矽谷人講矽谷事
舊金山、矽谷最新鮮真實的房地產資訊
看到我們喜歡的房子,回來第一件事,就是要來Disclosure仔細閱讀,這是最重要的關於房子的各種詳細報告。
Disclosure裡面通常包含Preliminary report,Home inspection report,Termite report,Roof report,NHD report,Seller disclosure,HOA等等。多的時候有好幾百頁,Wen會一一教你們找到重點,快速閱讀。
說到Homeinspection report,這通常是第三方專業房屋檢查公司出的報告,老房子總會有這樣那樣的問題,例如漏水啊,馬桶鬆了啊之類的,通常我們說地基、屋頂和白蟻是最重要的,主要是因為這三項通常是維修成本最高的。其中,又屬地基問題最為複雜。
題外話,那如果一個房子地基,白蟻,屋頂都有嚴重問題,能不能買啊?答案是,看房價和位置進行綜合評估。
什麼是地基?
通常來說,地基有四種:Basement,Crawlspace,Pier and Beam,Slab。
在灣區,兩種常見的地基,第一種是帶有crawlspace的poured-concretefoundation(perimeter),另外一種是沒有crawlspace的Concreteslab foundation。
poured-concretefoundation(perimeter):

建房子第一步,就是在房屋地址上把土向下挖出一個大約2feet(約60釐米)深的空間,在這個空間的中間,鋪設房屋需要的各種下水管道,電路地線插進土地還有雜七雜八的輔助設施等,這些東西都不能承受房屋的重量,所以在空間的四周,需要用水泥壘起來一圈矮牆,房屋的重量由這個水泥矮牆承受,這個其實就是我們說的地基(Foundation)。我們通常看房屋檢查報告裡面所提到的foundation也就是指這一圈的水泥牆。

在澆灌水泥之前,需要先鋪好鋼筋(Rebar),鋼筋的作用是當地基受到外力作用時,比如地震或者土地沉降,水泥能夠附著在鋼筋上而被鋼筋牽引住不至於斷裂或者散開。

通常我們看到的住宅幾乎都是木質結構,地基上面鋪設木樑(I-joist),這些木樑搭在一起組成了一個木製結構的地基,在木樑之上,用木板鋪設地板。然後再加房屋的側面(frame)和屋頂。木樑用水泥地基之間用大號的螺栓(bolt)固定住,bolt是很重要的抗震處理。

在裡面的那個中空的空間就叫crawlspace。crawlspace是房屋維修的重要場所,當下水管道出現問題,施工人員只要鑽到crawlspace裡進行管道的維修就行了。
在crawlspace裡還會有pier,對房子的地面起到支撐的作用。

Concrete slabfoundation:
這種地基在灣區也很常見,尤其是新的Townhouse。一樣是鋪設鋼筋,但是沒有crawlspace,直接用水泥鋪滿地面。

兩種地基各有什麼優缺點?
poured-concrete foundation(perimeter)
優點:
因為有crawlspace,所以在維修管道上方便很多,師傅直接鑽進去就可以;同時因為和地面有一定距離,所以腳感上不會那麼涼。
缺點:
容易滋生白蟻或者老鼠,建議定期檢查。
Concrete slab foundation
優點:
剛好和上面的地基相反,因為水泥起到了很好的隔絕作用(隔開土壤和木頭),所以不容易滋生白蟻,地下也沒有空間給老鼠或者其它昆蟲;抗震效果更好些。
缺點:
因為管道在水泥中,所以萬一想改管道或者維修管道,需要開啟地面,相比上一種繁瑣一些;另外,腳感會涼一些。
地基有哪些常見問題?
很多客戶在遇到房屋有地基問題時就望而卻步,因為Wen維修處理過多個房子的地基,所以告訴你們,不要怕,怕的時候找專業的地基公司來評估一下,不要因為這個問題放棄一個好房子。
在Wen的經驗裡,往往地基維修簡單,但是有時候要找出產生這個問題的原因,並解決這個源頭反而是不可評估的,這是非常需要細心和經驗。
打個比方,在半山上的房子往往會出現一個問題,當下雨時,高處的房子的雨水會嘩嘩的順著後院一直流到低處的家裡,進入crawlspace,長此以往,pier、foundation、soil全部都會出現問題。這個時候,不僅僅需要修自家foundation,更重要解決水流的問題。
地基常見問題有四種:
土壤沉降
大部分情況是因為房子周圍長年有排水的問題,才導致土壤出現下沉,略微的下沉通常屬於正常,city也有一個標準,但是較嚴重的下沉,你在屋裡會發現明顯地面不平或者牆壁、天花板出現裂縫。但是,地面不平也可能是多種原因導致,土壤下沉或者是地板變形?要具體問題具體分析。
另外,要額外注意一種土壤——expansive soil。在通常我們的看到的房屋檢查報告少有提及的,但是專業的地基檢查公司就可以檢查出來。這種土壤需要我們特別注意房子的排水,因為潮溼時,土壤就會發生變化,從而影響到地基。
Wen有次幫客戶check房子的時候,發現這個問題,親自去crawlspace裡面詳細檢查並諮詢了地基檢查公司,所以相對比較瞭解這種土壤的性質。

沉積鹽(ellforescence)
這種情況其實也很常見,就是雨水常年淋在foundation再蒸發導致的,如果foundation沒有其它問題,那需要check一下房屋周邊的排水系統和crawlspace的通風就可以了。

豎向裂縫(vertical crack)
在老房子裡也算是常見的問題,一般不嚴重的話,報告裡面會一帶而過,如果略微嚴重,都會有照片和詳細些的描述。
這種豎向裂縫,如果很嚴重的話,你可以想象其實等價於地基被裂成了幾個不相干的小墩子,當遇到地震時,每個墩子在上下方向是完整的剛體,所以受力的能力不受影響。

橫向裂縫(horizontal crack)
相比較上面幾種,橫向裂縫相對嚴重些。如果是區域性有小的裂縫,很簡單,找人維修就好,看裂縫的大小,或許需要重新填補裡面的rebar再加上新的水泥。
如果是非常嚴重的大裂縫,你可以想象地基裂成了上面和下面兩個框,這對於地基是致命的,因為地基的主要作用就是承重,但是如果有了橫向裂縫,一旦房子稍微有移動,那麼就會造成裂縫上下的水泥互相摩擦,擠壓,加速周圍水泥的解體和分離,這樣直到最後水泥都掉光了這個地基也就碎了,地基碎了房子也就倒了。

日常我們很少會遇到非常嚴重的地基問題的房子,如果有的話,也不要怕,最主要還是考慮好房子的位置和價格、維修成本,因為“你不能改變位置,但是你可以改變房子”——來自Wen語錄。哈哈
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關於Wen Zhao——不忘初心 方得始終
Wen在北大學習期間,曾被送往美國WashingtonUniversity和Emory University 商學院交換學習。在Emory時,談判(Negotiation)課程拿到最高分,並和Team為UPS全球跨境業務做了市場調研分析,熟悉各個國家的文化及消費者習慣。
26歲成為鳳凰衛視史上最年輕的總監,曾主管三個部門。2008年創辦男裝品牌(HANY.CN),靠著優質的產品和服務,現在HANY已經是年銷售上億的線上服裝公司。在辛苦的創業初期,鳳凰衛視的各位同仁傾力相助,所有的男主持人都身穿HANY男裝,並在所有鳳凰臺為HANY做廣告。
但是,我從來不是一個商人。
在鳳凰衛視工作的時候,從負責所有的媒體合作,到創辦運營鳳凰部落格,再到後來負責所有主持人、鳳凰大型活動的合作,手裡是有一定權利的。可是,每一天,我都過的很坦然,在那個職位上,沒有收過合作伙伴的一分錢,我做的每一個決定,都是把公司的利益擺在第一位。所以,在鳳凰,成長很快,也受合作伙伴和一些同事的尊重。前老闆對我說,他從華爾街一路走到香港、北京,我是唯一一個讓他感受到感動的員工,從我身上,他也看到了簡單就是力量。
Realtor這個職業對於我來說,充滿樂趣,挑戰和成就感。
為客戶在預算內以最少的錢買到他們的Dream House,是Wen的目標以及從事這份工作的最大動力。
曾有客戶對Wen說“你是世界上最好的agent,遇到你是我們的幸運”。Wen深知對於大多數人而言,房產是人生中所擁有的最貴重的投入和資產,不僅承載了居住與投資的功能,還承載了“家”的情感因素,是一個充滿幸福回憶的地方。所以,Wen是用心去幫每一位客戶找到他們的DreamHouse,就像是為Wen自己挑選房子一樣。
獲獎經歷
回201憶的地方
2018年,Keller Williams Cupertino Capper and Rising Star,全公司幾百位Agent,只有11位獲得Capper,唯一一個Star獎盃頒給了我。


怎樣算是一個好的Agent
I put your needs first because I wantto be the best Realtor possible.
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永遠把客戶的利益放在第一位。
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能夠深入瞭解客戶需求:客戶的家庭狀況,現在工作情況,將來的工作打算,預算等等。
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非常瞭解灣區房地產市場:交通、學區、價格、戶型結構,房子的各種軟硬傷……。
從上面最基本的三點出發,為客戶提供最優的買房選擇;加上誠實、善良的品性,高超的談判技巧,在買賣房屋的過程中維護自己客戶的利益。

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Wen除了對房子的地基,材料,建築成本,維修成本都很瞭解之外,最大的特長是非常擅於談判,為客戶爭取利益。在和Listingagent接觸一週後,給對方留下了良好的印象,所以在沒有counteroffer的情況下,以第二名的出價拿到了我們的目標房子,比客戶心理價位少了近十萬。
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From Google clients:
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買房案例二
這是一位在Facebook工作的客戶。Wen幫客戶在預算內買到Newark最好的位置,風景優美,超過7000sqft的lot,四個臥室的大房子。購買價格低於心理價位。Wen當時瞭解到這個房子的屋主在這裡生活了超過25年,對於房子的一草一木都充滿了感情,Wen為客戶準備了一封信隨offer一起遞出,房主說因為這封信深深打動了他們,因此在眾多offer裡面選擇了我們,並且沒有給其他人counteroffer的機會。
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買房案例三
這是Wen今年十一月剛剛幫客戶在MountainView買到的SingleFamily,他們的DreamHouse。也是一次offer就中,比客戶的心理價位低了十幾萬,比同月close的同社群同戶型的房子低了近二十五萬。
和客戶從今年五月份就在一起合作了,因為是第一次購房,首付款也沒有到位,所以我就每週挑出不同型別,但是符合客戶需求的房子,讓客戶多多瞭解市場。到現在接近半年的時間,彼此信任,和客戶一家都成為了好朋友。客戶還沒有買到自己的房子之前,就已經把周圍需要買房的好朋友、同事都介紹給我。
Wen的Listing House:
有時候ListingAgent就是要有一雙“魔術手”,可以幫客戶用最少的預算,把房子變得最漂亮,再推向市場。Wen的seller客戶說看過Wen“裝扮”過的房子後,都不捨得出售了,只想自己再住進來。下面的照片來自Wen親手打造的房子。
Before


After


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