文/老C
98房改，目標本是新加坡模式，但因為種種原因，03年，走上香港模式的道路。近20年後的今天，想解決房地產行業的痼疾，談何容易。
1、
1998年，由於亞洲金融危機，中國經濟遇到嚴重困難，98年出現了大規模的失業（大下崗）。加快房地產改革是當時為了刺激經濟推出的重要舉措之一 。1998年7月，國務院釋出了《進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》（23號文），這個通知要求全面停止住房實物分配，實行住房分配貨幣化。九八房改，可以說是今天中國龐大房地產業的起點。
然而，這份檔案一開始就明確“深化城鎮住房制度改革的目標是：停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化 ；建立和完善以經濟適用住房為主的多層次城鎮住房供應體系；發展住房金融，培育和規範住房交易市場。”
當時，政府希望建設的住房體系由三個方面構成，最低收入家庭的廉租房，中低收入家庭的經濟適用房，高收入家庭的商品房。其中， 其中，被定位為“重點發展”的，是經濟適用房，將佔到整個住房供應的70%~80%（建設部當時定義的中低收入群體包括城鎮家庭的80%），商品房和廉租房，各自約佔到10%。對於經濟適用房的出售價格，將“實行政府指導價，按保本微利原則確定，……利潤控制在3%以下。”當時建設部心目中的指導價是家庭年收入的4倍。
這個方案基本上就是新加坡“組屋”的複製，新加坡80%的人口生活在“組屋”中，組屋的價格也差不多是家庭年收入的4-5倍。（新加坡政府的組屋價格目標也是家庭年收入的4倍）
然而，在中國這樣的包括數百個城市的大國實施“新加坡”模式困難重重。一方面地方政府難以在經濟適用房的土地運營中獲得收益，另一方面，對利潤的限制也讓房地產商沒有任何動力開發經濟適用房。
分稅制之後，地方政府缺乏優質稅源，土地運營成為地方政府財力的重要支撐。新加坡是一個城市國家，中央政府和地方政府本身就是一體的，政策制定和執行是同樣的人。而中國不同。中央政府制定政策力推經濟適用房，但執行政策卻依賴地方政府進行。由於地方政府缺乏動力，在1998年房改後，經濟適用房的建設力度遠遠不如預期，但同時，商品房的價格也被經濟適用房壓制，漲幅比較有限。
鑑於經濟適用房建設進度落後，而地方政府和開發商都強力呼籲放開商品房的建設。2001年，建設部部長換人。隨後，為了透過房地產拉動經濟，在2003年的18號檔案裡，大幅調整了98年的政策。這個政策出臺後，開發商為之歡欣鼓舞。
18號檔案第三條提出“……逐步實現多數家庭購買或承租普通商品住房……”這一條，將國發[1998]23號文提出的“建立和完善以經濟適用住房為主的多層次城鎮住房供應體系”改變為讓“多數家庭購買或承租普通商品住房”，而不是要向80%左右的家庭提供經濟適用房。原本屬於保障房的“經濟適用房”，被重新定義為“具有保障性質的政策性商品住房”。自此，“經濟適用房”成了“商品房”的一部分，而不再是1998年23號檔案中與商品房並列的住房品類，也不再是“住房供應的絕對主體”。
2003年18號檔案中從“多數人購買經濟適用房”到“多數人購買普通商品房”則是住房制度目標的根本轉變。中國的房地產，也從“新加坡模式”轉到了“香港模式”。
在18號文實施的第一年——2004年全國商品房價格首次出現兩位數增長並且首次超過居民收入增長，實行18號文政策後一年的房價上漲，比過去的6年增長之和還要多。中國房地產從此走上了狂飆突進的快車道。
2、
中國房地產企業的商業模式，是一個個專案的滾動開發：拿地、建房、銷售。賣掉的房子收回的現金，重新投入去拿新的地。房價越來越貴，賣掉房子賺了很多錢，但同時，拿地的價格也越來越貴。一家房地產商，花了10個億拿了100萬平米的地，再花10個億蓋房，最後賣了50億。看上去賺了30億，利潤豐厚。但地產商發現，再拿同樣的100萬平米的土地，可能要把50億都砸進去才能拿到。
於是，地產商就有兩個選擇，一個是抽出利潤不玩了。另一個就是把利潤全部重新投入拿地。房價越來越高，拿地越來越貴。地產開發商如賭桌上的賭徒，只要不下桌，就算你一直贏，籌碼越來越多，但不下桌，就永遠只是賬面利潤，隨時有可能一注賠光。
中國房地產企業最大的利潤，不是建房賣房，而是在拿地到銷售這個開發週期內的房價上漲。所以在房價上漲週期，“囤地”慢慢開發其實比高週轉利潤更高。香港地產商就喜歡囤地，從來不搞什麼高週轉。高週轉模式，看上去賣得多收入高，但房價一旦不漲，模式就有問題了。房價下跌，賣不出去，資金鍊馬上斷裂。地價已經付了，房子價格下降，就會出大問題。
地方政府土地財政其真實模式也一樣。地方政府做土地一級開發，付錢拆遷徵地，投資做七通一平和周邊建設，然後賣地。房地價越高，徵地成本同樣也越高。因為拆遷很多人一夜暴富。
房價一旦不漲，地方政府的土地財政模式同樣有問題了。房價下跌，賣不出去，開發商就不願意買地。沒人買地，地方政府資金鍊同樣會馬上斷裂。對地方政府來說，開發土地的前期成本，已經付出了，熟地賣不出去馬上就要出大問題。
地方賣地收入並非全都是利潤，之前的一篇文章，分析了地方政府開發土地的成本。按照財政部的口徑，徵地拆遷補償，支付破產或改制企業職工安置費用和土地開發被列入土地出讓的“成本性支出”。這個成本性支出的佔比在2009年約為60%，2011年為70%，2012，14，15年均接近80%。這80%的成本基本都是在賣地前就必須支出的。
80%的成本付了，一旦地賣不出去，麻煩就大了。所以，最近房地產行業遇冷，地方政府賣地不順利，馬上遇到了嚴重的現金流短缺問題。
1998年房地產政策失敗的主要原因就是忽視了地方政府要透過房地產解決地方財政問題的訴求。目前解決這個問題主要的思路是學習美國，透過房產稅來解決。
美國是完全市場化的房地產市場，但每年收高額的房產稅。解決地方政府的穩定財政來源。同時抑制房價。美國的購房成本，不只是買房價格，還包括了後續每年都要支付的房產稅。
3、
今天這一輪以“房住不炒”為核心的房地產改革，一方面要找到解決地方政府財政問題的辦法，另一方面希望能穩定房價。
房地產政策的目的不是降房價。房價大幅下跌負面影響很大。對地方財政，人民生活都有巨大沖擊。美國08-09年金融危機房價均值下跌25%左右，導致美國後50%家庭財富蒸發87%，普遍性瀕臨破產。
2011年，美國後50%的家庭的資產負債率最高達到了96%。這部分家庭在長達5年的時間內，持有房產的平均價值低於平均房貸餘額。
由於居民普遍使用槓桿購房，房價崩盤對普通家庭的打擊是致命的。沒有一個國家的政府希望房價崩盤。
我國房地產政策目的一直希望房價穩定溫和上漲，比通脹高几個點，或者和收入同比上漲。但實際上房產有很強金融屬性和投機需求，沒法溫和上漲。實際上，中國的房價，特別是一線城市的房價是一波波的暴漲。和中國股市一樣。監管部門也希望中國股市是持續“慢牛”，但實際也很難，不是暴漲就是暴跌。如果不採取極其嚴格的監管，“房住不炒”只是一個幻想。
幾次暴漲之後，目前一線城市已經太高，影響政治穩定和經濟發展了。一線城市的新移民，雖然收入很多，一個月上萬甚至幾萬，但靠工資在一線城市買動輒數百萬的房子，還是無能為力。這是現在的歷史包袱。
目前政策是希望北上廣深杭房價穩定不漲，靠收入增長和通脹慢慢消化高房價。“房住不炒”不等於希望房價下跌。同時，希望其他房價比較低的低線城市能夠穩定不跌，最好還能溫和上漲。
然而，這個政策和市場趨勢完全相悖。人往高處走，水往低處流，人口遷移的趨勢是向一線城市不斷遷移。同時，經濟資源，優質就業機會，也向一線城市集中。這導致一線城市上漲動力大，低線城市人口移出，有下跌勢能。同時，戶籍制度弱化後，一線城市房價是調控人口流動的手段。如果沒有高房價，一線城市更加人滿為患了。
有人認為擴大土地供給可以降房價。這個一點錯都沒有，幾個房價控制好的城市，土地供應都比較充分。但現在的情況是，政府希望一線城市房價穩住不漲，同時希望低線城市的房價能穩住不跌。就算只擴大一線城市的土地供給，一旦一線城市開始降價，會把低線城市一起帶崩的。
今天，房地產的政策目的和市場趨勢完全相反，單純靠擴大供給無法解決問題。此外，房地產有二手房市場，政府能控制土地供應，控制不了二手房交易。完全控制好房價對政府來說是非常艱難的。
4、
現在房地產已經是積重難返，排雷非常困難。需要同時解決幾個相互矛盾的問題：
第一點是用房產稅解決地方財政問題：如果賣地收入大幅下降，地方財政需要有穩定的收入來源。房產稅是最好最穩定的地方政府稅源。然而，房產稅的目的不是打壓房價。相反，徵收房產稅最大的風險就是把房價打崩盤。
對於已經購房的人來說，已經在“前房產稅時代”高價買了房子，又要被徵收房產稅，結果房價還崩盤了，是連續暴擊，影響社會穩定。如果搞新老劃斷，新房新辦法，老房老辦法。房產稅開徵之日以後的新房收房產稅。老房不收，或者收的很少。這樣已購房的人群比較容易接受。同時，老房由於稅低，房價也不會下跌，能維持住房價。但是，這樣情況下，稅源不足，能收的稅不足以補上地方財政的缺口。
房產稅是大事，牽一髮而動全身。收少了，補不上缺口，收多了，可能帶崩房價，也影響社會穩定。目前最終落地的全國房產稅政策會如何，仍然是未知數，需要等待試點結果。
第二點是要解決一線城市年輕人和新移民買不起房的問題：用雙軌制（兩限房共有產權房等等）緩解一線新移民年輕人住房問題。對一線城市，目前的思路是用限制新房價格，和限制二手房交易的方式，來強行壓制一線城市的房價。同時，重新回到98年時的雙軌制，用政府監管下的類經濟適用房，來緩解一線城市新移民的購房問題。
第三點要解決低線城市人口流失，導致房價和財政收入下滑的問題。這一點和第二點是相互矛盾的，也是最難的。目前，國家希望一線城市的人才和產業能夠外溢到二三線城市。減少地區差距。然而，目前的總體趨勢還是人才、資金、都在繼續向大城市集中。
第四點是用強監管，限價限交易解決暴漲暴跌問題。一線城市房價有上漲壓力，但要摁住不漲，低線城市有下跌壓力，但要挺住不跌。市場化的調節手段是無法同時做到這兩點的。所以，目前的政策方向是把房地產業變成水電油，價格管控，部分國有化，嚴格控制交易價格，不僅要管控新房，還要管控二手房交易。不允許暴漲，也不允許暴跌。
5、
房地產政策的核心問題是，房地產到底應不應該是一個完全市場化的行業。
一種觀點認為，房地產業應是完全市場化的產業。住房問題要由市場解決，房價是由供求關係決定的，政府沒有必要干預。美國的模式就是這樣。私有土地，完全市場運作，地方政府只是收取房產稅。這種模式的優點不必贅述。但也存在一些問題。比如，社群會進入惡性迴圈，低房價導致低地方稅收，低稅收導致更差的教育和治安水平，進一步導致社群房價下降。同時，08年美國金融危機，與過度市場化證券化的房地產市場也有關係。
另一種觀點認為，房地產業從住房的性質和地產的資源稟賦看，不可能是完全的市場化產業。首先，住房不是完全的商品，它既是社會保障品（或公共品），又是商品。作為社會保障品，住房是居民的一項基本權利，是政府和社會有責任保障的。特別是在我國，土地資源非常稀缺，政府是土地的唯一供應商，在這種情況下，房地產業也不可能完全市場化。香港、日本這些土地稀缺，同時高度市場化的房地產市場都導致了房價暴漲暴跌，導致了很多經濟問題。新加坡就是一個運用政府幹預，解決住房問題的良好範例。
今天，決策者認為“國計民生”相關的產業要更多的從社會保障的意義出發。房地產也不例外。未來房地產業將會有更多的國有成份，和更多的監管。從2004年開始的中國房地產行業的輝煌，也許一去不復返了。
只要中國經濟不出現類似美國在08/09年那樣的危機，至少在房產稅全面落地，地方財政和中國房地產模式轉型成功之前，中國房地產市場的監管應該不會轉向。