新聞目錄
1.2025年澳洲經濟走勢預測！
2.澳洲各年齡段平均資產有多少？
3.在澳賣房前先記得辦這件事
4.澳洲房地產價格兩年來首次下跌
5.2025年起不再認可錄取通知書
1.2025年澳洲經濟走勢預測
澳大利亞經濟學家將2024年描述為一個“大分流之年”。
挑戰者公司（Challenger Ltd）首席經濟學家喬納森·卡恩斯（Jonathan Kearns）認為，2025年將標誌著一種變化，但這種變化不會一夜之間就發生。
“我認為這將是一個緩慢的過程，我們將擺脫目前的狀況。”
澳大利亞廣播公司（ABC）採訪了數位著名經濟學家，總結了2025年的經濟趨勢：
利率將下降，但不會很快
澳大利亞金融保險服務公司AMP副首席經濟學家戴安娜·穆西娜（Diana Mousina）說，如果我們把澳聯儲（RBA，即澳大利亞央行）的宣告奉為聖典，那麼在澳聯儲開始降息之前，我們需要看到通貨膨脹得到很好的控制。
但市場上的大多數人，以及對這一領域進行深入細緻研究的分析師都認為，央行很可能會在5月份開始降息。
獨立經濟學家尼基·胡特利（Nicki Hutley）看起來更樂觀，認為央行將會“主動出擊”，從2月份開始降息，但幅度不會太大。
“我們不能指望利率會大幅下調，大多數人估計的自然利率（neutral rate of interest，又譯中性利率，即現金利率）略高於3%。
“因此，是的，會有幾次降息，兩次甚至三次，但我們不應該期望在此期間會出現非常、非常急劇或大幅度的降息。”
經濟增長放緩，失業率將上升
挑戰者公司的卡恩斯預測說：“隨著高通脹影響的逐漸消散，國內生產總值（GDP）增長將緩慢回升，而一旦開始降息，消費者的消費信心也將有所增強。”
但他預計GDP（即在一定時間內創造的所有商品和服務的價值）的增長將在2025年復甦，但只是緩慢恢復。
強勁的勞動力市場是2024年的驚喜。那麼，2025年會怎樣呢？
卡恩斯博士預測說：“我認為，失業率仍將略有上升。”
澳聯儲表示，它需要看到失業率上升作為降息的先決條件，並預測2025年的失業率為4.3%。
胡特利女士也認為今年的失業率會上升，並預測工資增長“肯定”已經見頂。
塔雷努先生預計2025年失業率會上升，但不會惡化成一個大問題。
中國經濟將影響澳洲經濟
澳大利亞在很大程度上依賴於最大貿易伙伴中國的經濟。
穆西娜女士認為中國政府為了重振經濟，會有更多的刺激政策出臺。
她說，“人們常常忘記，中國經濟仍在以每年約5%的速度增長”，而中國現在的經濟規模是十年前的五到六倍，這意味著中國對澳大利亞商品的需求並不需要達到十年前的水平，就能創造出同樣規模的上升空間。
特朗普再次打響貿易戰
本月，即將就任美國總統的特朗普將迎來第二個任期。
他承諾大規模驅逐移民工人，並大幅減少政府對不同行業的監管。
對經濟而言，最大的影響可能來自對外國商品徵收關稅，包括對墨西哥、加拿大和中國徵收高額稅款。
這將對中國帶來巨大影響，而澳大利亞與美國的貿易往來不多，因此受到的直接影響較小，但是中國是澳大利亞最大的貿易伙伴。
2025年不會有什麼值得“歡呼雀躍”的
卡恩斯先生認為，除了即將上任的美國總統會帶來經濟貿易“波動”之外，2025年可能會是比較平淡的一年。
瑞銀澳大利亞首席經濟學家喬治·塔雷努（George Tharenou）將2024年描述為“贏家通吃”的經濟，並預計今年這種情況會有所延續。
尼基·胡特利認為，未來一年的經濟“將更多地保持不變”。
她補充說，減稅將幫助家庭，“疲軟的”增長率應該會有所回升，而“幅度不大的實際工資增長”將使人們的生活變得更加輕鬆，因為人們已經站在了通脹的頂端。
“總體上有所改善，但改善幅度不大，沒什麼值得歡呼雀躍的。”
2.澳洲各年齡段平均資產有多少？
隨著巨大的財富轉移和房地產及股票市場的高漲，X世代（1965-1980年出生）正準備超越嬰兒潮一代（1946-1964年出生）成為澳洲最富有的一代。
（圖片來源：《每日電訊報》）
據《每日電訊報》報道，KPMG對四個代際群體資產分佈的分析顯示，嬰兒潮一代目前的平均淨資產為231萬澳元，X世代為188萬澳元，千禧一代（1981-1996年出生）為75.7萬澳元，Z世代（1997-2012年出生）為9.6萬澳元。
儘管嬰兒潮一代在房地產領域曾是主導力量，但X世代現在持有的房產價值已超過他們，平均為131萬澳元，而嬰兒潮一代為130萬澳元。
在股票方面也是如此，X世代的投資組合在股市的平均價值為25.6萬澳元，而嬰兒潮一代則為20.6萬澳元，由於退休原因，他們總資產的風險已降低。
分析指出，繼承房產在嬰兒潮一代的子女中越來越普遍，昭示著老一輩和年輕一代之間存在明顯的住房財富差距。
相比之下，千禧一代和Z世代在住房和股票中的財富平均值分別為75萬澳元、6.9萬澳元和5.1萬澳元、0.7萬澳元。
KPMG城市經濟學家Terry Rawnsley表示，嬰兒潮一代歷史上是住房資產的最大持有者，但他們向小型住房或退休村的過渡將為其他人創造機會。他預計，隨著老一輩人的離世，財富的轉移將逐漸顯現，市場上會有更多房子出售。
在現金和存款方面，嬰兒潮一代持有24.2萬澳元，X世代為17.6萬澳元，而千禧一代和Z世代分別持有10.4萬澳元和2.6萬澳元。
KPMG對澳洲統計局資料的分析顯示，X世代的平均年齡為51歲，千禧一代為35歲，Z世代為20歲，嬰兒潮一代為69歲。
（圖片來源：《每日電訊報》）
財富轉移對“父母銀行”產生重大影響，後者幫助了40%的首次購房者，將27億澳元注入房地產市場。
Rawnsley指出，X世代將在財富繼承中發揮更大作用，而嬰兒潮一代將轉型為“祖父母銀行”，可能會在離世前給予孫輩經濟支援，以應對住房市場挑戰。
嬰兒潮一代的貸款餘額相對較低，為8.2萬澳元，反映了他們在退休前的去槓桿化，而Z世代的負債為4.9萬澳元，主要由於學生貸款和信用卡債務。
3.在澳賣房前先辦這件事
從2025年開始，澳洲稅務局修改了外國居民資本利得稅預扣（FRCGW）制度的相關規定。
這一新政將影響所有澳洲公民，計劃在今年出售房產的澳人尤其需要留意，否則可能會讓錢包“大出血”。
外國居民資本利得稅預扣制度，是為了確保從外國居民出售澳洲應稅資產中徵收資本利得稅（CGT）。FRCGW適用於出售應稅澳洲資產，包括房地產和間接房地產利益。
自2025年1月1日起，FRCGW預扣稅率將從12.5%提高到15%。 此外，所有售房產的澳洲居民都需要從ATO獲得一份證明（clearance certificate），以申明自己為澳洲稅務居民。
如果沒能獲得該證明，買家將被從房產成交價中扣除15%，並直接支付給ATO。
如果沒有拿到完稅證明，賣家需要等到下一次納稅申報時，才能以退稅的形式拿回這筆預扣稅款。
考慮到澳洲平均房價為814,837澳元，15%的預扣稅相當於122,225澳元，是一筆不小的損失。
（圖片來源：Yahoo）
一旦考慮出售房產，澳人即可點選此處，透過ATO網站免費申請證明。
“大多數證明會在幾天內發放，但重要的是要儘早申請，因為在某些情況下可能需要長達28天才能發放，”ATO表示。
“證明的有效期為12個月，所以賣家不需要等到簽訂合同後才申請。”
在新政實施之前，只有當房產價值達到75萬澳元或以上時，賣家才需要提供該證明。但這一門檻現已被取消，預扣稅率也從12.5%提高到15%。
（圖片來源：網路）
Tax Invest Accounting的董事Belinda Raso建議計劃在今年出售房產的人儘早做好準備，現在就申請完稅證明。
“這是免費的，只需以賣方的名義申請，且有效期長達12個月，”她解釋道。
“如果最終房產沒有出售，擁有這個證明也沒有任何影響，你不是非得賣房。”
“通常這類事務由你的產權轉讓律師處理，但為什麼不現在就開始準備呢？"
此稅務變更適用於2025年1月1日或之後簽訂的合同。
4.澳洲房地產價格
兩年來首次下跌
2024年12月，澳大利亞全國房地產成交均價小幅下滑，這是澳大利亞房地產市場近兩年來首次下跌。
來自房地產諮詢公司核心邏輯（CoreLogic）的資料顯示，2024年最後一個月售出的房產中值僅為81.5萬澳元，價格下降了0.1%。
核心邏輯首席經濟學家蒂姆·勞利斯（Tim Lawless）說：“這確實為2025年的疲軟開局埋下了伏筆。”
“房地產市場的大趨勢是房價增長步伐正在放緩。”
表格：澳洲各首府城市房地產價格走勢
圖注：五組資料分別是：2024年12月的變化、2024年第四季度的變化、2024年的變化、總體回報、房價中間值
悉尼2024年12月的房價下跌0.6%。墨爾本則下跌0.7%，墨爾本的房價在2024年都大幅下跌，目前是全國第三便宜的首府城市。
反觀較小的首府城市珀斯和阿德萊德，房價仍在飆升，其中阿德萊德現在是全國第三貴的首府城市，中位價接近81.5萬澳元。
房價為何下降
儘管澳聯儲（Reserve Bank of Australia，即澳大利亞央行）將利率維持在10年來的最高水平，現金利率為4.35%，但2024年全國房地產價格總體上漲了近5%。
核心邏輯公司的蒂姆·勞利斯說，在今年的最後幾個月，一些買家遇到了瓶頸。
他說：“可負擔性變得更具挑戰性。在高利率下，住房貸款的借貸能力直接下降。”
“我們現在看到的情況可能是投資者遇到了高利率和普遍較低的租金收益率。”
雖然澳大利亞全國房地產價格在12月份略有下降，但過去幾年房價猛漲讓許多人在2025年及以後更加無法擁有自己的住房。
2025年會怎樣？
買家和賣家都將密切關注2025年澳聯儲的動作。
許多經濟學家預測央行將在5月份降息，但也有人認為央行最早可能會在2月份降息。
勞利斯先生認為“一旦利率開始下降，就會給市場注入信心，從而提高借貸能力”。
“這將在一定程度上支援住房市場的活動，可能不足以建立一個新的顯著增長週期，但可能足以維持住房價格的底線。”
另外，住房問題將是聯邦大選的關鍵議題之一，政府可能出臺更多措施幫助首次買房者。
維州房地產市場面對困境？
維州房產投資者正在加速拋售房產，出租房存量正以越來越快的速度下降。
市場上的租賃押金數量（rental bonds）從2023年9月的677,492個下降到2024年的652,766個，這表明維州在一年內失去了24,726個租賃押金。
這相當於維州總租房數量下降了3.6%。
拋售的速度似乎也在加快，2024年第一季度租金押金總數減少了4315個，第二季度減少了7820個，第三季度減少了9498個。
5.2025年起不再
認可錄取通知書
從2025年1月1日起，澳洲內政部將不再接受個人在澳洲申請學生簽證時僅提交的錄取通知書。此外，澳洲境內申請者在申請時必須提交入學確認（CoE）。
這一變更僅影響2025年1月1日或之後提交的申請。在此日期之前提交的僅包含教育機構錄取通知書的簽證申請不受影響。
（圖片來源：HomeAffairs）
如果在申請時未能提供CoE，申請將被視為無效。簽證決策者無法評估無效申請，此外，在實質性簽證申請無效的情況下，也無法授予相關的過橋簽證。
這一變化將使境內和境外學生簽證申請需要提供預計課程學習證據的要求保持一致。在申請簽證時提供CoE可以更好地體現學生對就讀該機構的承諾，這將為澳洲的國際教育部門帶來更大的確定性。
對於外交事務、國防或中等交換學生，擬就讀課程的其他形式的證明材料沒有變化。在澳洲的簽證持有者有責任確保其身份的合法性。
（編輯：hanny）
綜合編譯/轉載：貓叔徐超
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