作者：真叫盧俊團隊
來源：真叫盧俊（ID：zhenjiaolujun0426）
不知道是不是週六日雙雙28度的關係，週末出去看房都是人擠人的
這兩天我跑到長寧看了幾套特殊房源，就是開發商早年把房用作公寓現在又拿出來當新房賣的那種，我在樣板間的那十來分鐘這裡進出得有二三十人
市場回暖是一定的
不管後市如何至少得給小陽春麵子，讓我沒想到的是自持這麼久的開發商選擇今年這個時候拿出來賣
連同新房售樓處的到訪人數以及土地市場的外資力量
似乎眼下小陽春裡蠢蠢欲動的力量有點多
那今年的小陽春到底怎樣
為什麼我說好的有點過分，今天我們就來看看此時此刻發生在二手市場上一些表面和內部的真實情況
01
首先小陽春的火熱
要遠高於市場預估
市場的真實熱度確實很難預估，別說購房者哪怕是從業者都很難給出公允答案
這兩天刷影片刷到大V老師說上海二手2月23日成交來到1291套創了歷史新高，但別說歷史新高了，哪怕去年10月剛放開新政那會都出現過1300套
還有拿這個2月同比去年2月來說明市場火熱的…但其實去年2月是過年月啊，今年是1月過年
所以我們該如何掐住這個2月的真實面目
專業化中介機構有個大三月概念，就是過完年到3月底這段時間，用行動節點去橫向比較同時期需求
這個邏輯放在每年的春節月二手比較上就很完美
我們將每年的1月+2月的成交量捆綁起來去看，不管春節7天是發生在1月還是2月，也不管是發生在1月底還是2月初
你都可以透過這個捆綁看到小陽春成色的完整對比
首先這個2月上海二手房成交了1.67萬套，去年2月成交了7500套
今年這個2月的資料厲害又說不出厲害的地方就在這，用同比，今年2月勝之不武，用環比，去年2月也是如此，都有下滑
但如果用資料捆綁就能看到這是2.39萬套和3.5萬套的pk
這是高於去年同期46.9%的存在
也是市場體感熱資料冷的地方，勢能確實不一般
02
不過46.9%是已有的存在，46.9%到底能“孵化”多少需求
換句話說小陽春到底能成交多少、橫向對比又什麼成色
誰也不能未卜先知
但各位可以去看看出了正月十五（2月13日）之後的上海工作日和雙休日的成交
3月1日二手房（含商業）成交1296套
這部分的需求不會受2月還是3月的影響，2月後半月的日成交會完整投射3月
所以如果以2月17日-2月28日的工作日&雙休日成交的日成交為參考
3月會跑出27792套的二手房成交
用91%的佔比換算到二手住宅就是25290套，約2.5萬套的數字
這個數字是近5年的次高、近3年的最高值
而2.5萬套大機率是起點，為什麼這麼說
有那麼段時間我們喜歡跟各位分享鏈家轉定單和看房人數，但分析久了也有點麻木，而這兩週我們看到的資料在麻木的神經上又來了一針
首先鏈家的轉定單我們看看2月13日-2月23日發生了什麼
具體資料我們就不再透露了，但這10天是日均290套的存在，也就是2030套左右/周的資料
我們以周維度和去年和前年的小陽春的峰值做對比，這是高於2023年鏈家小陽春28%
高於2024年鏈家小陽春75%的存在
這才是我覺得過分的地方，因為同時期同口徑裡這是超出預期的資料
也是我們很多C端和同行很難得知的地方
還沒完，看房人數資料也是原本粗略看看知道肯定會回升
但也是沒想到會回升到這個地步
應該是掀屋頂的資料
簡潔來說如果我們只對比各月的峰值資料會讓各位看的更清晰
去年小陽春的看房人數峰值是1.2萬人
去年還有兩個政策節點可以比較，去年6月、10月兩次新政首月的看房人數
你會看到今年小陽春的看房人數確實有點瘋
2024年5月上海放開外環內二手、2024年9月社保年限3年縮短為1年
看房人數資料我們很早就分享過的
這是比轉定單還要提前預判的成交類資料，本質上它就是購房需求的蓄水池
當你去做同口徑同時間段對比的時候你就會感受到眼前這個容易被盲人摸象的市場到底有多大
03
是漲是跌還不敢說
但眼下也正處於那個價格分水嶺
房東方的掛牌價經過前幾個月的成交量刺激，開始回撥
不過市場並不買賬，成交價來看市場直到1月還是微跌
這資料如果各位看到的只拉到1月，但這種市場情緒是通用的
掛牌價走高、成交價相反
市場情緒存在對立
一方面是對小陽春的看好，另一方面又對市場後續有狐疑
所以經常看到的小區掛牌房源是掛高價
但賣房更迫切的房東會以低於上套同戶型成交價的價格成交
而我需要挑明的是眼下這個時候也是那個價格分水嶺
每個小區高性價比房源只有那一兩套
個別房源降價出清，成為小區必賣的高性價比房源，其他房源則在觀望，不知道堅持現在掛牌價還是降價，也就是說現在是市場難得一見的價格走勢岔路口
就看接下來是客源更多還是房源更多
目前看到的情況是兩方面資料都出現了近兩年的峰值
房東掛牌熱情和客戶衝進市場的數量都來到近兩年高峰
所以你要我說接下來價格走勢，難判斷，不過不著急，下月這時候也就明朗了
04
而現在能看到的變化有兩個
不知道各位在掛牌的房東或者在看房的小夥伴有沒有同感
對房東而言
兩端的房東比較受益，這裡的兩端具體說的就是500萬以下剛需還有144平以上的改善
每輪市場成交潮裡剛需都是站在潮頭的那部分
整體的成交走勢和他們是同進同出的，因為這就是70%左右的基礎資料
而今年這個500萬以下除了有小陽春之外
還少不了單身購房的加持
楊浦五角場中介跟我說最近小戶型房東掛牌量大概是去年同期的1.5倍
不僅僅因為小陽春來了，更多是看到鄰居的房子掛出來很快就賣掉所以原本被擱置的置換想法又冒出來了
閔行七寶的中介跟我說現在這個點買學區房有點遲了，但現在單身購房的開單量比去年12月還要高
寶山淞寶的中介挺有意思，他說去年這個時候他們那的房子已經放開了單身限購市場比較火，今年比去年這個時候還要火
換句話說剛需價段現在是疊加了小陽春&單身購房的雙重buff
去年連著兩次放開單身限購這句話的含金量還在上升
另一面客戶這端也出現新畫面
就是144平以上的房子因為擺脫了增值稅枷鎖而跑的特別歡脫
靜安區的中介老師跟我說他們所在的南京西路、靜安寺的板塊，看房最多的兩類產品是1000萬以下的三房、2000萬左右的三房
這兩個價段的三房都有個共同特點，就是144平+
我同事遠山跟我們分享了一組資料
144平以上房源在過去兩個月成交佔比在悄悄提升，她說的沒錯，第一關聯的就是去年11月關於144平以上稅費的減免
靜安區南京西路這裡的中介對這個改變感受最為明顯
靜安、黃浦那種144平以上的大三房產品的諮詢客戶、成交客戶在12月和1月都有明顯提升，不知道各位144平以上房東有沒有同感
05
對於小陽春的期待年年都有，今年當然也不例外
但說實話
也就是常規小陽春期待，沒想到的是眼下的資料會以這種激烈方式回到我們跟前
知道這件事的應該不僅僅是我們，也包括市場各方面資方
這也是為什麼我們會看到開頭那一幕
眼下市場確實熱了
而且是以更火的方式
對於房東而言，那個賣房的絕佳時機又來了
但需要注意的是眼下也是房東掛牌瘋狂的時候，你的競爭對手也變多
對於客戶而言，別忘了那個價格分水嶺的存在
但即使漲目前來看也是回撥微漲，所以中意的房子才是第一位的，價格其次
最後期待市場各方都各有進退、得償所願
THE END
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