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今日免費下載：2025年中國房地產市場展望報告
來源：張湧說財經
作者：Peter Zhang
近期，如果你有租房子的打算，可以好好跟房東討價還價了。
近期，中指研究院釋出資料顯示，2024年全國重點50城住宅租金累計下跌3.25%，跌幅較2023年擴大2.95個百分點。
租房市場相比樓市，市場化的程度更高，對供求關係的變化更敏感。
因為租房只有單純的居住屬性，這個城市打工和定居的人多了，租房市場就會繁榮，反之則會疲軟。
但是樓房，除了居住屬性，還有投資屬性；
之前很多人把房子當成投資品，也有人把房子當成儲存財富的一種形式；
比如很多資產比較雄厚的人，他們在資產配置中，房子是和股票、債券、貴金屬並列的一種大類資產；
配置的目的主要是為了分散風險，儘可能找到八竿子打不著關係的幾類資產，並不在乎單一資產的階段性漲跌。
還有，有時候結婚也和買房掛鉤，房子還是部分城市落戶的條件之一；
這些都是附著在房子身上的價值。
所以，和房價的漲跌相比，租金的漲跌更能反映當下經濟的活躍程度。
年輕人是租房市場的主力。
當下大學生的就業比較困難，很多年輕人找不下工作，或者收入水平下降，那麼租房市場的需求自然也會減少。
還有進城務工人員的減少，租房的需求也會下降。
當然了，除了需求下降，租金的下跌還和租房市場的供給大大增加有關。
2024年，保租房大量入市。
保租房和公租房相同的地方是，都是公共事業統一蓋的樓，不為了賣，純為了出租。
區別在於，公租房是面向低收入群體，家庭比較困難的人群。
而保租房則是城市為了鼓勵特定的人才和產業在當地開展經營，而提供的一種福利；
一般面向新市民、年輕人。
租金水平一般是同地段、同品質市場租金的70%~90%，而且限制漲幅。
但是一般戶型都很小，50㎡~70㎡左右，是年輕人的過渡住房，等成家有了孩子之後，基本都得搬到常規的商品房或者回遷房裡去。
而且保租房一般是和某幾個企業繫結的，你不是和房東籤合同，而是和企業籤；
如果某個員工從這個企業離職了，這個保租房也得退掉。
還有很多長租公寓也來瓜分租房市場的份額。
和保租房、公租房這類公共事業不同，長租公寓是市場主體以盈利為目的開發的。
品質較高，價格也更市場化一些。
截止2024年8月，北京長租公寓的數量已經超過280家，上半年共開放10.26萬套房源。
長租公寓的加入，進一步增加了租房市場的供給。
還有一個原因，就是很多本來打算買房的房東，發現一時半會賣不掉，或者價格太低根本接受不了，所以就“轉售為租”，先掛出來出租吧。
去年很多中介都遇到過這種情況，就是到期的租客都不續簽了，準備要賣；
但是掛出去幾個月之後發現連看房的都很少，想要成交，價格低到無法想象；
試完市場的深淺之後，就回去重新和中介簽了租約。
這也是用時間換空間，用租金來彌補房價下跌的損失。
所以，一頭是租房的需求大不如從前，另一頭是大量的房源進入租房市場，租金的下降是必然的。
個人房東的日子目前是比較難過，坐在家裡等著租金打到卡上的美好日子可能一去不復返了。
當房子失去了上漲預期，剝離婚姻、戶口等附加價值後，便會迴歸居住屬性。
迴歸居住屬性的房子，就可以用租金回報率來衡量房價的高低。
當租金回報率高於無風險收益率，也就是10年期國債收益率，或者定期存款時，那麼說明房價的底快到了。
工商銀行3年定存目前在2.75%左右，大部分房子租金收益率是達不到這個數的。
所以要麼房價繼續往下調整，拉高租金回報率；要麼定存的利率繼續往下調。
當租房和定期存款的收益差不多了，那些沒有投資、婚戀、戶口附加價值的房價也基本見底了。
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