三步教你成為矽谷買房專家（美國投資買房的滿滿乾貨）

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矽谷人講矽谷事

舊金山、矽谷最新鮮真實的房地產資訊

大家都同意買房是件家庭大事吧！

無論是自住還是投資：一、這是一項大支出；二、自住是不是舒服方便，投資的話是否好出租，租金收入如何；三、這是一項長期的投資活動（美國平均是6-7年的換房率，甚至有人買了房子打算長期居住，將來留給子女）。

最近Wen在幫客人看房子時，發現80%的客人，尤其是買第一套房子的客人，對於房子的很多基礎知識處於小白階段，能不能買到好房子，90%依賴於經紀人的責任心和經驗。

既然是這麼大的一件事，怎麼能全依賴於經紀人呢？萬一萬一遇到不那麼靠譜的經紀人可怎麼辦？

所以，把這些基礎的看房經驗分享給新手買家，畢竟像前面所說，這是一項大的投資，不僅要慎重還要“懂行”。雖說看了這篇文章你還是需要一位優秀的經紀人伴你同行，畢竟房產知識不是靠一朝一夕就能搞定，但是，咱們心裡有譜就不怕忽悠對吧。

先講講看房之前需要做的準備工作。

第一步：預算

分析自己家的財務狀況。如果您現金充足，打算全現金買房，那麼先恭喜你，你和與你同樣預算的買房小夥伴們比，領先了一步。

貸款小夥伴也彆氣餒，買房路程漫長，贏在起跑線不代表先到達終點，Wen最近帶的客戶就有因為情真意切的offer打動了賣家。

咱們來簡單說說貸款，除了找你現在的存款銀行，最好再找另外幾個銀行的loan agent都詢問一下，至少拿到一個銀行的pre-approval，這就是銀行給你出示的初步貸款證明，有了這份證明，在看上房子之後才可以去下Offer（當然Offer不是這麼簡單的，後面繼續講）。

這只是一個pre的檔案，並不代表你買房的時候實際也是這個利率和這個金額，但是市場上通常房子close時間是30天，到時給你實際做貸款的時間很短，所以在買房前有空時多積累幾個loanagent的聯絡方式，千萬別“人到用時方恨少”。

Tips——非常重要

如果想下Offer時更有競爭力，最好能拿到銀行做的underwriterapproval，什麼意思呢？簡單來說，別人需要30天完成的交易，你只需要2周（現金買家通常1周）。但是同時也代表，你之後不能換貸款銀行了，否則一切重頭再來，30天！賣家幾乎都希望儘快close，除了可以早點拿到錢，更重要的是減少交易過程中的風險。也有不少買家買房過程中因為貸款或者種種原因，沒有成功交易，這對賣家和買家都是不小的損失。
如果賣家接受了你的Offer，恭喜你，這時你需要儘快確定銀行，畢竟close時間在那卡著呢！這時，詢問幾家銀行，或許A家的利率低，B家的貸款金額高，怎麼辦呢？讓B家去matchA家的利率，這樣你就可以拿到最低利率和最高的貸款額度了。記得，對方報利率和金額一定要有郵件為證，還有要拿nopoint & no fee的利率。
買房之前，通常2-3個月不要輕易有大筆的金額入賬，否則銀行會詢問這筆錢的來源，有的銀行讓你出示giftletter，有的銀行甚至連給你轉錢的人的收入也要查一遍。所以，儘量早做準備。

說明：

以上關於貸款內容都是個人經驗累積，具體內容請諮詢專業的貸款經紀。

第二步：選址

灣區那麼大，不選好幾個目標區域，累死你也看不完房子。

這一步或許需要房產經紀幫你，當然，如果你對灣區的各種地段很熟悉，也可以自己做，不過相信我，專業人做專業事，哪裡有垃圾場或許大家都知道，可是高壓線的分佈，還有是不是floodingzone，是不是地下有廢棄物填埋等等等等，估計少有人比房產經紀熟了。

選址不要只看眼前，一定要考慮未來！未來！未來！

最重要的是學區和上班的日常交通。

考慮現在的家庭情況，是否有孩子，孩子多大了，再考慮學校。

灣區有些地方的大塞車和北京已經有一拼了，所以買房子儘量選交通方便的地方，更簡單的是說離公司近，離現在公司近是一方面，考慮清楚自己這幾年是否有跳槽的打算，那未來的目標公司附近也會是一個不錯的選擇。

基本上，預算、交通、學區考慮清楚了，就能鎖定幾個區域了。

那麼，還有什麼樣位置的房子儘量避免呢？

緊挨著Cal train、高速公路，噪音會比較大。
挨著高壓線的房子，目前還沒有具體資料說明高壓線對人體的影響，但是房子附近有高壓線，會影響這個房子的價值（例如再次出售）。
大馬路邊的房子，通常對有小寶寶的家庭不夠安全。
路衝不要選，除了對面過來的車燈時不時晃在你家，風水上也叫路煞，不吉利。
緊挨著小學門口、初中門口、高中門口早晚接送時門口會比較嘈雜。

沒辦法，Wen就是這麼挑剔。

再送你們幾個“名詞解釋”：

垃圾場——看圖，NewbyIsland垃圾處理掩埋場，靠近880的位置。在237和880上開車時路過會聞到。夏天這個味道更惡劣一些，不過臭味影響區域和風向也有關係。

Superfound Sites——Superfund是美國環保署( EPA )超級基金制度，世界上最具代表性的汙染場地管理制度。矽谷地區的Superfund多分佈在101附近，不過政府對此處的新樓盤開發管制非常嚴格，一般都需要幾年的處理才能蓋新房。

Flood Zone——FEMA（美國聯邦緊急事務管理局）專門成立的美國洪水保險計劃，洪水機率大於1%的地區，就屬於Flood Zone。如果你的房子在Flood Zone，貸款銀行會要求你買洪水保險。

地震帶和液化區——如圖，整個西海岸是地震帶，哪裡都有發生地震的可能。土壤液化（Soilliquefaction）指土壤因外力作用，造成土壤顆粒間的有效應力下降為零而呈現如液態的狀況。嚴重的液化發生時，砂與水混和成如泥漿般的液體，使土壤失去支撐力，造成地基下陷房屋傾斜等。大多數情況，這個外力往往就是地震。

機場、Cal train——矽谷附近的三個機場和

Cal train

帶來的噪音也考驗你們的容忍度了。

Tips——重要

已經有些看房經驗的朋友肯定經常聽到這句話，“買房就是location，location，location”，這個到底是什麼意思呢？那就是寧願買好地段的破房子，不要買爛地段的好房子。

很多買家在看房子的時候容易被房子本身所吸引，例如漂亮的裝修，高高的天花板等等，住進去後發現，為什麼周邊都是老墨？為什麼在家裡總能聽見飛機的轟鳴聲？

好地段的破房子，你買來會相對便宜一點，但是一旦裝修或者重建，那價值就蹭蹭的往上飆。但是爛地段的好房子，則會受限於周邊的房價。

第三步看房

第一次買房的話，建議先做好前面兩步的準備工作，再給自己安排一個比較密集的看房期，一個月到三個月，每週看五套房子左右。你會發現，越看越知道自己的目標。要是實在沒時間，那就找個靠譜的經驗豐富的經紀來幫你。但是，買房其實有時候是比較個性化的事情，每個人的需求、喜好和生活習慣都不同，而且畢竟是你自己住在裡面，這麼大個決策，咱們就別嫌麻煩了，好吧！

Wen到目前為止少說也看過好幾百套房子，也裝修、新建過房子，這不僅僅是對一個房產經紀的職業要求，更重要的是對房子的熱愛，你說我當年怎麼沒學個建築設計呢！

如果你的經紀不能陪你看所有的房子，我來告訴你，看房時你都應該注意哪些問題。

第一，房子的周圍環境

遠處來說，房子周圍方圓幾英里都是什麼建築，工廠？寫字樓？民宅？超市？公園？當你住在這裡時，這些附近的設施可能對你日常生活有影響。

我每次陪客戶看完房子，都會在房子周邊轉一圈。

近處來看，房子是否在大馬路邊，交通如何？如果離高速很近，除了白天聽聽噪音，建議晚上也去聽聽，因為對你的影響通常是夜深人靜你要入睡時。

還有避免前面講過的路衝的位置，但是這種情況也是要具體問題具體分析。實在避免不了，咱們還可以從風水方面把它改善一下。

第二，房子的floor plan

對於Townhouse和Condo來說，Floorplan可改動的空間非常有限，所以買房前要想好是不是對自己的家庭適用。

對於Singlefamily house來說，Floorplan可能更重要一些。因為這代表了它的可塑空間。市場上的二手房基本都是50年以上的老房子，所以相比較起來，買Singlefamily house我們更看重的是那塊地。這也是為什麼是我們前面一直提到Location。

所以，先看看整體Lot的格局，方方正正最好，如果是又長又窄，那麼未來要是想改房子的戶型就會受限很多。

再看看現在房子居於院子的什麼位置，前後左右的空間，是否有未來加建的可能性。