大師作品與商業IP湧入，西安會成為頂流“新一線”嗎？

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知曉圈內事

近年來，西安成為了多個大型商業專案的落地地點。這座擁有深厚歷史文化底蘊的古城，如今正以嶄新的姿態吸引著國內外大型商業專案的目光。從古都到商業新星，西安正以驚人的速度吸引全球大牌IP。

西安這座千年古都，為何能吸引SKP、蘭桂坊、永珍城等國際大牌IP？是歷史文化的魅力，還是經濟實力的崛起？今天，就讓我們一起揭開西安成為商業熱土的神秘面紗，探討其背後的市場趨勢與城市發展動因，這背後究竟有什麼深層的經濟、文化和市場邏輯？

作者｜芥子

本欄目文章為作者個人觀點，不代表平臺觀點和立場

西安的城市魅力

文化底蘊與現代商業的融合

在西安這座古老而又充滿活力的城市中，商業的發展歷程如同它的歷史一樣豐富而多彩。回顧過去，我們可以看到，西安的商業發展是從解放路開始，那裡見證了無數商業巨頭的崛起和變革。1959年，民生百貨大樓的竣工開業，被譽為“西安十大建築”之一，標誌著西安現代商業的起步。隨後，新民生百貨大樓在1990年正式建成，當年銷售額就突破了1億元，成為了西安商業的一顆璀璨明珠。

最早的西安民生百貨商店 ©西安百事通

1980年民生百貨商店本子櫃組的營業員進行交接班 ©西安百事通

隨著時間的推移，鐘樓旁的解放市場更名為開元商城重新開業，西安首家外資百貨公司——百盛落戶鐘樓，本土商業巨頭世紀金花也在鐘樓誕生。這些商業巨頭的出現，使得“鐘樓商圈”逐漸形成，對解放路商圈形成了強大的分流。

競爭如影隨形。為了應對競爭，解放路商圈在2008年正式開啟全面改造。到了2009年年底，商業綜合體西安民樂園萬達廣場、大型商超、美食街等相繼開業，五路口商圈也隨之形成。這標誌著西安的商業格局發生了深刻的變化。然而，競爭並未停止。2013年，隨著小寨商圈的崛起，西安的商業格局再次發生了變化。位於小寨十字東北角的賽格國際購物中心開業，憑藉其世界最大的室內瀑布、西北最大的空中停車場、西安最大的美食街區等優勢，迅速在市場上嶄露頭角。

主要商圈分佈圖 ©GeoQ智圖

從主要商圈分佈圖可以看出，西安的中軸線堪稱一條“黃金線”，串聯起城市的核心商圈，見證了西安商業格局的變遷。十年前，鐘樓商圈無疑是西安商業的“一哥”，佔據著無可撼動的地位。然而，隨著城市的發展，大南門商圈、小寨商圈、行政中心商圈等新興商圈迅速崛起，成為西安商業版圖中的新亮點。這些商圈均位於西安的南北縱軸上，不僅延續了中軸線的商業活力，更呈現出明顯的“南移”趨勢，標誌著西安商業重心的逐步南遷與多元化發展。

時至今日，西安的商業體量迎來了爆發式增長，各大購物中心如雨後春筍般湧現。南門王府井百貨、CityOn熙地港、老城根Gpark、中大國際商業中心等競品商業中心也紛紛迎客。此外，西安SKP、MOMOPARK、大融城、大悅城、王府井、高新大都薈等大體量購物中心更是頻繁亮相，傳統商圈在眾多新崛起的消費中心面前黯然失色。

多個知名國際商業品牌先後落戶西安 ©NEWS

國際品牌入駐

西安商業的“IP效應”

如果說歷史是西安的骨骼，文化是西安的靈魂，那麼商業無疑是這座城市跳動的脈搏。當千年古都與現代商業激情碰撞，會迸發出怎樣的火花？當國際商業巨擘紛紛將目光投向這片古老的土地，又將為西安帶來怎樣的變革？接下來，我們將聚焦近年來落地西安的重量級商業專案，探尋它們如何在這座城市中生根發芽，重塑西安的商業版圖，併為消費者帶來前所未有的體驗。

SKP

高階消費市場的戰略佈局

西安SKP是北京華聯集團旗下的高階奢侈品購物中心，位於西安南門商圈，於2018年5月正式開業。作為SKP品牌的第二座城市專案，西安SKP延續了其“高階、奢華、國際化”的定位，匯聚了Hermès、Louis Vuitton、Gucci、Prada等全球頂級奢侈品牌，以及眾多國際一線化妝品、珠寶和腕錶品牌。專案總建築面積約24萬平方米，分為A、B兩座，涵蓋高階零售、餐飲、藝術展覽等多功能業態。西安SKP不僅是一個購物中心，更是一個融合藝術、文化與時尚的生活方式地標，吸引了西北地區乃至全國的高階消費群體。

西安SKP ©Sybarite

西安SKP的設計由英國Sybarite建築設計事務所負責。該事務所由Simon Mitchell和Torquil McIntosh於2002年創立，專注於高階零售和商業空間設計，曾為全球多個奢侈品百貨提供設計服務，如倫敦的Harrods和北京的SKP。

西安SKP ©Sybarite

西安SKP的選址是多重因素共同作用的結果，既得益於西安快速崛起的經濟實力和消費潛力，也與其作為國家中心城市的戰略地位密不可分。透過政策支援、文化賦能和市場空白填補，SKP成功在西安打造了一個高階商業地標，進一步提升了城市的國際化水平和商業能級。

西安SKP ©Sybarite

西安SKP的建築設計融合了現代風格與西安的歷史文化元素，外觀簡潔現代，同時融入了傳統建築符號，如仿古屋簷和雕刻，體現了西安的歷史底蘊。建築外立面採用高品質的玻璃、金屬和石材，提升了整體質感。內部裝飾也注重細節，使用大理石、木材等高檔材料，營造出奢華氛圍。此外，該專案在設計中融入了節能環保技術，如節能玻璃、智慧照明和雨水回收系統，體現了可持續發展理念。

西安SKP ©Sybarite

在SKP入駐之前，西安的高階商業市場相對空白，缺乏能夠滿足高淨值人群需求的綜合性購物中心。SKP的入駐不僅填補了這一市場空白，還透過其獨特的品牌矩陣和高階服務，迅速成為西北地區奢侈品消費的首選地。

蘭桂坊

文化融合與夜經濟新引擎

據西安高新報道，2025年1月15日，西安高新區與香港蘭桂坊集團正式簽署合作協議，標誌著蘭桂坊在中國內地的第四座城市佈局落地西安。此前，蘭桂坊已在北京、上海、成都成功運營，西安成為其拓展西北市場的戰略要地。香港蘭桂坊集團是亞洲頂尖的娛樂、餐飲和文化生活品牌集團，在商業運營方面資源豐富、國際化水準高。永安格韻坊專案是香港蘭桂坊集團與西安市的首次合作，也是繼成都、上海和三亞之後，蘭桂坊佈局內地的第四城，將打造全國規模之最的“3.0版蘭桂坊”。

內地第四座蘭桂坊 ©城記智庫

此次簽約旨在打造國際化、高品質的商業綜合體，引領西安城市商業新業態升級，提升城市能級，激發科創活力，助力絲路科學城的高質量發展。該專案將深度融合商業設計美學與西安本土文化特色，打造一個集國際娛樂、高階餐飲及科創元素於一體的沉浸式體驗區。透過“高科技+文化+娛樂+健康+生活方式”的複合業態空間，蘭桂坊將為西安帶來全新的消費場景，進一步推動城市商業生態的多元化與國際化。

西安蘭桂坊位於永安渠商旅文化街區 ©NEWS

西安蘭桂坊2024年年中 ©長安範兒

永珍城

區域商業升級的助推器

自萊安中心配套商業轉為永珍天地，西安首個華潤永珍匯也就順勢落地滻灞國際港。該專案位於歐亞大道以西、港澤路以北，緊鄰雙地鐵交匯的雙寨站，商業面積超過14.8萬平方米。永珍城的整體設計以“絲綢之路”為靈感，取“貫古今、通未來”之意，以弧形元素融合多重空間，呈現跌宕起伏的城市介面，融零售、餐飲、娛樂、休閒、文化、康養等多元素為一體，有效提升奧體中心周邊城市配套水平，豐盈滻灞國際港的商業厚度。

西安永珍城 ©華潤永珍生活

2024年12月9日，西安永珍城正式開業。作為專案的核心，“生命之樹”由托馬斯親自操刀設計，區別於以往的永珍城系列。它的設計靈感來自西安古觀音禪寺內的千年古銀杏，相傳是1400年前由唐太宗親手栽種，至今仍枝繁葉茂，是西安極具代表性的景點之一。

生命之樹中景 ©澎湃新聞

西安永珍城風雅游廊 ©澎湃新聞

西安永珍城的天窗設計源自樹葉脈絡，引入室內光線；板邊設計則源自張掖丹霞的分層地貌。

西安永珍城天窗 ©澎湃新聞

西安永珍城盛大啟幕 ©澎湃新聞

西安永珍城外立面 ©澎湃新聞

西安永珍城屋頂花園框架外牆設計 ©澎湃新聞

永珍城選址滻灞國際港，緊鄰雙地鐵交匯的雙寨站（地鐵3號線和14號線），交通便利性極高。西安地鐵網路的快速擴充套件（截至2023年運營里程突破300公里）為商業專案帶來了巨大的客流支撐。此外，滻灞生態區作為西安“北跨、東拓”戰略的重要節點，正在快速發展為新的城市副中心。永珍城的入駐不僅填補了區域高階商業的空白，還提升了奧體中心周邊的城市配套水平，進一步推動了滻灞國際港的商業厚度。

西安永珍城奇蹟大道 ©澎湃新聞

西安作為“絲綢之路”起點和國家級歷史文化名城，擁有獨特的文化資源。永珍城以“絲綢之路”為設計靈感，將歷史文化與現代商業完美融合，契合了西安的城市定位。同時，西安市政府在《西安市國土空間總體規劃》中明確提出打造“國際消費中心城市”，並透過稅收優惠、土地供應最佳化等政策吸引高階商業專案。永珍城的落地正是這一政策導向的體現，也為西安的商業升級注入了新活力。

俯瞰西安永珍城 ©澎湃新聞

太古里

小雁塔畔潮流之巔

2018年底，西安市小雁塔歷史文化片區綜合改造專案正式啟動，提出將以小雁塔為核心，打造集文化、旅遊、商業、生態為一體的“老西安名片”和“西安會客廳”。此後，太古地產多次造訪曲江新區，雙方就小雁塔片區改造進行了深入洽談。

2022年3月4日，太古地產宣佈，公司將與西安曲江新區管理委員會下屬國企西安城桓文化投資發展有限公司（西安城桓文投）合作發展西安太古里專案。西安太古里位於西安市碑林區小雁塔歷史文化片區，是太古地產於中國內地的第七個發展專案，也是繼北京三里屯太古里、成都遠洋太古里和上海前灘太古里後，太古地產為西安小雁塔歷史文化片區量身定製的中國內地第四座“太古里”。此前，兩家公司以總價人民幣25.75億元競得該宗商業用地的開發權。

西安太古里專案效果圖 ©News

西安太古里的投入堪稱是西部之最——官方宣佈投資高達“百億”。在全國，具備純商業投入的企業屈指可數。2023年11月14日，西安太古里開工儀式正式舉行。該專案預計於2026年起分階段落成，預計2026年太古里開業時，西安GDP將超1.2萬億。該專案的建設也將進一步為西安完善基礎設施、提升城市功能、調整產業結構提供動能，同時，將助力西安加快建立國際消費中心城市、打造彰顯中華文明的世界人文之都、建設國家中心城市。

西安太古里與小雁塔對望 ©NEWS

作為太古地產的第四座“太古里”，西安太古里將延續“太古里”低密度、開放式的建築設計佈局，同時其靈感源自盛唐時期簡潔且優雅的傳統建築風格。地塊毗鄰世界文化遺產“小雁塔”和唐長安城中著名皇家寺院“薦福寺”。鑑於此，西安太古里的建築設計佈局將以小雁塔和薦福寺為視覺中心。

此外，專案地塊位於唐長安城外郭城108坊之一的“安仁坊”內，區域內傳統的街區肌理將被保留。幾條考古發掘出的主要歷史街道，包括第七橫街、第八橫街、一字橫街等，將被精心地納入設計規劃中，以更好地保護及展示該區域的歷史格局和文物遺蹟。

西安太古里二層露臺建築示意 ©NEWS

西安太古里南區低密度商業規劃 ©NEWS

西安商業IP熱潮的背後

市場與戰略驅動

西安近年來經濟快速增長，居民收入水平顯著提升，消費市場呈現出強勁的升級趨勢。根據《西安市2022年國民經濟和社會發展統計公報》，2022年西安市社會消費品零售總額突破5000億元，同比增長8.5%，其中奢侈品消費增速高達20%。這一資料表明，西安的消費市場正在從基礎需求向品質化、體驗化轉型，為高階商業IP提供了廣闊的發展空間。

年輕消費群體的崛起是推動商業IP落地西安的重要因素之一。據統計，西安18-35歲的年輕消費者佔比超過40%，他們對品牌文化、場景體驗和社交屬性有著更高的需求。例如，SKP透過引入全球頂級奢侈品牌和舉辦高階藝術展覽，精準契合了年輕消費者對“文化+商業”的複合需求。而永珍城則以“絲綢之路”為設計靈感，打造沉浸式消費場景，吸引了大量年輕消費者。

另外，西安市政府在推動商業發展方面提供了強有力的政策支援。根據《西安市國土空間總體規劃（2021-2035年）》，西安被明確為“國際消費中心城市”，並透過稅收優惠、土地供應最佳化等措施吸引高階商業專案。例如，SKP的入駐得益於地方政府在土地供應和稅收減免方面的政策傾斜，而永珍城的選址則受益於滻灞生態區的區域規劃支援。

西安市國土空間總體規劃（2021-2035）草案公示圖源網路

西安城市發展動因

新絲路經濟引擎

作為古絲路起點與亞歐大陸橋核心節點，西安依託“一帶一路”倡議重構區位價值，其承東啟西、連線南北的交通樞紐地位，使其成為國際產能合作與要素配置的戰略支點。中歐班列“長安號”年開行量突破5000列，構建起貫通中亞、歐洲的陸路運輸大動脈。

西安都市圈空間結構規劃圖圖源網路

西安作為新絲綢之路的經濟引擎，實施了“北跨、南控、西進、東拓、中優”的空間戰略，優化了城市空間格局，提升了城市的承載能力。例如，滻灞生態區作為“北跨、東拓”戰略的重要節點，正在快速發展為新的城市副中心。永珍城選址滻灞國際港，緊鄰雙地鐵交匯的雙寨站，透過交通樞紐的輻射效應覆蓋了周邊百萬級人口，進一步驗證了基礎設施對商業佈局的拉動作用。

西安“北跨、南控、西進、東拓”的空間戰略圖源網路

此外，西安作為“一帶一路”重要節點城市，藉助“新絲路經濟帶”戰略，吸引了蘭桂坊等國際品牌佈局。蘭桂坊在西安的專案不僅引入國際化夜經濟模式，還融合了本土文化元素（如秦腔主題酒吧），體現了政策引導下的“本土化創新”。“一帶一路”倡議是西安作為新絲路經濟引擎的核心推動力。國家對西安的定位愈加明確，西安被賦予了成為西部經濟增長點和對外開放重要平臺的使命。特別是在“一帶一路”倡議下，西安透過進一步建設現代化的交通基礎設施，如高速鐵路、機場和物流樞紐，不僅優化了其對外經濟互動的能力，也使其成為國際化貿易的重要節點。

西安在“一帶一路”的位置圖源網路

對比其他城市的商業IP發展

西安的獨特之處

“以‘古都氣韻、現代風’引領軸線文化空間品質提升。打造以‘三帶一區’為引領的全域魅力文化空間，推動以大遺址文化帶、滻灞濱水文化帶、秦嶺淺山文化帶以及城南川塬文化區為核心，聯動全域的魅力城市空間。劃定國家文化功能區，建設國際交往中心。”這是《西安市國土空間總體規劃（2021—2035年）》中提到的構築“人文之都”建設總框架。

中心城區重點功能區佈局規劃圖圖源網路

在2025年1月22日下午，國務院正式釋出了《西安市國土空間總體規劃（2021—2035年）》的批覆檔案。根據批覆公示的內容，西安市的城市性質被明確為陝西省省會、西部地區重要的中心城市、國家歷史文化名城以及國際性綜合交通樞紐城市和重要的科研和文教中心。

在核心功能方面，西安市被賦予西部經濟中心、科技創新中心、先進製造業基地以及對外交往中心等多元角色。這顯示出西安在國家戰略中的重要地位，以及其在西部地區乃至全國的引領作用。

目前，已批覆的各大城市中，僅有北京、上海、天津、重慶、廣州五座城市被定位為“我國重要的中心城市”，這五座城市在住房和城鄉建設部2010年釋出的《全國城鎮體系規劃（2010—2020年）》中明確提出的五大國家中心城市的名單中佔據一席之地，顯示了其在國家戰略中的重要地位。而西安此次也躋身這一金字塔尖的地位，顯示出其在全國範圍內的戰略重要性。

相較同一層級的其他城市如南京、杭州、成都等，西安不僅獲得了國家歷史文化名城的傳統定位以及國際性綜合交通樞紐等現代定位，更首次被賦予“國字頭”定位——國家重要的科研和文教中心，這一點在已公佈的城市國土總規批覆檔案表述中尚屬首次出現。同時，儘管西安的核心功能中表明瞭科技創新中心、先進製造業基地、對外交往中心等多元角色，但具體範圍層級並未明確。整體來看，這次國土空間規劃獲批的西安，其定位極高，基本與寧杭渝等城市並列，這無疑是對西安未來發展的巨大鼓舞和期待。