“房地產整體的風險已經完全釋放，下一步主要是善後。”2月22日，在2025年第三屆長白山論壇上，經濟學家馬光遠談及中國房地產行業現狀時這樣表示。
這屆論壇以“冰雪長白 東風日白”為主題，由鳳凰網財經主辦、東北證券協辦，匯聚各界智慧，探討經濟發展與東北振興的全新路徑。在“東北全面振興與冰雪經濟新空間”主旨演講環節，馬光遠直言房地產市場面臨的挑戰，也談到這場深度調整為行業帶來的結構性變化。
經濟學家馬光遠
01
“中國未來的房地產需求仍然是有的”
他表示，房地產已經止跌，將在今年上半年完成回穩。在2022年房地產增加值佔GDP的比重就已經下降到2015年的水平，2023年房地產貸款佔銀行貸款的23%，也下降到2015年的水平，“我們已經完成去房地產化了”。
圖源/馬光遠演講
具體到區域層面，他表示，在一系列政策帶動下，一二線的交易量、市場熱度都在顯著上升，表明真實需求依然堅實；三四線根據目前市場的基本面，應該還有3年到5年的時間完成調整；四五線及以下的城市是一個相對更長期的過程，他判斷，“今年整個市場政策將繼續加碼”。
他表示，到2030年，中國住宅需求還接近10億平方米，疊加商業地產可以達到12億平方米，“中國未來的房地產需求仍然是有的”。
02
“AI我再翻譯一下，就是All in”
在對房地產市場對症下藥後，對於中國經濟的動能，馬光遠將目光投向更廣闊的領域——消費和創新。在他看來，過去依賴土地財政和規模擴張的模式“已經玩到極致”，未來必須轉向“消費+創新”的雙輪驅動。
針對消費領域，馬光遠以冰雪經濟為例，揭示了中國內需升級的廣闊空間。他指出，如果14億人口中有3億人參與冰雪消費，將催生龐大的市場需求，按當前人均GDP水平，冰雪產業年增速可以達到30%-40%，涵蓋裝備製造、旅遊服務等全產業鏈。但這一潛力需要透過高質量發展釋放，打破資源依賴的傳統模式。
圖源/馬光遠演講
在創新層面，他聚焦時下最熱門的AI，幽默表示，“AI我再翻譯一下，就是All in”，中國在產業應用上“遙遙領先”，目前仍然是中國創新最好的時間視窗。
在人工智慧領域，中美兩國之間呈競爭態勢，中國在AI產業應用方面的優勢非常明顯，“所有產業都應該擁抱人工智慧，研究人工智慧落地，把我們的應用優勢發揮到極致。我們在基礎設施、大模型的應用、硬體等層面跟美國還有差距，可差距並沒有那麼大，有突破的機會。”馬光遠表示。
圖源/馬光遠演講
馬光遠的發言暗含一個核心邏輯，當前是中國經濟邁向高質量發展的轉折點。也正如他所言，“中國經濟一面是水，另一面是熊熊燃燒的火焰”。當前的市場出清、政策最佳化與技術革命，正在為市場注入新活力。
當東北把松花江的冰、長白山的雪、漠河的冷都標註上“可開發價值”，當南方把東莞的流水線、杭州的直播間、深圳的實驗室都接入“東北冰雪作業系統”，中國冰雪經濟將誕生真正的王者邏輯。
這也是冰雪長白 東風日白 2025（第三屆） 長白山論壇所追求的敘事：在東北振興與民企突圍的雙重追問中，打造中國商業文明的“精神地標”，透過有筋骨、有溫度的敘事，讓區域經濟故事成為讀懂當代中國的最佳註腳。
