大家發現有沒有在香港逛街時，總有一間店面讓年輕人排著隊圍在門口看來看去，尤其是在大型商場裡面：
圖：香港01
它就是全球最火的潮流品牌之一——泡泡瑪特，透過獨特的IP設計與盲盒經濟迅速崛起，不僅造成一波波的搶購潮，更風靡至全亞洲，在香港已有14家線下門店。
這家號稱"年輕人也買得起的藝術品"公司，硬是把拆盲盒搞成了當代玄學——有人拆出隱藏款當場仰天大笑，有人拆到重複款捶胸頓足。更絕的是他們的"兩大明星"：Labubu和Molly，現在身價已經飆到離譜。
Labubu聯名款被炒到夠買十部iPhone：
圖：網路
Molly巨型雕塑的要價都要好幾十萬：
圖：香港01
連頂流女明星們都抵擋不住它們的魅力……
趙露思（左）與Anglebaby（右）
圖：網路
Blackpink成員Lisa
圖：網路
不過今天所長可不是來安利各位剁手的（畢竟所長上個月剛為大疆Cosmo吃土），而是發現個勁爆訊息——這兩大角色的設計師分別為龍家升和王信明，各斥資1852萬港元及3665.2萬港元入市，購入觀塘新式工廈海傲共超過萬方呎樓面。（相當於68萬個盲盒…）
據資料顯示，Labubu系列的設計師龍家升花1852萬港元購買了海傲的27樓01及02室，總面積為3661平方呎，呎價約5059港元。
而Molly系列的設計師王信明，以3665.2萬港元買下了海傲18號01至04室的整層，面積約為7285平方呎，呎價約5031港元。
圖：星島日報
海傲位於觀塘鴻圖道33號，前身為王氏大廈，由莎莎“太子爺”郭浩泉等人士聯合組成的的麒豐資本斥資重建，打造為一棟30層高的工業大廈，目前專案尚處樓花期。
圖：星島日報
當潮玩印鈔機Labubu和Molly的操盤手們把觀塘工廈當盲盒拆開時，香港工業大廈的逆襲劇本才算真正高潮——誰能想到這些曾被嫌棄的灰頭土臉老廠房，如今竟成了資本眼裡的“隱藏款”？
觀塘作為香港傳統工業區，目前擁有全港最密集的工廈群，約200多棟工廈，佔全港工廈總量的15%。
根據2024年差餉物業估價署資料，觀塘工廈空置率長期低於5%，遠低於港島核心商業區甲級寫字樓空置率（2024年達12.6%），反映出其獨特的市場需求。
老工廈改造重設
圖：市區重建局
因為隨著製造業北移，大多數工廈的功能早已發生根本轉變：
1. 文創經濟孵化器：工廈正成為藝術工作室、IP設計基地的載體，租金較銅鑼灣商鋪低60-70%，體現出藝術界對創作場地的需求。（觀塘工廈月租約HK$12-20/平方呎）
2. 新零售試驗場：近年湧現"樓上鋪"經濟，主打倉儲式美妝店、潮玩集合店，利用工廈層高與空間靈活性打造沉浸式體驗 。
3. 民生服務樞紐：跨境物流倉、食品加工廠、健身中心等業態共生，形成垂直社群。
賽馬會創意藝術中心由工廈改建而成
圖：香港商報
十年前提起觀塘工廈，所長的記憶還停留在貨梯哐當作響、走廊堆滿紙箱的舊時光；如今政策活化下，這些水泥巨獸紛紛蛻變成文創磁場：設計師工作室鑲著落地玻璃，咖啡烘焙坊飄香轉角，網紅在改造過的工業風露臺拍出百萬點選。
目前在香港，工廈早已超越了傳統工業建築的單一功能，成為城市發展的“多面手”。
首先，工廈是城市空間的調節器，當甲級寫字樓容不下藝術家的奇思妙想時、當科創團隊需要價效比實驗室時，這些看似粗獷的混凝土大樓便敞開懷抱，用彈性租金和靈活間隔化解著城市的空間焦慮，緩衝核心商圈租金壓力，為中小企提供生存空間（工廈租金僅為同區商鋪1/3） 。
並且憑藉著靈活的空間佈局，工廈逐步承擔起城市基礎服務功能，全港75%凍倉、60%汽車維修廠集中於工廈。
圖：香港經濟日報
同時，工廈也是產業升級的過渡帶，2010年政府推出"活化工廈計劃"後，已有超150棟工廈完成改建，如九龍灣宏照道工廈轉型為共享辦公空間。
另外，所長想說工廈也是一個另類投資避風港，嗅覺敏銳的投資者早已看透，在傳統物業估值坐過山車的年代，工廈就像穿著防彈背心的"經濟特工"。疫情期間更因電商物流需求激增，工廈成為機構投資者配置重點。
香港工廈投資作為另類資產配置的重要選項，需兼顧政策機遇與潛在風險，評估起來是很麻煩的。
賽道優勢：
1. 租賃需求穩定，租金回報率3.5-4.5%。例如相容科創實驗室、藝術工作室等新興業態的物業，既能享受彈性租金收益，又能對沖傳統制造業退潮的空置風險。
2. 根據香港金融管理局2024年10月16日釋出的最新政策，非住宅物業（包括工廈）的按揭成數上限已經調整為七成。因此，如果投資工廈的物業價值在800萬港元以下，理論上是可以申請到最高七成的按揭貸款的。
3. 政府推動工廈重建，允許透過補地價增加兩成樓面，此類專案可透過容積率提升顯著攤薄成本。如觀塘大業街工廈重建後樓面地價降低至每平方呎5875港元，利潤空間可觀。
圖：香港01
風險預警：
1. 合規性審查：工廈違規改商鋪可被罰20萬港元+監禁1年，2022年屋宇署就發出超3000張清拆令 。
2. 隱性成本：舊工廈翻新成本可達1500港元/平方呎，需預留30%預算應對消防、結構升級。
3. 流動性陷阱：非核心區工廈轉手週期長達6-12個月，需警惕利率波動引發的估值下調。
新蒲崗舊工廈著火連燒18個小時
圖：香港01
適合投資的工廈通常具備“區位優勢與政策紅利疊加”的特徵。例如毗鄰新興發展區，如啟德，其地鐵貫通與大型基建（如啟德體育園）的落地，顯著提升了工廈重建後的溢價空間。
大圍工廈的例子
圖：香港01
所長整理了三條篩選原則，有興趣的話自行參考：
1. 硬體條件：
· 優選1980年後建工廈；（混凝土結構更安全）
· 臨近地鐵站。（如觀塘站500米內工廈溢價達25%）
2. 合規改造：
· 透過"土地契約修訂"合法改變用途，預留2-3年審批週期；
· 保留20%工業元素（如貨梯、承重牆）以備查驗。
3. 退出策略：
· 關注《東九龍智慧綠色集體運輸》進展，沿線工廈或成重建熱點；
· 與REITs（房地產投資信託基金，是一種讓投資者透過購買基金份額，間接投資於商業地產、基礎設施等不動產資產，並獲取其運營收益的金融工具）建立合作通道，把握工廈證券化趨勢。
如果你有任何在港買房的問題，或有買房體驗想要分享，都歡迎掃描下方二維碼新增所長微信或直接在後臺留言進行分享~
所長期待著每一個你的故事，並樂意為大家答疑解惑！
你在看嗎？
