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深度觀察北美房產
對過去20年房地產市場有所瞭解的人都會知道,在許多國家,尤其是美國,買房越來越難。
不過,一份新的報告顯示,買房最難的城市並不在美國,雖然美國有好幾個城市均都躋身全球房價最高的十個城市。
同時,這份報告還指出了美國最實惠的幾個房地產市場。
加州多地房價躋身全球前列
香港成最貴城市
根據20年來一直在追蹤房價的《國際住房負擔能力》(Demographic International Housing Affordability)年度報告顯示，美國西海岸和夏威夷的城市在全球買房最難的十大城市中佔半,多達五個。
該報告由加州查普曼大學(Chapman University)人口統計與政策中心和加拿大獨立公共政策智庫公共政策前沿中心的研究人員撰寫。
讓人不意外的是,這些最讓人買不起房子的美國城市大多位於加州，聖何塞、洛杉磯、舊金山和聖地亞哥均躋身前十名。
而夏威夷首都檀香山則排名第六。這次的年度報告對8個國家的94個主要房地產市場進行了調查。
除了美國,澳洲也在此次排名上佔據主導,悉尼、墨爾本和阿德萊德等南部城市均名列前茅。然而,位居此次全球排行榜首位的卻是香港,該市以其狹小緊湊的公寓和天價的租金而聞名。
值得注意的是,這是該報告涵蓋的唯一位於中國乃至亞洲市場。作為「最貴」榜單常客,香港是所有受調查的城市中住房擁有率最低的城市,只有51%。成為全球房價最無法負擔的城市。
以下是全球房價最貴十大城市排名：
NO.1 香港
NO.2 悉尼
NO.3 溫哥華
NO.4 聖何塞
NO.5 洛杉磯
NO.6 檀香山
NO.7 墨爾本
NO.8 舊金山/阿德萊德
NO.9 聖地亞哥
NO.10 多倫多
聖何塞平均房價接近120萬美元
我們再來具體看看幾個加州城市的具體情況。
根據這份報告顯示，去年聖何塞的房價中位數是該市場家庭總收入中位數11.9倍,而洛杉磯的房價與收入比例中位數為10.9,舊金山(9.7)和聖地亞哥(9.5)。
換句話說,如果這些市場的家庭收入中位數為10萬美元,那麼在兩個相對便宜的地區,如舊金山和聖地亞哥,平均房價將超過90萬美元,而在聖何塞,平均房價將接近120萬美元。
研究人員將這種比例為9或更高的房產市場歸類為「難以負擔」,稱中等收入的人幾乎不可能籌集足夠資金,來購買該地區的一套普通房屋。他們指出,這種難以負擔的程度在三十年前並不存在。
同時,現在許多消費者受到食品、燃料和住房成本飆升的打擊。
由於利率上升,他們每月還要支付更多的信用卡欠款、汽車貸款和其它債務。在房價接近歷史新高的時候,這些因素減少了他們的儲蓄,並且削弱借貸能力,導致了負擔能力也陷入危機。
無論土地使用限制、貨幣和財政政策,還是推遲出售房屋的人是否是造成「難以承受」房地產市場的主要原因,現在擁有住房的夢想對許多人來說顯然是遙不可及的。
美國最實惠的房地產市場
對於那些迫不及待等待政策變化或需求下降的人來說,該報告還從全球94個接受調查的城市中選出了買房最容易負擔的城市。
匹茲堡(Pittsburgh)被評為美國最實惠的房產市場、其次是羅徹斯特(Rochester)、聖路易(St Louis)。
該報告的作者將一些市場驚人的昂貴房價歸咎於政府限制住房供應。他們指出,「這場危機主要源於土地使用政策,這些政策人為地限制了住房供應,推高了土地價格,使許多人無法擁有住房。」
這些土地政策旨在抑制城市擴張,例如建造房屋的地點必須考慮到綠帶、邊界和人口密度。報告還指出,這些政策可能會「嚴重限制可用於建造房屋的土地使用」,從而使「更高的土地價格引起房價大幅上漲」。
由於種種原因,近年來美國住房的價格變得特別難以負擔。疫情期間前所未有的政府支出、當時超低的利率以及全球供應鏈中斷造成的商品短缺,導致通脹率在2022年達到40年來的最高水平,超過了9%。
美聯儲解決高通脹的方法是將銀行利率提高到5%以上,這將抵押貸款利率從3%以下推高至20年來的最高水平,約7%。其中一個後果是,鎖定了廉價抵押貸款的房主不想因為出售房產而失去這些低利率貸款,這導致房屋庫存短缺,從而進一步地推高了房價。
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