經放開了包括黃埔、番禺在內的大部分外圍區域限購，疊加此次新政，廣州的限購政策已經放開了大半。
這種程度的松限，在一線城市中可以說是開了先河。
就在今天，更加豁得出去的城市出現了。
強二線城市中的佼佼者，有著最強地級市之稱的蘇州，直接全面放開限購了。
沒錯，就是那種毫無保留的放開。
不管你有沒有蘇州戶籍、社保，也不管你名下有幾套房，多大面積，是不是單身，都可以在蘇州肆無忌憚的購置房產。
蘇州這邊話還沒落地，
上海也在今天放鬆了外環外的限購政策。
一線城市、強二線城市紛紛下場，再加上住建部表態的Buff疊加……
可以預見，一線城市下一步更大的動作已經不遠了，其餘強二線城市距離“裸奔”也快了……
新一輪的救市大潮，又要來了。
雖然都是救市，但是這一輪救市和之前可不一樣了。
前兩年救市的主力是二三四線城市，鉚足了勁出政策，但是事倍功半。
前兩年大家都在刺激剛需，一線虹吸二線，三四線甚至把主意打到了縣城和農村。
而這一次救市的思路可是明確多了，說直白一點就是：
核心城市對有錢人的爭奪。
就拿廣州來說，取消建面120平以上住宅的限購，並開創性的制定出“租出/掛牌一套買一套”。
這已經是司馬昭之心了，明顯奔著高淨值人群和改善置換群體去的。
再說蘇州，早在去年蘇州就取消了120平以上住宅的限購政策，應該是全國取消豪宅限購最早的那一批核心城市了。
而這一次蘇州全面放開限購，說穿了就是對有錢人的進一步爭奪。
因為蘇州說是全面放開限購，但其實除了市內六區，其餘地方早都不限購了。
蘇州這一次真正放鬆限購的區域，就是優質購買力扎堆的市內六區（姑蘇、相城、吳中、新區、園區、吳江）。
北京、上海、深圳看起來四平八穩，不急不躁，其實也沒閒著。
去年11月，北上深幾乎同時動手調整樓市政策，而調整的物件無一例外全都是：
豪宅線。
此前四個一線城市中有廣州的豪宅認定標準最低，只有面積超過144平才算豪宅。
而深圳、上海、北京除了有面積限制以外，還有總價的限制。
比如深圳的豪宅是指建面超過144平，且總價高於750萬。
北京則是建面超過140平，六環外總價高於280萬，五環內總價高於468萬，都算是豪宅。
上海也差不多，建面超過140平，外環外總價高於230萬，內環內總價高於450萬的都算豪宅。
這就導致當時北上深的房子幾乎遍地是豪宅。
而很多改善型使用者則因為高總價高稅費的原因，被困在了置換鏈條中。
所以去年11月，深圳、北京、上海，先後調整了豪宅認定標準，統一取消了豪宅總價段的限制，將面積限制都調到了144平，並以此激發了大批改善購買力。
可以說，核心城市很早就把救市的關鍵點，鎖定在了有錢人身上。
難道真的只有富人才能救樓市嗎？
其實樓市的“救市主”未必一定是富人，但是讓富人救市卻是價效比最高的選擇。
從克而瑞統計的資料來看，去年前三季度，全國重點20城中，120平以上面積段的戶型成交，佔比幾乎都在20%以上，部分二線城市的佔比甚至超過了50%。
而且這一佔比還在逐年上升。
就拿廣州來說，2023年廣州120平方米以上二手住宅共成交了21221套，佔二手住宅成交總規模的20%，這一比例較2021年提升了近5個百分點。
從這就可以看出，改善群體依舊還有很大的潛力可以挖掘。
另外也是很關鍵的一點，核心城市要想救市，搶奪優質購買力，啟用改善置換群體，幾乎已經是一張“明牌”。
為什麼這麼說？
首先，“房住不炒”雖然很少提及了，但是餘威猶在，不能真的當看不見。
而優先激發有錢人的買房熱情，不但可以創造更大的利益，同時風險更加可控。
比如去年廈門、蘇州、成都等城市都是最先取消了豪宅限購。
這樣做的好處就是，既可以不讓太多人湧進樓市炒高房價，又能激發有錢人的購買力，啟用市場。
另外，激發富人的購買力，取消豪宅限購，也很符合國務院14號文的要求。
14號文表達出的最重要的訊號就是：推動建立房地產業轉型發展新模式，讓商品住房迴歸商品屬性，滿足改善性住房需求。
而取消豪宅的限購政策，釋放置換改善需求，無疑是讓商品房迴歸市場屬性的關鍵一步。
所以搶奪富人，讓有錢人來救市，不論從價效比、效果還是安全性上來看，都更符合預期。
樓市的大門對有錢人徹底打開了，房價會被推高嗎？
隨著核心城市取消豪宅限購，甚至全面放鬆限購，這意味著樓市雙軌制的進一步成型。
核心區的優質住宅註定是奇貨可居的，但要想領漲樓市，已經不可能了。
未來樓市的狀態一定是，該漲的漲，該躺的躺，該跌的跌……
誰該漲？當然是改善型住宅、豪宅。
誰該躺？無疑是保障房，這部分將承擔起核心城市“住”的功能，容納越來越多的剛需。
2024年，廣州計劃籌建配售型保障性住房1萬套、保障性租賃住房10萬套。
深圳第一批配售型保障房已經開建了，總共13個專案，也有近1萬套房源入市。
而配售型保障房的價格則在商品房市場價格的3-5折。
隨著保障房體系在一線城市的全面鋪開，加上郊區取消限購，剛需湧進郊區新房和保障房市場，改善和高淨值人群則流向核心區優質住宅。
而廣大郊區和核心區的老破小二手房，無疑就是該跌的部分，也是未來樓市中最尷尬的一部分。
郊區的房價會被保障房劇烈衝擊，從此一蹶不振。
而核心區的老破小，接盤的購買力會越來越少，交易週期會越來越長，市場失去流通性，價格逐漸橫盤。
樓市大局已定，置換向核心區的改善房源，當然是最好的選擇。如果實在夠不到，也請及時出掉手裡的不良資產。
畢竟肉即便是縮水了，也總比爛在鍋裡強……
-END-
國民經略創始人 凱風
最新城市力作
大國大城，40座城市前景分析
