中國不動產首席展望2025：市場走勢篇

日報

專欄

熱點

國際

活動

清華大學五道口金融學院不動產金融研究中心聯合中國房地產報，發起“中國不動產首席展望2025”研究課題，對約150家行業頭部機構的管理層進行深度問卷調研。（首圖來自圖蟲創意）

文｜未央專欄 · 道口不動產觀察 <<<<

一、引言

2024年，中國不動產行業經歷了一系列密集的政策調整。中央及地方政府出臺了一攬子措施以促進市場平穩健康發展；政策力度持續加大，旨在滿足居民多樣化的住房需求，同時防範化解不動產市場風險。為客觀評估新政下的市場情緒、預期和信心，清華大學五道口金融學院不動產金融研究中心聯合中國房地產報，發起“中國不動產首席展望2025”研究課題，對約150家行業頭部機構的管理層進行深度問卷調研。

本文為系列調研報告上篇——《市場走勢篇》。關於房企、金融等專業機構對市場走勢的信心，調研報告主要包含以下結論：

（1）總體情緒：機構對2025年宏觀經濟和不動產行業的預期審慎樂觀，對宏觀趨勢的信心打分略優於行業；對A股整體與公募REITs的情緒分值相對較高，但是對地產股的信心不足。

（2）情緒分佈：2025年機構對不動產行業的相對樂觀的情緒分值聚焦於一線城市；從業態看，審慎樂觀的情緒分值集中在房企對住宅市場的評估。

（3）政策評估：機構對需求端政策效果的評價優於供給端；並期待2025年在降低貸款利率、增強稅收優惠力度、最佳化一線城市限購政策等需求端方向上，進一步看到更有力的政策支援。

二、調研方法和調研物件

本次問卷設計由兩部分組成：1）市場走勢：問卷涉及機構對2025年宏觀經濟、不動產行業、二級市場的總體情緒展望，對不動產行業細分領域的情緒打分的分佈，以及對行業供需兩端和總量政策有效性的評估與期待。2）企業預判：課題組按受訪機構型別，設計了房企、金融及其他專業機構三類問卷，問題涉及對不動產的投融資、市場企穩面臨的挑戰與政策方向等方面的評估和預期。

問卷的題型分兩類：一是考察機構對不同指標的信心值，設計0-100的區間並以50為分界線，獲取機構打分以判斷其情緒傾向。二是考察機構對政策、行業挑戰及走勢的預期，就以上主題設計具體選項，由機構進行重要性排序，以獲取最受期待的選項排行。

調研物件由五道口金融學院不動產金融研究中心和中國房地產報定向邀請，匿名參與調研。受邀機構包含頭部房企、金融機構和其他專業機構；機構實控人或集團副總裁以上受訪者超過三分之一。整體而言，樣本機構整體分佈合理、代表性強，調研結果具有行業代表性。

具體而言，本次調研覆蓋了90餘家代表性房企，佔全部受訪者的63%，其中房地產央國企和民企[1]的比例分佈約為6:4。其餘50餘名受訪者分別來自基金、資管、券商、銀行、保險等金融機構，以及房地產業內的研究/諮詢、媒體、經紀、會計、工程和設計等其他專業機構（圖1）。

圖1：受訪機構基本情況概覽

三、調研結果

（一）總體情緒

01 宏觀經濟與不動產行業信心展望

機構對2025年宏觀經濟和不動產行業的預期審慎樂觀，對宏觀趨勢的信心打分略優於對行業發展的預期（圖2）。從信心分值的分佈看（圖3），超六成房企和超半數金融等專業機構受訪者對宏觀經濟持樂觀預期；機構對不動產行業預期有所分化，房企較有信心的機構約佔六成，大於金融等專業機構這一比例的不足四成。

圖2：2025年宏觀經濟與不動產行業信心展望

圖3：2025年宏觀經濟與不動產行業信心分佈

上述資料表明，一方面，2025年整體信心的審慎樂觀顯示出宏觀和行業端均擁有一定信心基礎。另一方面，指標間、機構間的信心差異顯示，不動產市場正處於深度調整階段，政策作用的可持續性尚不明朗，使得機構對行業的信心有限。

02 中國二級市場大盤及不動產相關板塊信心展望

2025年機構對A股整體與公募REITs的表現相對樂觀，對地產股信心不足。圖4顯示，在不動產及關聯產業承壓的背景下，機構對房地產和建築板塊股票信心不足且建築板塊信心更弱；產權類和經營權類公募REITs二級市場的信心值略低於整體大盤，但高於傳統房地產和建築板塊，說明市場對公募REITs這一代表不動產金融新模式的產品持一定的認可度。

圖4：2025年二級市場大盤及不動產相關板塊信心展望

從信心分值的分佈看（圖5），近七成受訪者對A股整體市場持樂觀預期；房地產和建築板塊股票市場持樂觀預期的房企約半數，而金融等專業機構不到四成。而在公募REITs二級市場則相反，金融等專業機構的樂觀情緒高於房企，對產權類和經營權類公募REITs有信心的金融等機構受訪者分別超六成和近七成，均超出房企的樂觀者比例，說明公募REITs產品在資本市場上對金融機構具有一定吸引力。

圖5：2025年二級市場大盤及不動產相關板塊信心分佈

同時，經營權類公募REITs展現出優於產權類公募REITs的預期表現，這可能與其更高的派息率和更低的波動率有關。產權類公募REITs目前涵蓋產業園區、倉儲物流、保障性租賃住房、消費基礎設施類，適合底層資產增值空間較強時投資，匹配的投資者往往風險偏好相對更高；經營權類公募REITs目前涵蓋交通、能源、生態環保基礎設施類，現金流相對穩定，每年收費收入較容易預測，更適合注重分紅和穩健性的投資者。因此，在當前不動產行業相對低迷的整體氛圍下，經營權類公募REITs等相對穩健的投資標的或許更受關注。

課題組觀點：在總體情緒層面，測度經濟整體信心的指標表現均優於不動產行業的相關指標。在本輪週期重塑過程中，不動產行業的信心修復相對於宏觀經濟具有滯後性。當宏觀經濟率先企穩、居民就業與收入預期穩步回升，不動產行業方能隨之回暖。

（二）情緒分佈

01 不同線級城市不動產信心展望

機構對2025年不同線級城市不動產市場的預期分化明顯，樂觀情緒聚焦於一線城市。一線城市的信心值最高，二線城市信心中性，三線及其他城市悲觀情緒較濃（圖6）。從信心分值的分佈看（圖7），約九成受訪者預計一線城市不動產市場傾向樂觀，在本次調研中具有較強的一致性。對二線城市不動產市場持樂觀或悲觀預期的受訪者幾乎各佔一半，或預示未來一年二線城市的不動產市場可能變化不大。約九成受訪者對三線及其他城市不動產市場持悲觀態度，或將預示主要房企和金融機構進入這類城市投資不動產的可能性將較低。至此，城市間的分異基本形成共識，資產所處的城市能級成為決定市場信心水平的關鍵因素。

圖6：2025年不同線級城市不動產信心展望

圖7：2025年不同線級城市不動產信心分佈

02 不同業態不動產信心展望

機構對2025年不動產行業的樂觀情緒按業態主要集中在住宅市場。所有業態中，機構的二手住宅信心值較高，其次為一手住宅；而非宅中僅新興產業類不動產市場預期略為樂觀，其他業態相對悲觀，且不同業態間的信心差異較大（圖8）。

圖8：2025年不同業態不動產信心展望

關於住宅市場，一方面，房企的信心強於金融等專業機構（圖9）。近七成房企受訪者對一手住宅市場持樂觀預期，這一數值在二手住宅市場是近八成；而金融等專業機構對一、二手住宅市場持樂觀預期者均僅超四成。這顯示出一攬子政策下的住宅市場信心從行業的產業端房企開始修復，但仍需進一步傳導至金融端，使得資金支援切實落地。另一方面，房企受訪者對所處機構的住宅銷售前景審慎樂觀，央國企預期略高於民企（圖10）。房地產央國企的銷售情緒值和持樂觀預期的比例均高於民企，說明市場的天平仍傾向央國企，民企需要更多針對性的政策支援以激發參與信心和市場活力。

圖9：2025年一、二手住宅不動產信心分佈

圖10：2025年房企住宅銷售情緒展望及分佈

關於非宅市場，機構對大多非宅不動產信心不足（圖11）。對辦公類不動產市場持悲觀心態的受訪者約佔八成，相對極端的是，近半數受訪者的信心值低於30，預示著寫字樓、商務園區等辦公類不動產市場在2025年或將持續處於低谷。對零售類、公寓類不動產市場持悲觀心態的受訪者均約六成，顯示出儘管近年國家對購物中心、社群商業、長租公寓、保障性租賃住房等業態給予政策支援，包括REITs也逐步擴容到這些領域，但底層資產的市場信心亦較為有限。只有在倉儲物流、資料中心等新興產業類不動產市場，約六成受訪者持相對樂觀心態，展現出與新質生產力掛鉤的持有型不動產相對擁有市場活力，或將率先迎來市場修復。

圖11：2025年不同業態非宅不動產信心分佈

課題組觀點：在情緒分佈層面，機構對不同線級城市、不同業態不動產市場的預期冷熱不均，顯示未來行業的分化恐將加劇。在政策應對上，不同城市應加力落實按需定供，精準定位供給的不動產數量和業態型別，不斷最佳化資產配置。

（三）政策評估

01 2024年已出臺政策的有效性展望

2024年已出臺的政策中，機構評估總量政策和不動產需求端政策的效果相對樂觀。其中，總量貨幣及財政政策包括降準降息、專項債用於收儲等，正在發揮穩定基本盤和居民、企業信心的作用；不動產需求端政策包括降低房貸利率、最佳化限購政策、降低首付比例等，正在降低居民購房門檻和成本，助力購房需求回穩；不動產供給端政策包括收儲、保交房、白名單、出險企業併購重組等，力求化解房地產風險。調研結果顯示（圖12），機構對以上三類政策均持謹慎樂觀預期，預計總量政策效果相對突出，行業需求端政策效果緊隨其後並優於行業供給端政策效果。

圖12：2024年已出臺政策的有效性展望

從信心分值的分佈看（圖13），六成左右的房企和七成左右的金融等專業機構受訪者對總量政策和行業需求端政策效果持樂觀預期，而這一數值在不動產供給端政策方面為剛好半數。綜合來看，現有政策對不動產行業的止跌回穩有一定效果但仍然有限，或需更強大、果斷的政策啟用市場。

圖13：2024年已出臺政策的有效性分佈

02 2025年最受期待的政策展望

機構2025年最期待的政策主要集中於需求端，例如進一步降低貸款利率、提高房貸利息抵扣個稅幅度、最佳化一線城市限購政策等（圖14）。這說明刺激居民購房需求仍是最直接、易見效的方法，在政策工具箱中發揮著關鍵作用。同時，金融等專業機構對較多供給端政策的期待度高於房企，例如收儲再貸款政策最佳化、加強房企主體信用、設立專門的住房銀行等，顯示金融等專業機構認為多元化資金支援在不動產救市過程將發揮重要作用。此外，部分機構還另行提出降低存量公積金貸款利率、用房票替代貨幣化安置以刺激購房需求、注資風險企業等政策訴求。