在巴黎格勒內爾碼頭，近年來最大的頂級豪宅專案正在死亡邊緣掙扎。
這個名為"Scène des loges"的專案原本計劃將一座六層的雷諾汽車工業大樓改造成82套超級豪宅，其中47套為私人住宅，35套為社會保障房，但現在，這個堪稱巴黎最奢華的地產專案如今卻陷入困境。
穿行在巴黎十五區的街道上，這座建築的外觀至今仍保持著它作為雷諾車庫時的模樣：標誌性的七個黑色字母和白底黃色菱形logo依然完好無損地鑲嵌在門楣之上。
唯一的變化是牆上掛著一幅醒目的廣告，向過往的行人宣傳著"獨一無二的地址，非凡的景觀體驗"。走進寬敞的大堂，一副建築效果圖和精緻的沙盤模型是開發商雄心的僅存見證，而這個專案已悄然從開發商的官方網站上消失。
對於這個中標"重塑巴黎3"城市更新計劃的專案，開發商Capelli集團的野心不小。整個專案的設計極盡奢華，其中最令人矚目的是位於13、14層的複式頂層公寓：259平方米的起居空間，配備80平方米的觀景陽臺，可以將塞納河的碧波和埃菲爾鐵塔的優雅剪影盡收眼底。
這套堪稱巴黎天空之城的頂級豪宅開價1050萬歐元，摺合每平方米售價驚人的3.5萬歐元。即便是普通戶型，每平方米售價也要1.25萬歐元起步，這樣的價格註定讓它成為極少數人才能企及的居所。
豪宅內部的裝修標準同樣令人咋舌。以七層的一套複式公寓為例，從露臺上可以將埃菲爾鐵塔的壯麗景色盡收眼底，室內則配備了頂級的裝修用材和智慧家居系統。然而，這些令人嚮往的豪華配置如今只能停留在效果圖中。
原定於2023年9月開工、2025年竣工的工期計劃已成泡影，專案地塊上的施工機械遲遲未能進場。更令人擔憂的是，專案已被無限期叫停，重啟日期遙遙無期。
究竟是什麼原因導致這個雄心勃勃的專案陷入如此困境？據專案原合作方、持股30%的Imm'Extenso公司負責人Olivier Touitou透露，開發商的傲慢和冒進埋下了失敗的種子。
第一個致命錯誤是在建築許可證還未完全生效時就急於啟動預售。這個魯莽的決定直接引發了當地居民的強烈反對，最終演變成一場法律訴訟。雖然雙方透過談判達成了和解協議，但開發商未能支付約定的120萬歐元補償金，導致專案陷入僵局。
對此，巴黎市政府也顯得頗為謹慎。他們確認了訴訟的存在，但對專案的未來發展態度模糊，僅表示"正在關注訴訟的解決進展，同時會兼顧居民訴求和巴黎的城市發展目標"。
第二個致命傷則是專案的天價收購成本。Capelli集團以6400萬歐元的高價購入這座車庫，這個決定在當時就顯得有些冒進。正如十五區區長Philippe Goujon所說："收購價確實太高了，但在當時，新建房地產市場還沒有遭遇利率的暴漲和建築成本的飆升。"
除了高昂的收購成本，改造工程預計還需投入3000萬歐元。更要命的是，專案中的35套社會保障房雖然是政府要求的配套，卻無法為開發商帶來收益。
在這種情況下，開發商只能透過大幅抬高私人住宅售價來平衡成本，這也解釋了為何要將售價定在如此離譜的水平。
專案還面臨著一個獨有的難題：由於建築內將設定約20套專門用於安置無家可歸者的單身公寓，入住者可以無限期居住。儘管這些公寓會配備獨立的走廊、樓梯和電梯系統，但沒有人可以用愛發電，考慮到專案的超高階定位和天價售價，這樣的鄰里構成顯然難以說服潛在買家。
除了以上專案硬傷，Capelli集團本身在近兩年深受房地產市場危機的衝擊。截至2024年3月底的財年淨虧損高達5280萬歐元，集團不得不大幅裁員，員工人數從2022年的180人銳減至目前的97人。
負責"Scène des loges"專案的多家公司已進入司法重組程式，這意味著它們需要與債權人，特別是為收購提供貸款的銀行進行債務重組談判。
如今，這個豪宅專案的命運面臨三種可能：要麼開發商設法籌集資金支付補償金並與銀行達成新的融資安排；要麼等待法院的最終裁決，這將進一步推遲專案工期；要麼尋求與大型建築集團合作，藉助後者的實力解決債務問題。
外部市場環境的惡化也是值得注意的因素：根據房地產網站Meilleurs Agents的資料，巴黎二手房價格在過去三年已下跌10%。新房市場的頹勢更為明顯，年均住房建設量已跌至上世紀50年代的水平，僅為25萬套左右。
在這種情況下，開發商能否維持2022年制定的售價，以及專案是否還具有經濟可行性，都成了未知數。
這個註定載入巴黎房地產史冊的超級豪宅專案，讓後疫情時代歐洲房地產市場的深層危機顯露無疑。雄心勃勃的開發商遭遇利率上行、成本攀升和市場需求萎縮的多重打擊，曾經光鮮亮麗的豪宅夢想，也不過是鏡花水月。
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文｜Tutti
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