園區那麼多，為何蘇州成功了？

封面圖｜《都挺好》劇照

原創：風馬牛地產研究院

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在城市競爭日益激烈的背景下，產業早已成為城市核心競爭力的「王牌」。各式各樣的產業園區也如雨後春筍般遍地開花。

作為中國最早踐行「產城融合」理念的園區之一，蘇州工業園區憑藉卓越的創新能力和產業環境，成為國內外園區發展的標杆。

如今，每天前往蘇州工業園區考察交流的團隊絡繹不絕。那麼，園區如此眾多，為何蘇州工業園區能夠脫穎而出？蘇州經驗有哪些值得我們學習借鑑的地方？

本文將與大家分享蘇州工業園區的詳細解讀，並在「未來之路中國房地產企業家成長計劃（第四期）」中，由班級導師馮侖老師帶領同學們實地參訪蘇州工業園區，希望能為其他產業園區的運營提供寶貴的經驗和啟示。

從「新加坡經驗」到「中國奇蹟」

眾所周知，蘇州工業園區是中國與新加坡兩國政府首次合作開發的重點專案。1992 年，李光耀訪華時，主動提出雙方攜手共建工業園區，並以此來引入新加坡的先進經驗。這一提議與當時中國的發展方向不謀而合。

於是，雙方政府共同決定在蘇州打造一個集工業、商業、住宅和娛樂功能於一體的高科技園區。而此舉也徹底改變了蘇州的城運。

該專案於 1994 年 5 月正式啟動建設。同年 9 月，江蘇省委、省政府聯合下發檔案，設立蘇州工業園區管理委員會對蘇州工業園區及周邊地區依法行使行政管理職能。同時，由中國和新加坡兩國政府共同設立中新集團，作為園區的開發主體和中新合作的橋樑，負責園區的基礎設施建設、招商引資、物業管理等多項工作，全面行使園區的企業管理職能。

在蘇州工業園區的開發過程中，具體是由蘇州工業園區管委會將完成拆遷的閒置土地交給中新集團。中新集團接手後，先進行基礎設施建設，把這片土地打造好，再負責招商引資，吸引投資商前來。等到土地開發完成，具備了完善的條件後，再將這些「熟地」出讓給投資商，用於進一步的專案建設。

這對於當時的蘇州工業園區來說，開局便獲得了新加坡在城市規劃方面的成熟經驗，起點相當高。彼時，國內的工業園區概念尚處於初級階段，像蛇口工業園區以產品製造和勞動力密集型產業為主，而新加坡模式的引入，從理念上瞬間拓寬了國人視野。

規劃即法產城融合

具體來看，在吸收新加坡經驗後，蘇州工業園區率先提出，要做「非傳統開發區」。傳統的開發區是工業集中的區域，沒有城市功能，沒有人口集聚，在資源耗盡時會失去內生動力，無法永續發展。而蘇州工業園區要做的是「產城一體化」建設，將產、城、人融合在一起發展。這是在中國第一個嘗試這種新發展模式的園區。

在前期規劃上，蘇州工業園區被精細劃分為「三個區域」，分別定位為新型現代化的商業中心、均衡的居住和工業用地，以及輕工業區。園區規劃不僅在功能劃分上超前，甚至對於每個階段開發的城市功能都有明確的時間表。

為了確保規劃能夠長期穩定地執行，蘇州工業園區制定了一系列嚴格的剛性約束機制，有效限制了行政權力的過度干預。在園區的開發建設過程中，無論是工業用地、商業和居住用地，還是公共配套設施用地，都嚴格按照既定的規劃用途進行使用，堅決杜絕開發建設過程中的濫權行為、隨意決策以及盲目開發的現象。

之後，園區也一直將「規劃即法」的理念奉為寶典。比如說，「規劃要留白」「產城融合發展」「空間佈局要合理要有連續性」，這些如今在全國各地園區開發中「火出圈」的概念，而蘇州工業園區在三十年前就開始「玩」了。

這一系列具有前瞻性的規劃佈局，也讓蘇州工業園區從 70 平方公里中新合作區起步，一路高歌猛進，發展至如今的 278 平方公里，成為蘇州閃亮的名片。

政府元素和「軟體轉移」

蘇州工業園區的成功，是多方面因素共同作用的結果。

新加坡尤索夫·伊薩東南亞研究院高階研究員黎良福在一篇名為《新中關係：透過進一步的互聯互通尋求持續相關性》的文章中指出，蘇州工業園區與其他同期成立的工業園區最大的不同在於兩點：第一，它是中新兩國政府高層共同推動建設的，政府合作的元素不可或缺；第二，蘇州不僅吸收了新加坡的投資，更重要的是接收了新加坡的「軟體轉移」，即新加坡的規劃、文化、經驗等。

舉個例子，在建設初期，政府的參與至關重要。特別是在融資方面，風險投資的匯入期面臨著技術風險、市場風險和管理風險，投資相對謹慎。而技術創新企業在此階段對創業資金的需求很大，容易出現資本供求矛盾。

為解決這一問題，蘇州工業園區以國有資本為主體設立了創投引導基金。在風險投資匯入期，國有資本率先向技術創新專案注入資金，引導民資與外資跟進；當進入風險投資成長期時，國有資本逐步退出市場。這種模式不僅為國有資本帶來了回報，還引導了大量非國有資本的參與。

除了中國政府的有力支援外，新加坡的「軟體轉移」也為蘇州工業園區的發展注入了強大動力。

比如說，蘇州工業園區在成立之初，就藉助新加坡在國際上的良好招商品牌，並憑藉園區完善的基礎設施規劃以及新加坡首創的「一站式」服務等優勢，吸引各國跨國公司入駐園區。特別是，1994 年，新加坡總理吳作棟在歐洲招商會上重點推介園區，此後園區製作多語言招商資料，選派專業人才，精準招商，以誠感人，奠定了堅實的招商基礎。

畢竟園區能否滿起來，決定性因素是招商。經過多年的磨鍊，蘇州工業園區也走出了自己的一套招商套路。

首先，明確定位，不是「啥菜都往籃子裝」，而是選擇合適的產業。與一些開發商以「健康產業」「文旅產業」為名，實則進行傳統住宅開發的做法不同，蘇州工業園區真正將產業作為核心競爭力，透過引入高階製造業、生物醫藥等戰略性新興產業，構建完整的產業鏈條，實現產業集聚效應。

其次，企業引進來之後，如何才能留住它們？讓企業在蘇州紮下根、茁壯成長，這才是最關鍵的。因此，優質的「服務」成為蘇州工業園區招商的又一核心邏輯。園區的服務到底有多細緻？蘇州有句俗話：「你只需要帶一個包，別的全包在我身上。」

同時，園區在運營管理上不斷創新，實行政企分開，堅持市場化運作和企業化管理。政府不干預企業的正常經營活動，企業依法納稅、自負盈虧。這種模式充分激發了企業的活力，提高了園區的管理效率和服務水平，為企業創造了良好的發展環境。

結語

事實上，投資產業園區是一種「高風險高回報」的商業模式。在全球化背景下，許多企業將目光投向東南亞、非洲等新興市場，尋求與當地政府合作建設園區。這些地區政府急需資金支援，同時願意提供優惠政策吸引外資。

對於企業來說，投資成熟園區風險較低，但市場競爭激烈，利潤空間有限；而從零開始建設園區風險更大，但成功後的回報極為豐厚，不僅能收回成本，還能享受園區內企業成長帶來的豐厚利潤。

對當地政府而言，外來投資者建設產業園區不僅解決了資金問題，還帶來了產業鏈和技術優勢，推動了地方經濟的快速發展。園區建成並運營後，企業盈利，政府透過徵稅獲取持續財政收入，同時帶動當地就業，提升居民生活水平，形成良性經濟迴圈。

蘇州工業園區的成功為這種模式提供了寶貴的經驗。一方面，蘇州工業園區在歷史機遇中搶佔了先機，憑藉中新兩國政府的高層推動，獲得了得天獨厚的發展條件。另一方面，園區憑藉科學的規劃和精準的招商策略以及不斷最佳化自身的產業佈局和服務體系，在激烈的市場競爭中保持了領先地位。

總之，各方協同合作創造出了充滿奇蹟的蘇州工業園區，由於篇幅限制，林林總總，不一而足。期待大家相聚未來之路中國房地產企業家成長營，進行深度走訪調研學習。

資料來源：

1.蘇州工業園區模式，學不來但也很好學，每日經濟新聞，2024年11月05日