作者：Moon
來源：真叫盧俊（zhenjiaolujun0426）
文章已獲授權
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年輕消費力高不高，這些餐飲品牌一眼就能看出
老實說，能夠一口氣說出哪些餐飲品牌直接代表著年輕人的高消費，很難
於是為了確保相對客觀，我採訪了身邊好幾位20-30多歲之間的辦公室lady們，沒想到她們都不約而同告訴我
買房看商業，其實看精緻白領幾件套就夠了
第一，比如最新的茶飲品牌為
阿嬤手作 > 霸王茶姬 > 蜜雪冰城
最直接的證據，就是它們的價格了
對比來看
一杯阿嬤手作的超濃抹茶32元，且在上海買一杯堪比搶演唱會門票，一杯霸王茶姬伯牙絕弦16元，而到了蜜雪冰城…一杯檸檬水4塊
來自廣西的阿嬤手作先勝一籌
但我更想說的，其實是它們的選址
或許也因為蜜雪冰城一直以來都是極致親民，相比另外兩個品牌
我翻了下阿嬤手作小程式
大概13家門店，主要集中在上海恆隆廣場、興業太古匯、新天地，即使稍遠一點也是前灘太古里和迪士尼這樣的人流密集區
選址眼光之毒辣
而另一邊的雪王，走的卻是郊區包圍市區路線
據窄門餐眼資料顯示，上海目前有290家蜜雪冰城，核心城區共有62家門店僅佔21.4%，其餘近80%都集中在非核心區域
所以各位，如果你也在上海，也在自家小區附近看見阿嬤手作，那麼恭喜你大機率是市區頂級商圈地段沒跑了
第二，上海怎麼能不聊咖啡
M stand > Manner
我先把星巴克排除了，倒不是說不好，而是現在星巴克、KFC也好，這些大眾熟知的品牌，店面已經太多了
一次踩盤我在前灘小區樓下的社群門店都能看見星巴克
所以如果說如今還有什麼咖啡屆的後起之秀，應該就是M stand和Manner了，而之所以把M stand放在前
一個畢竟M stand客單價接近40元
此外還有門店數量，相比M stand的剋制，去年全國新增門店大概在100家，Manner簡直稱得上無孔不入
如今Manner門店數量突破2000家
這一點上海打工人最有體會，那就是無論地鐵站、還是街邊的小夾角
位於上海南陽路的Manner首店，僅約2平
你總能看見它的身影
而最初的Manner首店，也不過僅僅是南陽路上室內不過2平米的街邊小店，還沒隔壁入戶門大
但也因為後期擴張門店眾多，模糊了地段邊界
同樣如此的還有西餐快餐類
必勝客 > 薩莉亞
我家中山公園附近去年又開了一家薩莉亞，之前不懂為什麼每到節假日就大排長隊，後來發現選單上70%菜品不到20塊
人送外號“義大利版沙縣小吃”
既然都沙縣了，自然很難看出周邊的住區檔次
這樣看必勝客還是小有優勢
大型商業的規格與體量，也代表著人群密度
怎麼透過小區附近的大型商超，判斷出周邊的人群密度以及社群檔次
各位只需要記住三個字
第一個，貴
代表商業：港資
舉兩個最極致的，港資瑞安的新天地和新鴻基的中環廣場
附近是二手單價20w+的華府天地和翠湖天地，新盤也有去年首開近200億元賣爆上海樓市的中海順昌玖裡
包括緊鄰中環邊上的前灘，這應該是港資開在上海最遠的一家大型商業了，為什麼太古會選擇這裡
九宮格的價格會告訴你，如今三湘印象名邸二手21.7w/平的價格依然值得仰望
你看，港資的眼光是真可以穿越週期
那大家可能會說，要知道港資商業選址本就苛刻，總不能指望每個地方都能有港資商業青睞
那還有第二招，做大做強
我最有感觸的就是普陀環球港
還有多少小夥伴不知道這家看似土土的商場，每年營業額高達上百億，長期霸佔整個上海商場銷售額第一
資料整理自：贏商網
體量32萬方的環球港年均客流5830萬人次，平均下來就是一天約16萬人次，我就沒有一次去環球港吃晩飯沒排過隊
這背後離不開它的地理位置
幾乎每一站地鐵口出來，都有一個新商業體
這展現了作為郊區的青浦商業佈局的特點
即便是遠郊，商業也同樣密集繁華
我計算了下總體量，僅僅沿著17號線的商業加起來就有快近150萬平方米
而當我們順著地鐵線來看下沿街樓盤，萬科天空之城、蟠龍天地，還有趙巷別墅區，誰不是上海響噹噹的紅盤
更貴、更大、更密
大家不妨看看你家周邊有沒有這樣的商業體
此外還有的商業，是可以看出背後板塊氣質
這種感覺就像是前面我們提到的充滿高檔西餐廳的街區，不是指具體某一商業品牌
而是透過周邊大量商業氛圍的呈現
是可以一眼洞察出背後客群的結構，乃至整個居住板塊的特質
比如這個板塊位於上海西側，距離虹橋商務區5公里範圍內，區域名字叫做：
金豐國際住區
曾經我們寫過一篇《二十年，這才配叫「國際住區」》，這個地方最大的特點，就是純粹
除了擁有上海英國學校，上海韓國學校等12所國際名校，更重要是周邊商業
大多也是典型西餐國際風
在這裡一共有3800多位的外籍人士，來自六十幾個國家，再加上上海一些頂尖人士
我在上海也待了快3年，據我觀察這樣的板塊和人群常見於
徐匯濱江每天6點晨跑的人，在中山公園大草坪扔飛盤的人，以及長寧綠道全裝備騎行的人，還有新晉網紅世博雙子山…
所以在這些區域內你普遍更容易找到中產商業
反之，透過商業特性又能倒推出板塊氣質以及周邊住區調性
這也是為什麼每次去到徐匯濱江西岸的夢中心，都要被這樣的濱江業態所驚豔
不似高樓大廈的密集
徐匯濱江街區商業，來源：小紅書
獨棟式的濱江商業體彼此交錯，結合大量的外擺空間，遠處又是夕陽下波光粼粼的江面惹人留戀
試想下
去年徐匯濱江為什麼能賣出17.8w/平的單價，突破上海豪宅單價天花板
又為什麼能接連拍出上海兩塊地王
香港置地啟元實拍
而今年香港置地啟元和綠城潮鳴東方也都在快速兌現，是不是越發覺得地段商業和小區檔次真的很有聯絡
最後，再來說當下裂變出的兩個商業新物種
一個是TOD
也就是常說的軌交綜合體，TOD算是當下最先進的商業形態，最大特點就是軌道交通極其方便的同時，又伴隨著非常豐富的商業業態
曾經我們去過徐涇的萬科天空之城就是如此
商場通往每期的住宅之間又利用橋串聯，業主日常出行更加便捷，也能保證私密性
體現在房價上
雖然不能直接證明是TOD有關，但相比周邊小區掛牌價差幅基本在30%
資料整理自：鏈家
尤其是位於莘莊的TODTOWN天薈
作為依託於亞太地區最大的TOD的專案，早在2021年TODTOWN天薈就以10w的二手單價震驚外環，如今對比周邊超80%的差幅依舊能打
而另一個，可以說是TOD的進階版
POD (POD=TOD+PARK）
顧名思義就是在軌道交通的基礎上，又疊加了生態的元素：市中心的綠地公園
這種形式有多受寵呢
開業4日引流50萬的徐匯萬科廣場，新房市場的保利光合上城、浦發在新楊思將公園導向型開發和步行導向型開發相結合的雙POD模式
眾多房企紛紛入局
第二，也意味著引進的房企品牌實力強勢，不是所有開發商都有能力駕馭如此複雜的開發模式
但也更能逼出高階商業體
這兩種商業模式很可能是未來大勢所趨，買房的時候確實值得納入參考範圍
其實最初做這個選題還蠻糾結
畢竟不同於小區外立面、景觀這樣肉眼可見的硬性指標，可以有視覺化的分界線看出小區檔次
甚至以上關於買房看商業的結論也並非完全客觀
但之所以還是想跟大家談論商業
一是認為買房子這件事不該只把目光放在樓棟本身，也應該時常多看看圍牆之外
比如周邊的業態是否純粹
比如每天和你一起走出家門的鄰居是同樣喜歡戶外運動品牌，亦或是也喜歡坐在西餐廳
你選擇了什麼樣的業態，幾乎就決定了周邊的人群
而對於那些本就擁有優秀擇址觀的商業體
好比港資商業、國際化社群
這樣的商業體背後本就決定著消費力、客群，某種程度上甚至可以看出周邊居民段位
本質上也就是在幫你為房子提前做判斷，跟著它們大機率不會太跑偏
所以買房看商業自有其存在的道理
那麼各位，你買房會傾向哪種業態，又偏好哪種商業體呢，期待評論區各位毒辣的眼光狠狠驚豔我一下～
本文已獲得真叫盧俊授權，推薦關注工作室影片號——單盤主義”