矽谷人講矽谷事
舊金山、矽谷最新鮮真實的房地產資訊
看到我們喜歡的房子，回來第一件事，就是要來Disclosure仔細閱讀，這是最重要的關於房子的各種詳細報告。
Disclosure裡面通常包含Preliminary report，Home inspection report，Termite report，Roof report，NHD report，Seller disclosure，HOA等等。多的時候有好幾百頁，Wen會一一教你們找到重點，快速閱讀。
說到Homeinspection report，這通常是第三方專業房屋檢查公司出的報告，老房子總會有這樣那樣的問題，例如漏水啊，馬桶鬆了啊之類的，通常我們說地基、屋頂和白蟻是最重要的，主要是因為這三項通常是維修成本最高的。其中，又屬地基問題最為複雜。
題外話，那如果一個房子地基，白蟻，屋頂都有嚴重問題，能不能買啊？答案是，看房價和位置進行綜合評估。
什麼是地基？
通常來說，地基有四種：Basement，Crawlspace，Pier and Beam，Slab。
在灣區，兩種常見的地基，第一種是帶有crawlspace的poured-concretefoundation（perimeter），另外一種是沒有crawlspace的Concreteslab foundation。
poured-concretefoundation（perimeter）：
建房子第一步，就是在房屋地址上把土向下挖出一個大約2feet（約60釐米）深的空間，在這個空間的中間，鋪設房屋需要的各種下水管道，電路地線插進土地還有雜七雜八的輔助設施等，這些東西都不能承受房屋的重量，所以在空間的四周，需要用水泥壘起來一圈矮牆，房屋的重量由這個水泥矮牆承受，這個其實就是我們說的地基(Foundation)。我們通常看房屋檢查報告裡面所提到的foundation也就是指這一圈的水泥牆。
在澆灌水泥之前，需要先鋪好鋼筋(Rebar)，鋼筋的作用是當地基受到外力作用時，比如地震或者土地沉降，水泥能夠附著在鋼筋上而被鋼筋牽引住不至於斷裂或者散開。
通常我們看到的住宅幾乎都是木質結構，地基上面鋪設木樑（I-joist），這些木樑搭在一起組成了一個木製結構的地基，在木樑之上，用木板鋪設地板。然後再加房屋的側面（frame）和屋頂。木樑用水泥地基之間用大號的螺栓（bolt）固定住，bolt是很重要的抗震處理。
在裡面的那個中空的空間就叫crawlspace。crawlspace是房屋維修的重要場所，當下水管道出現問題，施工人員只要鑽到crawlspace裡進行管道的維修就行了。
在crawlspace裡還會有pier，對房子的地面起到支撐的作用。
Concrete slabfoundation：
這種地基在灣區也很常見，尤其是新的Townhouse。一樣是鋪設鋼筋，但是沒有crawlspace，直接用水泥鋪滿地面。
兩種地基各有什麼優缺點？
poured-concrete foundation（perimeter）
優點：
因為有crawlspace，所以在維修管道上方便很多，師傅直接鑽進去就可以；同時因為和地面有一定距離，所以腳感上不會那麼涼。
缺點：
容易滋生白蟻或者老鼠，建議定期檢查。
Concrete slab foundation
優點：
剛好和上面的地基相反，因為水泥起到了很好的隔絕作用（隔開土壤和木頭），所以不容易滋生白蟻，地下也沒有空間給老鼠或者其它昆蟲；抗震效果更好些。
缺點：
因為管道在水泥中，所以萬一想改管道或者維修管道，需要開啟地面，相比上一種繁瑣一些；另外，腳感會涼一些。
地基有哪些常見問題？
很多客戶在遇到房屋有地基問題時就望而卻步，因為Wen維修處理過多個房子的地基，所以告訴你們，不要怕，怕的時候找專業的地基公司來評估一下，不要因為這個問題放棄一個好房子。
在Wen的經驗裡，往往地基維修簡單，但是有時候要找出產生這個問題的原因，並解決這個源頭反而是不可評估的，這是非常需要細心和經驗。
打個比方，在半山上的房子往往會出現一個問題，當下雨時，高處的房子的雨水會嘩嘩的順著後院一直流到低處的家裡，進入crawlspace，長此以往，pier、foundation、soil全部都會出現問題。這個時候，不僅僅需要修自家foundation，更重要解決水流的問題。
地基常見問題有四種：
土壤沉降
大部分情況是因為房子周圍長年有排水的問題，才導致土壤出現下沉，略微的下沉通常屬於正常，city也有一個標準，但是較嚴重的下沉，你在屋裡會發現明顯地面不平或者牆壁、天花板出現裂縫。但是，地面不平也可能是多種原因導致，土壤下沉或者是地板變形？要具體問題具體分析。
另外，要額外注意一種土壤——expansive soil。在通常我們的看到的房屋檢查報告少有提及的，但是專業的地基檢查公司就可以檢查出來。這種土壤需要我們特別注意房子的排水，因為潮溼時，土壤就會發生變化，從而影響到地基。
Wen有次幫客戶check房子的時候，發現這個問題，親自去crawlspace裡面詳細檢查並諮詢了地基檢查公司，所以相對比較瞭解這種土壤的性質。
沉積鹽（ellforescence）
這種情況其實也很常見，就是雨水常年淋在foundation再蒸發導致的，如果foundation沒有其它問題，那需要check一下房屋周邊的排水系統和crawlspace的通風就可以了。
豎向裂縫（vertical crack）
在老房子裡也算是常見的問題，一般不嚴重的話，報告裡面會一帶而過，如果略微嚴重，都會有照片和詳細些的描述。
這種豎向裂縫，如果很嚴重的話，你可以想象其實等價於地基被裂成了幾個不相干的小墩子，當遇到地震時，每個墩子在上下方向是完整的剛體，所以受力的能力不受影響。
橫向裂縫（horizontal crack）
相比較上面幾種，橫向裂縫相對嚴重些。如果是區域性有小的裂縫，很簡單，找人維修就好，看裂縫的大小，或許需要重新填補裡面的rebar再加上新的水泥。
如果是非常嚴重的大裂縫，你可以想象地基裂成了上面和下面兩個框，這對於地基是致命的，因為地基的主要作用就是承重，但是如果有了橫向裂縫，一旦房子稍微有移動，那麼就會造成裂縫上下的水泥互相摩擦，擠壓，加速周圍水泥的解體和分離，這樣直到最後水泥都掉光了這個地基也就碎了，地基碎了房子也就倒了。
日常我們很少會遇到非常嚴重的地基問題的房子，如果有的話，也不要怕，最主要還是考慮好房子的位置和價格、維修成本，因為“你不能改變位置，但是你可以改變房子”——來自Wen語錄。哈哈
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關於Wen Zhao——不忘初心 方得始終
Wen在北大學習期間，曾被送往美國WashingtonUniversity和Emory University 商學院交換學習。在Emory時，談判（Negotiation）課程拿到最高分，並和Team為UPS全球跨境業務做了市場調研分析，熟悉各個國家的文化及消費者習慣。
26歲成為鳳凰衛視史上最年輕的總監，曾主管三個部門。2008年創辦男裝品牌（HANY.CN），靠著優質的產品和服務，現在HANY已經是年銷售上億的線上服裝公司。在辛苦的創業初期，鳳凰衛視的各位同仁傾力相助，所有的男主持人都身穿HANY男裝，並在所有鳳凰臺為HANY做廣告。
但是，我從來不是一個商人。
在鳳凰衛視工作的時候，從負責所有的媒體合作，到創辦運營鳳凰部落格，再到後來負責所有主持人、鳳凰大型活動的合作，手裡是有一定權利的。可是，每一天，我都過的很坦然，在那個職位上，沒有收過合作伙伴的一分錢，我做的每一個決定，都是把公司的利益擺在第一位。所以，在鳳凰，成長很快，也受合作伙伴和一些同事的尊重。前老闆對我說，他從華爾街一路走到香港、北京，我是唯一一個讓他感受到感動的員工，從我身上，他也看到了簡單就是力量。
Realtor這個職業對於我來說，充滿樂趣，挑戰和成就感。
為客戶在預算內以最少的錢買到他們的Dream House，是Wen的目標以及從事這份工作的最大動力。
曾有客戶對Wen說“你是世界上最好的agent，遇到你是我們的幸運”。Wen深知對於大多數人而言，房產是人生中所擁有的最貴重的投入和資產，不僅承載了居住與投資的功能，還承載了“家”的情感因素，是一個充滿幸福回憶的地方。所以，Wen是用心去幫每一位客戶找到他們的DreamHouse，就像是為Wen自己挑選房子一樣。
獲獎經歷
回201憶的地方
2018年，Keller Williams Cupertino Capper and Rising Star，全公司幾百位Agent，只有11位獲得Capper，唯一一個Star獎盃頒給了我。
怎樣算是一個好的Agent
I put your needs first because I wantto be the best Realtor possible.
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永遠把客戶的利益放在第一位。
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能夠深入瞭解客戶需求：客戶的家庭狀況，現在工作情況，將來的工作打算，預算等等。
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非常瞭解灣區房地產市場：交通、學區、價格、戶型結構，房子的各種軟硬傷……。
從上面最基本的三點出發，為客戶提供最優的買房選擇；加上誠實、善良的品性，高超的談判技巧，在買賣房屋的過程中維護自己客戶的利益。
買房案例一
這是一位在Google工作的客戶。客戶是工程師，所以在比較房子的時候非常理智和冷靜，加上對我的信任，所以我們很快速的鎖定了目標房子。
Wen除了對房子的地基，材料，建築成本，維修成本都很瞭解之外，最大的特長是非常擅於談判，為客戶爭取利益。在和Listingagent接觸一週後，給對方留下了良好的印象，所以在沒有counteroffer的情況下，以第二名的出價拿到了我們的目標房子，比客戶心理價位少了近十萬。
Wen的這位客戶說，因為Wen對市場的足夠了解，所以第一次Offer就能買到房子，相比他同事下了20次offer還沒買到，太高效了，是完全超出預期的一次合作。客戶主動給Wen寫了一篇評價，發在Google內部網站，希望對他的同事們有所幫助。
From Google clients:
I highly recommend Wen Zhao who is our buyer agent, sheis the person we trust.
We talked to a few agents, she was not the one withhighest volume, but we all know what we need is the better service, she offersexcellent one.
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The most important thing is the price.She knows market very well, and she spent huge effort on case study and offernegotiation trying to save money for us. It is always exciting to get a newhome with price below appraisal, but what really matter is how much higher isyour offer above the others, we won the house at the 2nd place. That's awesomeexperience!
買房案例二
這是一位在Facebook工作的客戶。Wen幫客戶在預算內買到Newark最好的位置，風景優美，超過7000sqft的lot，四個臥室的大房子。購買價格低於心理價位。Wen當時瞭解到這個房子的屋主在這裡生活了超過25年，對於房子的一草一木都充滿了感情，Wen為客戶準備了一封信隨offer一起遞出，房主說因為這封信深深打動了他們，因此在眾多offer裡面選擇了我們，並且沒有給其他人counteroffer的機會。
From Facebook clients:
Dear Wen,
Thank you for helping us to find thisperfect home! We appreciate and enjoyed that you looked so many houses with us,and helped us make our decision.
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We appreciate all of your time spentfor helping us purchase our first home in California.
買房案例三
這是Wen今年十一月剛剛幫客戶在MountainView買到的SingleFamily，他們的DreamHouse。也是一次offer就中，比客戶的心理價位低了十幾萬，比同月close的同社群同戶型的房子低了近二十五萬。
和客戶從今年五月份就在一起合作了，因為是第一次購房，首付款也沒有到位，所以我就每週挑出不同型別，但是符合客戶需求的房子，讓客戶多多瞭解市場。到現在接近半年的時間，彼此信任，和客戶一家都成為了好朋友。客戶還沒有買到自己的房子之前，就已經把周圍需要買房的好朋友、同事都介紹給我。
Wen的Listing House：
有時候ListingAgent就是要有一雙“魔術手”，可以幫客戶用最少的預算，把房子變得最漂亮，再推向市場。Wen的seller客戶說看過Wen“裝扮”過的房子後，都不捨得出售了，只想自己再住進來。下面的照片來自Wen親手打造的房子。
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