自央行5月17日釋出房地產金融新政以來，各地的新政紛紛落地，密度之高用“爭先恐後”來形容不為過。
據統計，“5.17”後10天內，全國明確釋出政策檔案執行首套房15%最低首付比例的城市已經超過100個，累計超過150個城市已經明確取消了房貸利率下限。上海、廣州相繼採取了大動作，更被視為重大的政策訊號。
政策效果如何尚未可知，輿論先撕裂了。有說掛牌量大增要暴跌的，也有說掛牌價大幅跳高要暴漲的，看漲的、看空的隔空掐架，熱鬧非凡。撕裂的輿論折射出市場心態不穩。比起撲朔迷離的價格走勢，這種過山車式的市場心態才是當前樓市最大的問題。
有朋友問我看漲還是看跌，我的答案是：看不懂。
經歷“限購、限貸、限售、限價”的長期限制，房市的價格體系已經嚴重紊亂。調控期間，有一二手房價格倒掛的，也有新房價格“平穩”、二手房價格大跌的，都是價格體系紊亂的表現。政策鬆綁後，房價迴歸市場機制是需要一定的時間。而且，本輪調控週期伴隨著宏觀經濟形勢的重大變化，此前經濟高速增長期的經驗都不適用了，這也增加了“估值-尋價”過程的變數。
這兩年商品房交易量大跌，除了需求轉弱的因素外，也有部分原因是買賣雙方對房價趨勢心裡沒底的觀望。尤其是買方怕買虧了，都不願意下場。
政策鬆綁後的市場極端行為，不管是大幅跌價急售的極限跳水，還是開價上漲一二百萬的極限跳高，都有濃厚的投機色彩，都不能作為市場價格趨勢的判斷依據。因為，這種極限操作或出於恐慌心理，或出於賭博心理，都是衝動性的非理性行為。
交易參與者還在懵圈，圍觀吃瓜的能有多明白？所以，今天輿論場上看漲的、看跌的，都是立場先行的主觀判斷，缺乏符合當下形勢的客觀依據。
看漲甚至擔心暴漲的觀點，主要依據是此前樓市調控週期的房價變化規律。可是，前兩輪“漲價去庫存”是在經濟高速增長期的宏觀環境下發生的，今天已然時過境遷。收入增長預期和資產升值預期都不足，支撐房價全面快速上漲的動力不足。
篤定“普跌”、“大跌”的，主要依據是需求轉弱的宏觀判斷，這又過於宏觀了。三四線的房地產市場是2015年貨幣化棚改強拉起來的，沒有真實需求的事實已經無法改變，那“北上廣”有沒有？“資產荒”的避險心理、儲蓄的超高水位，對一線城市核心地區房產的價格支撐作用，能不考慮嗎？
截止今年4月份，住戶存款145萬億，比2019增加了60萬億有餘。超額儲蓄的水位那麼高，居民可選擇的優質資產又那麼少，經濟發達地區一二線城市的優質房產是為數不多的避險選擇。
但是，到底能有多少錢流進房市、資金注入能持續多久，一線城市樓市的核心資產又能裝下多少錢，是否能像過去那樣對周邊產生外溢效應，都是未知數。
真實的市場決策是很複雜的，宏觀微觀、個體群體的因素太多了，沒有人勝任預言家的角色。
目前抽象地爭論房市的價格趨勢意義不大。是騾子是馬，得牽出來溜溜。交易量上不去，一切都是空談。越是交易量萎縮，市場就越是投機，長此以往，市場心態就崩了。
不要在市場中考驗人心的韌性，任何資產長期處於價格趨勢不明、市場投機氛圍濃厚的“亞健康狀態”，投資價值都會大打折扣，甚至被市場拋棄。這才是中國房地產目前最大的問題，是漲是跌都不怕，最怕的是“搞心態”。
坦率的說，目前擠牙膏式的政策鬆綁就是在“搞心態”，強調控的長期心理陰影更是把心態搞到崩潰。
還有朋友問我怎麼看目前的政策調整，我還是那句話：看不懂。
或許有人會感到不解，政策放寬放鬆的趨勢不是很明顯嗎？有什麼看不懂的呢？但事實就是看不懂。好像是鬆了，連央行都下場救市了，可是政策放寬還是擠牙膏式的操作。這不是讓人看不懂嗎？
現在市場心態不穩的主要問題還是出在了政策。
短期而言，這種擠牙膏式的放寬政策，造成了政策預期被無限放大，加劇了市場觀望情緒。“5.27”上海出臺一套政策，首套首付降低到20%，“5.28”廣州出的政策，首套首付15%。這種擠牙膏式的政策競爭局面下，購房者難免會在心裡嘀咕，“說不定過幾個月上海的首套還能再降點呢？”。
“政策胡蘿蔔”總在眼前晃悠，抽冷子還真能咬到一口。吃到一口就是幾十萬甚至上百萬的出入，人家怎麼能不觀望？何況還有“解限價”這個最大胡蘿蔔還在那兒懸著，誰肯輕易下場？哪怕是所謂“剛需”，能比這百萬計的真金白銀“剛”嗎？收入調整掉了，能不慎重？
所以，政策放鬆的牙膏不擠乾淨，樓市重啟就無從談起。知道你要鬆綁，但是不松到底，那就會一直觀望下去。
長期而言，“強調控”政策積累的心理陰影，抑制了房地產需求的釋放。絕大部分人一輩子買的最貴的商品就是房子，沒有之一。大半輩子甚至兩三代人的錢包都砸在房子上了，求的就是一個資產穩定保值。這是樓市最根本的心理基礎。經濟形勢不好、市場行情不好，房價跌了，只能期待行情轉好回回血。可是，行情真的起來了，調控政策橫空出世。每次“強調控”都是抑制房產的流動性、抑制房產價格，高昂的政策成本都是由買房者承擔的。幾行字就能擦掉幾百萬，人生能賺幾個一百萬，經得起這樣反覆摩擦？一而再、再而三，市場心態就崩了。資產價格上漲的紅利不可期待，卻要承擔政策風險和市場風險的雙重風險，房產的吸引力還能有多大？
隨時隨地可以動用所有政策工具，無所不用其極地抑制房價，是中國樓市的長期政策環境。既然“剎車”隨便踩，臨時鬆一下又能改變什麼？今天可以松，明天就可以緊。今天松一分，明天就可以緊十分。今天降契稅，明天就可以收房產稅，諸如此類。
本質而言，這就是政策干預缺乏產權邊界的約束。說不讓賣就不能賣，說不能漲價就不能漲價，在強勢的政策面前，產權支離破碎。不是所有人都能意識到強調控和產權保護之間的衝突，但是缺乏產權保護的後果卻會影響所有人的購房決策。
調控的政策之手，隨時隨地可以伸進市場翻江倒海，市場心態是很難企穩的。這種心態不穩在經濟高速增長期表現為“買漲不買跌”的投機性。政策視窗一開啟，爭先恐後“上車”，唯恐踏空。這造成了“房價永遠漲”的假象。現在經濟處於下行週期，市場心態不穩又會以何種形式呈現呢？過去沒有經歷過，今天很難判斷。
因此，政策調整猶豫不決，可以理解。放鬆後到底是漲是跌，漲多少跌多少，誰都心裡沒底。只能一點點擠牙膏地試探，但是這種謹慎操作並不能降低樓市的風險。越是擠牙膏，市場心態就越是跌宕起伏、高度撕裂。大部分潛在需求止步觀望，少數冒險下場的投機性拉滿。交易量大幅萎縮，放大了投機交易對價格的影響，導致市場環境的進一步惡化。
只要政策的手還在市場裡攪合，市場心態就很難穩定，觀望情緒也不會消除。重啟樓市，也就無從談起。
總而言之，政策放寬的大方向是正確的。既然方向定了，那就貫徹到底。漲也好，跌也罷，交給市場選擇。今天中國房市的核心不是名義價格的漲跌，而是流動性的恢復。區域分化也好，“以價換量”也罷，總比有價無市的流動性消失要好。因此，今天對樓市的觀察，價格不是核心，真實的市場交易量才是最重要的指標。
樓市很重要，樓市很複雜。但是，無論怎麼重要、如何複雜，樓市還是“市”。背離市場規律、脫離市場機制的政策干預，長期干擾中國房地產行業的健康發展。
然而，以價格管制、壓制流動性為主要手段的逆市調控從未生效。前幾輪調控“漲價去庫存”是反市場的；不控地價控房價不漲的“麵粉漲價麵包不準漲價”也是反市場的。
中國樓市那麼多年，可謂“逆市場”調控集大成。但是，既沒有改變市場的走勢，更沒有形成公平交易的機制。不斷被削弱的產權，造成了市場心態、價格機制的嚴重扭曲。其中的教訓不可謂不深刻，涉及到政策干預和產權邊界之間的衝突、財政需求和民生經濟之間矛盾等深層次問題。冰凍三尺非一日之寒，這些都需要慢慢調理。
當務之急是，徹底消除“逆市場”的幻想，只有順勢而為，讓市場機制充分發揮作用，才能重啟一個健康的樓市。
（免責宣告：本文為經濟學教授據公開資料做出的客觀分析，不構成投資或者購買建議，請勿以此作為投資或者購買依據。）