出品/聯商專欄
撰文/董瑩
編輯/薇薇
我國城市商業的發展，已經進入到了存量時代，新開商業增速降至個位數，一線城市城鎮人口人均購物中心面積已達1.0平方米，二線城市人均購物中心面積約0.9平方米，可以說，未來我國城市商業新開發專案的空間已經比較小，尤其是一二線城市。
在存量規模較大、部分城市商業過剩、越來越多的老專案進入改造週期的背景下，城市更新型專案凸顯出存量資產改造盤活的價值，目前存量改造專案的年增長率已達25%，實體商業從增量時代轉入存量時代。
01
存量商業類別
存量時代中，一二線城市核心區的物業特別具有研究探索的價值，物業改造和業態煥新共同作用於資產價值的提升。金地商置是國內商業改造盤活的先行者，在長期的探索實踐中，積累了大量案例，收穫了寶貴的經驗，近年來操盤和研判了很多亟待盤活的商業資產，總結來說商業存量資產有以下幾類：
最常見的是老百貨翻新改造，20年前百貨是主流的商業形態，但時移事易，諸多曾有過輝煌歲月的百貨閉店後需要找到新的業態方向。處於城市核心區位、體量並不大的老百貨通常會改造為小型購物中心，以煥然一新的面貌和業態繼續在城市的商業版圖上成為亮眼的存在。
位於北京長安街上的賽特+購物中心即為典型代表，金地商置作為代建代運營團隊，助力這個上世紀90年代北京高階百貨的名片華麗變身為一個精緻的CBD新社交聚場，延續了長安街上的商業高光，在新時代找到了最佳生態位。
賽特+購物中心 圖源：金地商置
第二類是老工業廠房、園區的改造，隨著城市的進化，原來位於城市邊緣的廠區已經是城市核心區，生產製造的功能與城市的需求不再相容，老的廠房、園區需要新的業態匯入發揮新的作用。這類專案土地一般為劃撥的工業用地，部分原有地上建築物經改造後仍可使用，鑑於土地收儲調規變性過程複雜，政府亦支援此類專案的改造，土地使用方通常會選擇自主改造或者整租給發展商統一進行改造經營。
金地商置操盤的上海·威新8號橋專案即為此類專案的標杆，上海·威新8號橋是上海首批文化創意產業集聚的綜合園區，其原址為原上海汽車制動器廠、申貝機械廠、白象電池廠、色織三廠。金地商置對其進行了全方位的業態改造和產業匯入，吸引了洛可可、戴森等國內外高階現代服務業領頭企業和創意產業人才，助推該區域成為現代服務業的高地。
上海金地威新8號橋 圖源：金地商置
而金地商置操盤的另一個老廠房改造專案上海三鄰橋則是結合原有廠區的建築形態，充分發揮老廠房高層高、大跨度的優勢，改為了體育文化主題商業街區，以“大健康”為主題，佈局了潛水、籃球、拳擊等體育業態，整合大眾體育、特色體育、文化教培和商業配套，打造了全方位的體育服務業態集聚區，成為上海乃至全國的體育文化地標。
上海三鄰橋 圖源：金地商置
第三類是商業街區的改造，街區式的物業形態改造具有更多的靈活性，改造後仍然作為商業街區經營，在業態和品牌上進行升級煥新，將已然老化的物業從結構、佈局、立面、裝修各方面煥新來匹配品牌的調整。
金地商置在上海操盤的街區式商業“金地·喜悅薈”即透過改造塑造了全新社群商業形態，收購老舊的商業街區，將其改造為“雲朵工廠”童話般有互動感和創意性的商業空間，業態品牌全部重新佈局，以親子型業態引領，打造了一個豐富、溫馨、生動的社群商業街。
上海金地喜悅薈 圖源：金地商置
第四類是小商品城、批發市場、傢俱市場、傢俱城的改造，這些面臨著市場萎縮的業態面臨閉店的命運，更新改造為購物中心不失為一個好的方向，當然需要在物業結構和場景打造上打破舊的框架，不破不立，大破大立。
此外還有一些停工多年的商業專案，續建時已經時移事易，面臨消防驗收、報規報建等諸多需要解決的難題，原有結構和業態需要根據市場情況進行調整，本質上也應當作改造專案來看待。
02
存量資產改造剖析
一般來說，此類物業往往地處一二線城市的核心區，隨著城市的發展，城市化程度高，所處區域已經發展成熟，配套完善，交通便利，人口密集且客群消費力較高，各類公共服務齊備，環境優勢明顯，適合做商業專案。原有商業專案透過建築翻新和業態升級延續商業功能，原未作商業用途的專案也可透過較大規模的建築改造，重新規劃設計，改為商業用途。
但是另一方面，這樣的區域往往商業存量較大，商業發展的能級較高，商業型別豐富多樣，很多地方的市場競爭已經處於紅海狀態，改造專案作為事實上的新入局者，必須找到最契合的切入點，精準找到自己的客群，在“老地方”發揮出“新專案”的創新優勢和後發優勢。對於這種要求，就很難存在放之四海而皆準的改造方案，專案重新定位的難度大，對操盤手的要求非常高。
無論是對老舊物業，還是因種種原因停工代建的專案，拆遷重建並不受政策支援，在實踐中也面臨土地收儲、變性、出讓等諸多突破難度巨大的問題，想投入產出價值最大化，只能在既有建築改造上下足功夫。
為了實現新的業態定位，此類物業結構和佈局往往需要進行大的改造翻新。外立面翻新和內部重新裝修是應有之義，為了提升客戶體驗，重塑商業場景，往往要進行結構上的“手術”，例如在老百貨和小商品市場專案改造為新型購物中心時，拆掉部分樓板，形成新的中庭，提升商業空間的通透感，獲得更舒適的宜人尺度。
結構的改變往往也帶來商業動線的變化，而且商業動線本身也具有最佳化調整的需求。目前購物中心的餐飲業態越來越重要，需要更多的餐飲業態來迎合市場，匯聚人流，這使得很多老專案都有增加餐飲條件的迫切需求，這些都需要重新調整平面佈局，根據新的消防規範進行重新的規劃調整。
總之商業改造是一個嚴謹的系統，將定位策劃、規劃設計、改造實施、招商運營各環節緊密銜接，都做到優秀，必然能輸出一個能驚豔城市的作品。
03
存量資產盤活常見誤區
存量商業資產改造盤活具有高度個性化的特點，每個專案都面臨著獨有的需要解決的問題，複雜度高，試錯率就高，出現了一些改造成效不盡如人意的案例，總結歸納存量資產盤活改造常見的誤區：
•畏首畏尾，不敢突破，做了一次浮於表面的裝修。
老舊物業限於歷史因素原有建築不適應新的業態需求，如層高低、公共空間不足、尺度狹小逼仄、機電裝置老化等，有些問題不是能夠透過簡單的修修補補可以解決的，所謂“不破不立”，如果沒有敢於突破的魄力對物業進行比較大的拆改，只是在原有基礎上，簡化得進行裝修，則對未來商業經營並無太大助力。
•刻舟求劍，無視變化，以過去的成功經驗生搬硬套。
商業地產的發展是一個動態演進的過程，商業的形態不斷推陳出新，市場環境也一直處於變化之中，但是有很多從業者傾向於複製成功專案的經驗，尤其是被一些規模型商業地產企業的“模型”、“產品線”思維浸染多年的人，這種思維模式並不適用於存量資產盤活。對於絕大部分商業改造專案而言，需要的絕對是“量身定製”，而不是照搬照抄。
除了照搬其他企業、其他專案的成功經驗，還有的專案會固守過去的光環，不肯做出調整，尤其是以前的奢侈品商場，曾經的高光時刻已不復存在，在進行專案改造時卻不肯降下身段，不肯順應城市商業的變遷去適應新的生態位，而是仍然緊盯奢侈品品牌，招不到數量足夠的奢侈品品牌，就用所謂“輕奢”品牌補充，錯過了實踐一個更接地氣、更具有主題性、更具有特色的專案定位的時機。
實際上，城市裡生活的人們，在遷移，在成長，城市商圈在進化，在變遷，城市商業也在生長，在調整，過去的成功無法被複制，唯有順應時勢，求新求變，跟隨城市一起成長，才有立身之地。
•定位錯配，不接地氣，過於追求新奇特，脫離實際需求。
近年來，傳統商業的式微催生了很多博人眼球的“網紅”商業形態，很多地理位置優越處於城市核心商圈的改造商業專案在重新定位時，其實是有比較大的空間的，又由於其天然具有非標商業屬性，很容易往“年輕潮流”、“網紅商業”的方向上走，包括模仿“策展型商業”的風潮。
策展本是對於空間的藝術創作，策展商業更多是結合新潮的商業品牌調性進行空間創作，開發商業價值，透過展覽、活動提升商業流量。專案開出來確實帶來名氣和流量，然而實際上成功者寥寥無幾，即使是市場上的標杆鼻祖專案，也是始終對專案整體的租金坪效水平諱莫如深，原廣州東站舊址改造的華南第一家策展型商業YCC！天宜開業3年後閉店。
新潮的“策展商業”、“網紅商業”需要在合適的土壤上生長，比如只能在時尚度很高、在地文化非常契合的一線城市核心地段做，往往還面臨著盈利性的嚴苛考驗，需要定位的精準、高超的策展能力、流量轉化能力和策展變現能力，以及經營穩定持續，這些不取得突破，專案很難成功。
•缺乏資管的思維和視角，未能保證物業保值增值。
鑑於專案投資方、開發方和運營方愈加專業分化的市場格局，需要各方工作形成合力，統籌協調，方向一致，步調和諧，才能實現資產保值增值。
投資方最具有實現資產增值的意願，也應該把握資產改造的方向，商業改造專案的投資方一般為原業主、收購方或者AMC機構，由於近幾年房地產企業經營困難，房地產企業做商業改造專案投資的比例大幅下降，投資方往往並無商業地產開發和經營的經驗，如何通過後期的經營實現投資收益，這中間需要更專業、更具體的工作。
開發建設團隊很關注專案建設的成本管控、工程質量，但是有經營思維，能做好商業定位策劃、業態規劃，跟招商運營團隊無縫銜接配合並高度落實到設計方案的卻非常難得。優秀的開發團隊，必然以資產保值增值為己任，能夠銜接好開發和經營的介面，具備市場前瞻性和全域性視角，是實現改造專案目標最重要也最需要通力合作統籌協調的一環。
商管團隊是專案經營價值的實現者，但是也存在長期經營目標和短期經營目標平衡的問題，比如物業維護和資本化改造的支出往往並不利於當期專案收益，但對資產長期的保值增值很有意義。近年來隨著採取輕資產委託管理模式的專案增多，商管公司和業主方之間利益並不完全一致的問題也越來越多的暴露出來，這些都非常考驗各方參與者的智慧。
資管的視角須貫穿專案改造運營的全生命週期，但對價值實現影響最大的還是在改造設計方案的制定和實施環節，最需要的是開發團隊的綜合統籌，承接和實現投資者的意圖，尊重並積極落實商管運營團隊對專案定位、業態的規劃，開發團隊必須同時具備很強的綜合能力和很強的資管思維、服務意識。
04
存量資產盤活方向初探
商業資產盤活，最重要的是“盤”過之後能“活”，正確的方向至關重要。存量商業專案改造，新的定位必須做到適配、精準、在地。專案所處區位居住屬性強，改造方向一般為精緻的社群型商業中心，處於商務氛圍濃厚的城市核心區，則更強調專案的商務屬性，亦有一些專案做深做強垂直品類，突出主題化和個性化，如女性主題、年輕潮流主題、藝術主題等。但無論定位方向是什麼，都需要強調專案的社交屬性、體驗感、良好的遊逛性和舒適度，更加深入地嵌入人們的生活。
為了落實新的定位，需要在建築、空間、業態、經營各方面緊密配合，形成合力，打通專案涅槃重生的經脈：
•建築改造
揚長避短，充分利用原有建築特點做出創新，以開放、融合的理念重塑建築，盡最大可能在重點部位取得突破。
（1）外立面
外立面的改造最能夠達到建築體煥然一新的效果，更換材質和形式，舊貌換新顏。
智慧屏可以作為外立面打造的一個亮點，戶外LED顯示屏色彩斑斕，或新奇別緻，或引人入勝，亮眼的亮化迅速成為城市新地標。商業專案是各類LED屏、網格屏、格柵屏、智慧網屏最適合的試驗場。
更換玻璃幕牆對建築形象的提升也能達到立竿見影的效果，應用新型建築材料和工藝，是改造專案的應有之義。
根據商業定位主題，外立面的形式完全可以更加活潑，更有“態度”，燈光、螢幕、立面材料的更換和應用指向的是更親民、更開放、特色更鮮明的精神核心。
（2）中庭、跨層大空間
中庭是商業專案公共空間非常重要的載體，大多數老舊專案並沒有開闊的中庭，或者具備形成中庭的條件卻並不適配商業業態，就需要進行重點改造。
老百貨往往需要拆掉樓板打造新的中庭或者跨層大空間提升空間的開闊和通透感，不管是一通到頂的中庭，還是在區域性樓層打造的跨層大空間的空中中庭，都是豐富空間形態，營造開放場景的重要節點。老廠房往往保留大跨度的層高打造新場景大空間，大空間可以打造文旅化的遊逛體系，舉辦豐富的活動。
空間使用上，中庭和大空間具有極高的可塑性，它不僅可以是花園，也可以是秀場、藝術展場、派對現場、休閒聚場，也可以是大空間+小商業經營的聚集地。
（3）開敞式入口
為了把建築體“開啟”，更深入更自然地融入城市介面，首層臨街面和廣場的處理是關鍵。普遍的做法是更加強調開放式空間的打造，適度開啟外立面，形成開放式入口，有的甚至在首層直接做長梯將客流直接匯入高樓層，門頭的造型也更加豐富，立面層次更多，解構和豐富了建築外形，即使是一個小型建築體，也能透過入口的開啟形成視覺的衝擊力。
另外就是街道友好化，建築體與城市空間的銜接更加流暢、自然，廣場更強調公共活動功能，設定一些臺階、座椅、外擺空間強化休閒氛圍。
（4）商業動線最佳化
空間結構的變化必然涉及到動線的最佳化和店鋪的重新劃分，一般來說都是改變原百貨、小商品城、家居市場相對呆板、密集的店鋪佈局方式，強調動線的可達性和可視性，讓消費者的遊逛體驗更舒適愜意，體驗感更好，往往需要重新劃分消防分割槽，攻克既有建築改造的消防報規難題。
動線和店鋪排布的最佳化可能會降低專案整體的得鋪率，但對於一個商業改造專案而言，並不需要追求動線形式和尺度的極致品質感，也沒必要追求得鋪率的最大化，這裡需要把握好品質和效益的平衡，當然，商業發展的趨勢是在獎勵更強調消費者體驗的選擇。
（5）空中花園、下沉廣場
室外空間的高效利用能夠創造更具互動性與開放性的空間體驗，屋頂空間和下沉廣場非常適宜打造戶外活動空間，營造一方城市綠洲。
有的做成各種大眾喜聞樂見的運動場地，籃球場、小型足球場、凌空跑道、滑板場、小型冰場、網球場、攀爬場地……再結合專業運動品牌的經營，戶外空間高效使用；
有的佈局劇場形態，利用屋頂花園和下沉廣場的開敞空間，中央視線焦點做舞臺，周圍臺階做看臺，形成了優質的活動場地；有的營造精緻景觀，打造環境優美的花園，結合天空營地、微醺業態，容納人們的放鬆和娛樂；
有的佈局孩子們喜愛的農場、小小動物園和遊樂設施，形成充滿童趣的遊樂場……
•空間場景
創新制勝，透過應用數字多媒體技術、打造主題街區、營造特色場景等塑造亮點，強化沉浸體驗。
（1）公共空間和主題街區的場景式打造
商業改造專案採用數字化科技手段在公共空間尤其是跨層大空間打造炫目吸睛、有沉浸感、互動感的空間場景，契合定位主題，助力主力業態的經營。應用裸眼3D、互動投影、數字藝術體驗等科技手段打造出數字化的沉浸式場景，有效地吸引客流，增強消費者的參與感。
區域性打造主題街區可以有效營造優質商業場景，是商業專案區域性改造的熱門選項，整體改造的存量專案更加適合打造主題街區，嵌入專案整體的改造方案中實施，實現工期和成本的最最佳化。主題街區最常見的佈局是餐飲業態和集市形態，發揮小餐飲叢集的優勢，融匯精緻煙火氣。需要重點攻克和解決的是增加餐飲條件，老專案改造難度尤其大，這對開發團隊提出了很高的要求，不僅是解決技術難題，更需要具備大局觀和服務意識。
（2）強烈的風格
改造的商業專案必然有新的裝修風格，為了最大化發揮存量專案既有建築的特徵，在保留原有建築骨架的基礎上動手術，採取強烈的個性化裝修風格，往往可以結合原有建築特徵進行發揮，也可以巧妙地用特定的裝修材料，達到控制成本的目的。
一些專案營造工業風，在工業化設計中又融入電子科技元素，在裝飾上大面積採用黑白灰、橫平豎直的線條、粗糲裸露的鋼筋水泥、顏色豔麗的塗鴉，再結合科幻元素的燈光、大量的留白，營造未來感，體現出濃厚的年輕潮流感染力，形成後現代主義風格。而這樣強烈的風格不需要高檔昂貴的材料和細緻苛刻的工藝，融合強風格元素的同時巧妙地控制了精裝成本。
•業態定位
推陳出新，突破傳統商業框架，著眼於更具生命力和吸引力的業態，強調體驗、社交功能和對消費者的文化情感價值。
改造後的建築承載更有生命力的業態和更與時俱進的品牌。匯入新興業態，比如劇場、藝術館、博物館、設計師集合店、手作體驗等更新鮮受歡迎的體驗式文化業態，以及一些網紅咖啡、網紅書店、小酒館、Live house等更能調動人的情緒、豐富人們精神文化生活的業態，也包括諸多年輕力更強的新潮品牌。
改造拆除部分質量差的建築，增加了更多公共活動空間，業態以更新穎的形式與尺度更大的公共空間結合，比如開放式的店鋪佈局，模糊處理經營空間和公共空間的界限，“大空間”疊加“小商戶”產生化學反應，空間更開闊更舒適，業態更有趣更靈動。
•經營模式
深度運營，適應新業態、新品牌、新商戶的經營管理需求，採取靈活的經營模式，緊跟市場，迅速反應，與商戶共同成長。
新形態、新業態、新品牌需要新的經營模式。無論是更靈活豐富的中庭、跨層大空間，還是策展式商業打造出的公區，都需要後期持續的內容植入和深度經營，對市場營銷和運營都提出了更高的要求，藝術演出、展覽釋出……需要更專業更深入的躬身入局，面對不同的品牌採取靈活合作模式，品牌可以被組織，拎包入住，也可以與經營管理團隊共同策劃共同舉辦。
面對更多的新品牌，更多的主理人，經營需要更開放的理念，賦能多元社群、紮根在地文化、落地生活方式、深入社群運營。
面對更多的小品牌，更多的成長型商家，經營需要更加的精細化，比如主題街區裡的生活集市和小餐飲叢集，品牌選擇和汰換大大快於傳統品牌，很多采取收入分成的方式合作，甚至有個別是自營的，經營管理團隊需要付出幾倍於傳統品牌的管理精力，當然，成功的運營也能帶來更豐厚的收益。
總而言之，商業存量資產盤活是未來城市更新程序的金礦，是舊日的土壤中生出的新芽，是殘夜的天空等待破曉而出的旭日。先行者的探索心得，或許並不全面，或許尚有諸多可商榷和待驗證之處，但我們相信，前行者總能無畏，求索者終有收穫，共勉。
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