*本文為「三聯生活週刊」原創內容
文｜謝九
去年以來，全國多地物業費大幅降價，很多小區降幅超過20%甚至50%。隨著物業費降價潮越來越猛，很多小區的物業公司宣佈主動退出物業管理。房地產大變局之下，我國的物業管理正迎來一場歷史性變革。
最近宣佈主動“棄管”的物業，包括了很多知名企業，比如中海物業、龍湖物業等等。這些物業公司之所以做出主動撤場的選擇，主要理由包括物業費下降、物業費欠費較高、以及成本上升等等。總而言之，核心原因就是物業管理不賺錢了，所以乾脆退出。
《好團圓》劇照
對於物業公司而言，一個小區就意味著一頭現金奶牛，不到萬不得已不會放手。
在過去很多年，即使小區業主對物業公司不滿意，想更換物管也是一件非常困難的事情。而現在越來越多的物業公司卻主動撤場，之所以會發生這種顛覆性變化，直接導火索還是因為，去年以來蔓延開來的物業降價潮，讓物業公司告別了躺賺的時代。
去年以來，全國多地出現了物業費降價潮，按照中物研協的資料，去年全國有100多個小區的物業費大降，降價幅度多在20%-30%之間。部分小區的物業費甚至直接對摺。
這一輪物業費降價，和我國房地產市場的變局息息相關。隨著我國房地產進入供過於求的過剩階段，物業管理也開始深度洗牌。
在過去房地產高速發展的年代，大量樓盤拔地而起，帶來了巨大的物業需求市場，物業公司迎來了歷史性的黃金年代。按照國家統計局的資料，截至2023年底，我國物業管理企業多達37.5萬個，比2018年大幅增長了近6成。
但是，隨著我國房地產供求關係逆轉，房地產的開工面積開始斷崖式下跌， 2022年到2024年，我國房屋新開工面積分別下降39%、20%和 23%。今年上半年，房屋新開工面積繼續下降20%。
對於物管行業而言，房地產新盤越來越少，而物業公司的數量還在高速增長，這就意味著行業開始進入存量時代。在僧多粥少的大環境下，同行之間的競爭越來越激烈，而業主的地位開始顯著上升。
《歡樂頌》劇照
長期以來，物業公司在和業主的博弈當中，一直處於強勢地位，大部分小區的業主對於物業公司的收費價格和管理模式，並沒有太大的話語權。即使對物業公司不滿意，也很難將其炒掉。
但是，隨著物業公司越來越過剩，行業競爭日趨激烈，越來越多的物業公司不得不放下身段，透過提升服務和降低價格來打動業主，避免在競爭中被淘汰出局。於是，從去年以來，國內物業費降價就開始形成一股浪潮，在全國範圍內蔓延開來。
除了行業之間的競爭導致物業費降價，監管層也開始從多個角度鼓勵和支援物業費降價。
去年以來，多個地方政府要求對空置房的物業費進行減免，如果房子空置幾個月以上，物業費要減免30%甚至更多。還有些地方政府對於物業費的收費標準設定上限。
在房地產低迷的背景下，很多地方政府都在想辦法減輕購房成本，降低物業費雖然不能直接降低房價，但是能夠降低買房之後的持有成本，這也相當於降低了購房成本。尤其是一些購買投資房的民眾，買房之後如果房子租不出去，物業費就會成為一個不容忽視的成本。如果對空置房的物業費進行減免，就可以在一定程度上鼓勵投資房需求。
除了地方政府之外，我國在法律層面也大大提升了業主的權益。2020年正式推出的《民法典》，明確規定“業主可以設立業主大會，選舉業主委員會”，業主委員會有權“選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人”。
在《民法典》出臺之前，業主解聘物業公司是一件非常麻煩的事情，在現實操作中會遭遇很多障礙。隨著《民法典》出臺，業主的地位大大提升，可以在最大程度上自主選擇物業公司。
統計資料顯示，在民法典出臺之前，我國住宅物業換手率只有1.7%，到了2024年，物業換手率提升到了3.3%。這顯示出業主真正當家作主的地位越來越強。在可預見的未來，我國物業換手率還會持續大幅上升，大量不合格的物業公司將被業主淘汰出局。
《裝腔啟示錄》劇照
所以，最近幾年，房地產大變局，地方政府的介入以及法律層面的完善，在市場、監管和法律等多方作用下，物業管理行業的競爭越來越激烈，利潤空間越來越薄，生存壓力變得越來越大。
從上市物業公司披露的業績來看，2024年，60家上市物企的淨利潤同比下降了近2成，其中有13家出現虧損，佔比22%，虧損公司數量比上年多了5家。在全國30多萬家物業公司中，上市物企屬於盈利能力較強的公司，當上市物業公司都開始大面積虧損，那麼，更多中小物業企業的壓力可想而知。
很多物業公司為了保住不斷下滑的利潤，不得不將更多精力集中在優質專案上，所以，最近很多知名物業公司在一些小區主動宣佈“棄管”，主要目的就是為了退出不賺錢甚至虧錢的專案，避免在下行週期裡對公司整體業績形成拖累。
在大型物業公司戰略性撤退和轉型的時候，也有一些中小物業公司乘勢而上。比如有些小區物業宣佈“零物業費”，不向業主收錢，而是透過深度開發其它方式來實現盈利，比如家政服務、社群團購等等。隨著物業公司之間開始深度競爭，小區物業也將進入豐富多元的物業服務時代。
物業公司這一輪大洗牌之後，業主將逐漸擺脫被物業“管理”的地位，成為小區真正的主人。物業公司將不再凌駕於業主之上，從管理者蛻變為服務者。那些收費合理、服務優質的物業公司才有機會存活下來，而那些不能及時調整的物業公司，將在這一輪大洗牌中被淘汰出局。
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