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今日免費下載：2024中國物業行業年度盤點
來源：張湧說財經
作者：Peter Zhang
最近，物業費登上話題榜，一些地方的物業費開始打折了。
其中鎮江、青島、蘭州，連續空置超過一定時間的住宅，物業費打6折到5折不等。
甚至有個別物業公司推出“0元物業費”。
重慶、武漢等地，數百個小區的業主透過集體申請或協商，成功降低了物業費。
而且，物業費關係公共利益，所以也是受當地指導的，重慶、長沙、銀川等地政策直接帶動價格下降。
大家可能會說：業主多年來對於物業“質”與“價”不匹配的煩惱，終於要解決了嗎？
這次倒逼物業降價，並不是因為業主對物業不滿意的呼聲被聽到了；
而是因為物業公司太多，物業服務供大於求。
房地產的爆發期，也催生了一大批物業公司；
等房地產熄火了之後，當年長出來的大批物業公司也就過剩了。
物業有個很奇怪的模式就是，開發商選擇用哪家物業，但真正繳費和使用的是業主。
當下最大的矛盾是，業主哪怕對於物業不滿意，都很難換掉物業；
如果出錢購買服務的一方喪失了對物業的選擇權，那市場機制在這塊就失靈了。
所有使用權、決定權、出錢者分離的生意，都存在這個問題。
這次物業費降價，並不是業主的聲音被聽見了；
而是因為物業公司供大於求，如果物業的口碑太差，開發商都不願意用；
物業透過降價來爭取更多的生意，比沒活幹強。
作為出錢和享受物業服務的主體——業主，既沒有選擇物業的權利，在面對不滿意的物業時，又沒有辦法更換掉物業。
很難做到貨比三家，所以導致買別的東西是上帝，但是面對服務不好的物業卻沒什麼好辦法。
雖然業主委員會有權力換掉物業，但是這麼多業主，集體決策有巨大的組織難度，能真正更換物業的案例極少。
所以物業降價雖然是好事，但是根本的癥結是，業主對於物業的滿意程度，要能反饋到市場中去，讓物業公司做到優勝劣汰。
降低物業費，效果和降低存量房貸利率是類似的；
就是給已經背上沉重房貸的業主減負，讓他們減少提前還款，儘量不要斷供，讓他們手裡多留一些現金流用於日常消費，減少房貸對於消費的擠出效應。
而且現在的樓市是買方市場，物業費降低了，相當於降低了買方的成本，能促進房屋的交易。
而且，物業對於房價來說，其實非常重要，好的物業是可以提升房價的。
因為房子的價格非常受小區品質的影響，而小區的品質，前10年靠建築質量，10年後就靠物業維護；
好的物業維護，樓齡越長，樓房的價值差異就越大。
所以對於準備要買房的人來說，除了考慮房子的區位和學區之外，也最好問一問小區的物業。
有很多物業公司是上市公司，上市算是一種背書，他們就有動力維持較好的服務品質，良好的財務狀態，而且追求長期利益，這種小區業主的體驗會比較好。
總而言之，這次降價對於業主來說是好事，對樓市來說也是好事，對於還沒有降價的城市來說，也做了一個很好的示範。
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