作者@匿名釋出在一畝三分地

這個帖子希望能夠幫助大家回顧2022年房產板塊討論的歷史，以及提出一些如何自己建立房價走勢判斷的建議。

由於灣區房價無論從歷史上的資料觀察上，還是其土地有限且收入高的特點上，其結論不一定可以普適到其他城市。

在此之前先列出我自己觀察資料的三種方法:

1. 親自去open house.

親自去open house除了有助於幫助你更多地瞭解你意向中的房子的各方面情況以外，更重要的是在若干周或者若干月的範圍時間內，可以幫助你初步建立起房市火熱程度變化的觀感。

當然這需要可能長達兩到三個月的時間在同一地區內頻繁觀察才能得出一些比較客觀的結論。更多的人去看房意味著更多的人有購房意向，在房價本質上建立在bid war基礎上，這就意味著房價有走高的可能性。

2. Redfin market data

當你沒有足夠的精力去長時間大面積做open house的覆蓋時，redfin market data可能是你最好的幫手。

找到你想要去了解的county, zip去觀察資料曲線，進行不同年份中價格的變化對比，這可能是最客觀的描述房價走勢的資料來源。

儘管去年redfin在3月底4月初房價開始出現走勢變化時幹了一些很不地道的事，首先是刪除了2018年和以前的資料（友情提示，2018年和2022年非常像，房價暴漲之後加息之後，灣區房價下跌整體約20%)，同時更改了資料的顆粒度從1周變成了4周。

我去年有一個回覆就是說這個事。這意味著Redfin的資料儘管是真實的，但它依然有可能會以一種false positive的形式展現給你。

但是，當你觀察了這些資料你就可以得出以下在本版上被房託或者agent矢口否認的結論:

1) 2018年灣區房價沒有下跌？

事實上santa clara county當年的sfh在當年就出現了約20萬~30萬的跌幅。

2) 2022年灣區房價沒有跌多少？

這個資料衝擊太強烈我直接擺到這：2021年12月santa clara county的sfh中位數達到1.8M，2022年12月santa clara county的sfh中位數下跌之1.5M。跌出一個首付還要多。

同時你也可以從這些資料中得到一些其他規律:

1) 每年的房價都會出現季節性曲線，在正常的年景中從1月份會開始上揚，在4,5月左右達到該年的峰值，從6月開始小幅下跌到年底。

但這不適用於購房者整體智商不清的情況，例如2022年的房價在1月達到頂峰，隨著美聯儲的加息就開始下降。

2) 老生常談，越好的區越抗跌。同時漲起來也快。

去年sunnyvale, cupertino等區域整體房價下滑趨勢並不明顯，但諸如fremont, san jose, santa clara city等區域房價跌的就可以說是慘不忍睹了。

這一方面意味著如果你財力足夠，逆勢買房的話在好區買房更保值，但同時如果你只是為了買一套房子，在房價下跌時買"差區"的房子也會更容易"上車"。

3. 媒體文章

首先除了一些綜合性大報紙以外，你在網上能看到的絕大多數所謂專家的文章基本都是給房地產背書的。因為我並不是想教你們去信任這些媒體文章，但是你依然可以去從他們的話的字裡行間裡去判斷比普通人擁有更多資訊來源渠道的機構是如何評估房產走勢的。

如果你去年經常搜相關的文章，你會看到一個叫做勞倫斯雲的所謂經濟學家經常發表的觀點。2021年年底的時候他預測2022年房價會繼續上漲但漲幅會下跌。為此我把他在2017~2019年這個背景類似的房產週期裡發表的文章都看了一遍，發現在2017年美聯儲初步加息時他也給2018年得出了相同的結論。

最終的結果正如我上面說的2018年出現了房價的動盪下跌。因為，當你去看這些有房地產背景的所謂專業機構和文章說的話時，最好把他們說的話降一格判斷：房價會繼續猛漲->房價只會小幅上漲; 房價會小幅上漲->房價會橫盤或下跌。

同樣，我也有一些建議給地裡的各位為何不要直接去聽信地裡或者華人圈裡給出的結論。你應該在每一個提出某種論點的帖子下面去追問資料資訊來源，或者給出論點的論據。

雖然我們總是嘲諷地裡的agent多，但實際上這更多地一種不想把話說破點透的無奈。很讓人遺憾的是，地裡有一些無腦唱高房價的人更多的是剛剛在上一輪上漲週期買了房子的人。

當我們付出了幾十萬的首付外加幾十年的貸款時，我們就做出了一個不得不讓人誠惶誠恐的決策，以至於這個決策我們必須去相信它是對的，否則覺都睡不好。

一方面在地裡發帖去說服別人，企圖地裡的這點華人流量可以無視環境的大規律帶起一波購房潮穩住自家房子的房價，一方面也是在說服自己做出的的決策是正確的。

同樣的，當你想去判斷一個區到底好不好時，也不建議直接聽信某些帖子。一個花了2M在xxxx1買了好學期的房子的人一定要去盡力說那個只賣1.5M的xxxx2的房子這不好那不好。這是人性最簡單直白的地方。

如果你不信，去看看職場板塊或者blind上，狗家, meta, 亞麻, tt的碼農們彼此看不上彼此攻訐的樣子吧。比如儘管milpitas有不錯的學區價格也便宜，大家也都會說milpitas臭的要死便宜也不買，那就最好真的去milpitas體驗一下。(雖然我建議你自己去體驗，但我夏天體驗了幾次，確實有幾天味道比較大….)

如果一定要找到第三方給你建議，不妨去問問那些年紀再大兩輪，且沒有參與最近一輪房產週期的人吧，他們可能會更客觀更把自己剝離出結論地給出你建議。我自己去年2月份也是參考了幾位50+的前輩的說法，他們都告訴我美聯儲加息的時候要慎重考慮買房的事情。

回顧去年

另一方面，我也想回顧一下去年一年在房價走勢上的爭執，以及對於某些支援房價不會下跌的觀點的反駁。注意我並不是直接反駁結論，對於2023年房價的走勢我自己目前也在探索階段，我只是反駁得出某個結論的論證方法存在邏輯謬誤。

以下是去年一整年最常見的10條站房價不會跌的觀點：

1. 美聯儲只是嘴炮根本不敢加息

這是去年年初最多的站房價不會崩的觀點之一了。儘管美聯儲已經在2021年12月的時候明確了2022年加息的機會。最後的結果是一年的時間美聯儲以非常強硬的態度多次加息。

2. 通脹高企，房價抗跌。

高通脹意味著美聯儲會加息，加息意味著借貸成本上升，房價漲幅下降。當房價漲幅低於通脹幅度時它就不再是保值產品。更別說房價直接跌了……

3. 供需關係決定價格，供小於求，房價會繼續上漲。

這是掉書袋似的生搬經濟學原理，這幾乎這適用於新房。然而灣區乃至北美房價中二手房交易才是主體。當購房並不是剛性需求(後面會解釋)時，購房者的數量是難以評估的，但房價高於購買力且高利率時，購房者數量的下降應為趨勢；同時房價持平甚至下跌的時候，賣方者可能會增多。

這意味著除了從資料中觀察，你根本無法瞭解市場上實際的供需關係。房價的走勢影響著購房者的心態，而心態影響著供需關係。這就導致房價與供需關係的關係實際上是個混沌系統。說直白點你不太能得出一個解析式去判斷它。

4. 剛需房買家無論如何都會入場。

我個人認為這是比較惡意地詭辯法。它本質上是惡意替換了"剛需"和"首套"的區別。當房產並不與醫療，教育等資源繫結，尤其是加州法律對租房者保護地比較完備的情況下，我並不認為存在"剛需房"這樣的東西。

絕大多數人的帖子實際上描述的是"首套房"。然而首套房並不需要在某個時間節點上一定要完成，這就意味著購房者完全可以繼續觀察隨後的房市走向再購買，而不需要被趕鴨子上架似的頂著逆天的房價和利率去買房。

5.灣區碼農有錢的多的是，房價降這一點不影響買房熱情。

首先灣區碼農的收入中rsu佔據著相當大的比例，因此在股市大跌的情況下你不應該期待灣區碼農的購買力可以媲美2021年。

其次，我個人認為目前具備購房能力和購房意願的人數可能遠比各位房託們想象的少很多。

我們不去討論極端情況，因為那不會影響整體趨勢。當某個人跟我描述他某個staff engineer的同事掙了多少錢肯定不在乎這點房價下跌的時候，我只想問一句，那為什麼他之前不買房?

首套房的購房者實際上整體是有一個年齡段的，你不應該認為剛剛大學畢業工作不到三年的人有足夠的收入和意願在灣區購買首套房，同時你也不應該認為一個已經40歲有家有室的staff engineer還沒有購買房子。

這就意味著每一輪房產週期在某一個價位段上的購房者只屬於某一個年齡段的人。具體來說，比如2021年2022年的房市主要參與者可能是年齡在30到35歲之間成家不久孩子還小或者還沒成家的碼農在參與房市競爭。

所以並不是每個有購買力的人都會去參與房市。而2020年疫情開始灣區的人員外流和畢業生進入灣區的流速是明顯可以看出比2020年前出現了人口增幅下降甚至人口流失的趨勢的。因為我認為目前實際上有能力參與房市競爭的人遠比房託和agent想象地少得多。

6. 機構在入場，人家比我們瞭解更多資訊，他們入場說明房價還得走高。

這條現在沒人提了，去年4月的時候從agent群裡傳出來說某些機構在灣區大面積掃貨。當時好多人還討論地頭頭是道的。

然後zillow, redfin, opendoor啥的都裁員了。Better.com這種都裁了好幾輪了。

7. 房價長期一定漲，現在買就是賺到。

只要美國社會還正常執行，通脹還是正數，從長遠來看房價就一定回長期看漲。就算你現在買貴了，你也可以放寬心你老了以後那個房價百分之百可以以更高的價格賣出去。然而你依然可以選擇在更合適的時間段去以更適合的價格買到房子。

假設一個人22年1月買了2M的房子，而另一個人在12月以1.6M買到了相同類別的房子。假設在2030年的時候這個房子漲到了3M，第一個人可以安慰自己依然賺了1M的價格。但是忽略瞭如果他晚一年買，房子一樣可以漲到3M，他還多賺了200K。

8. 買了房子自己開心。

這種沒什麼可反駁的。如果你就是圖開心不在乎房價你壓根不需要點進這個帖子看。

9. never time the market.

去年一月買房的人就是信了這個鬼話然後買到了最高點。任何一個對你說這話的agent,建議你可以立刻停止和ta的合作。

10. 賣家又沒壓力，人家憑什麼房價低了要賣房。他們不賣，所以房價根本不會降。

把這條留在最後是因為這條看起來是最有說服力的，也是目前版上少數幾個還能看到的站房價不跌的觀點了。儘管這個觀點去年早就被提出了，然後依然跌了大半年。這條也是我想仔細去討論討論的一條, 雖然這個反駁起來可能會比較繞。

首先，賣家並不一定是和你處於同一個房產週期買房的。灣區不少房子都是前任屋主10年前20年前買的房子才在這一輪週期裡選擇賣掉。這意味著"我買高了，所以我也得賣高"的心態並不適用於絕大多數的房子。賣家想賣了，就賣了。覺得房子老了，想換房子了，就賣了。

其次賣家又沒壓力，人家憑什麼房價低了要賣房。他們不賣，所以房價根本不會降這個邏輯可以普適於任何一次房產週期，每一次房產週期都有人高價入手，只要沒有出現大面積的裁員失業以及斷貸情況，如果這個邏輯成立的話那灣區房價應該從來沒有降過。

因為無論是08年相對影響沒有那麼大的矽谷，還是18年加息帶來的房價震盪，你都可以那這條邏輯來預測灣區房價不會降。但事實上房價就是降了。這是當你無法去解析一個混沌系統時，驗證它的結果，可以判斷你的邏輯是否正確的一個方法。

同樣，觀察灣區2022年的房價走勢，你也會發現"房價還是降了”。那麼為什麼你會認為第十條的這個觀點從去年房價達到頂峰時沒有生效，但偏偏到現在生效了呢?

以上是總結了一年地裡討論的一些想法。

很長寫了很久，想起來去年有一位地裡使用者嫌棄地說不想看又臭又長的帖子。所以最後的結論就是:買房無論如何都是個人的事，如果你有財力，也認為有好房子可以改善生活，我的帖子絕不是勸阻你去買房子。

這篇帖子的本意只是在看到了一些我認為帶有欺騙性和誘導性色彩的言論後，對它們做出的逐條駁斥。

房價當然在23年可能會漲，但不應該與上述那些被反駁的觀點建立起邏輯關係。你依然可以得出房價會繼續上漲的結論(就連我個人都認為23年比22年有更大的觸底反彈的可能,但在這個時間節點上我得不出任何有效結論)，但希望那更多的是來自於你對美聯儲政策的瞭解，灣區房價所在的歷史位置，矽谷碼農目前的收入情況，對購房者數量的正確估計之上建立起的一套推論。

本貼並不是想闡述房價在2023年的走向會跌還是會漲.因為目前幾個可能決定房價的因素都還沒浮出水面。西海岸裁員潮何時停止，通脹何時迴歸正常區間，美聯儲何時收手加息，是否會降息，在這一系列事件出現時灣區房價處於一個什麼樣的位置，等等因素現在都是未知的。

在這個時間節點預測未來哪個月房價會出現拐點或是今年是否依舊會一直下降，本身就屬於瞎猜。

本帖的目的是在於分享作為個人如何去判斷房價走勢的方法，你無法判斷哪個月會降到底，但依然有可能在1月的時候判斷2月是會繼續下降還是開始走高。你也可以對一些訊號更敏銳。我很喜歡之前地裡的一位朋友說過，想買房買在底上賣在頂上很難，但是買房不買在頂上，賣房不賣在底上卻沒那麼難。

一畝三分地論壇還有使用者對樓主的思考進行了解析：

下雨天打孩子，閒著也是閒著。撿主要的簡要辨析：

1. 美聯儲加息，通脹，房價相關

基本同意樓主意見。但這和你具體買的那個房子關係不大。要是預測REIT的走勢，這個是強相關。但是不幸的是，對於你要買的房子，這個不是直接強相關。按照股票交易打個比方，這裡你不是買SPY，你是買個股，個股很難透過大勢來預測。加息、通脹對整體房價和整體房市有影響，但具體到一個特定的房子，什麼區域，多少買家，賣家願意多快出手，更重要。

2.供需關係

Again，供需關係決定價格這句話在整個房市上的層面是統計意義上的。具體到每個房子，供需關係取決於買家和買家對於某一影響因素（位置，社群人群，layout，shcool，zoning，lot，landscape）的alignment。大的房市不火，但是具體到每個房子，仍有可能有multiple offer或者bid。

3. 剛需房與market

基本同意沒有“剛需房”。但是，時間節點比如開學是重要因素。應該說有不少人願意多花一些錢，在某個節點之前完成closing。願意多花錢買時間，這可能不算剛需，但至少應該算軟需。同時，我們也知道，市場上也有剛賣房（打官司、trust， relocation）。現在因為市場上大部分是這些剛賣房和軟需房，所以市場交易減少很多。