豪宅中介小哥一般不輕易發朋友圈
然而我朋友圈裡差不多十幾位豪宅中介這幾天都齊刷刷轉發了這條，轉發語都差不離，還好最後聯絡人換上了自己的
專案是真的厲害，不過讓我忍不住點進去的是這個降價9000w，一降差點降掉1個小目標，有生之年沒見過這個降法
我跟這些小哥聊了一會，他們說一個多月以前華僑城蘇河灣的一套3.2億的豪宅，也是一降將近1個億
此外還有降價1100多w的西郊莊園
降價800多w的萬科翡翠濱江
聊的越來越多…就越來越發現，上海最近的豪宅市場似乎波動有點大
01
上海豪宅真實成交現狀
關於成交量的波動，每位豪宅小哥給我的反饋都不一樣
有的說現在挺好的，有的說持平，有的說差不多是去年同期的1/3，也就是少掉70%
其實這些可能更多是體感資料，從這兩年網籤資料來看
2000w以上市場的成交量確實是少了，今年前10月比去年前10月，減少了30%
當然，今年四五月份比較特殊，但不同於消耗品需求，置業需求只會滯後，不會消失
這也是為什麼今年解封后豪宅市場行情也大漲了一波，但現在看來整體市場依然後勁不足
而且更讓人關注的是趨勢
2000w以上的各總價段，成交趨勢基本下行，不過市場本身就上下起伏，短期下行真的還好
就算是解封后首次顯現下滑也不是問題的關鍵
而是豪宅目前的掛牌量
上海豪宅市場從去年到今年的掛牌量近乎翻番
這裡面不排除那種每年掛三四套，今年只掛一兩套的情況，但整體來看，今年的豪宅掛牌量幾乎比去年翻一倍
像綠城黃浦灣，去年這時候掛牌房源量在12套左右，現在有30多套
還有世茂濱江花園、仁恆河濱城，今年的掛牌量都比較驚人
進入9月掛牌瘋狂到什麼程度，以往全網豪宅掛牌，都是個位數的新增，現在基本都是十套、二十套的掛
所以我們看到很多豪宅的掛牌率，比號稱上海最大的小區“上海康城”掛牌率還要高
因為上海康城的掛牌率只有1%左右，而現在上海豪宅的掛牌率，之前我們同事做過統計
都從之前的百分之零點幾的掛牌率，跳至2%-3%，甚至5%
鏈家豪宅小哥還跟我分享了一個數字，豪宅市場的房客比差不多在10:1左右
也就是說，平均市場上10套豪宅才會有1個客戶
房源量翻番的情況下，那現在市場就是20:1的機率，這就是眼下豪宅市場的真實成交境況
也就是說，在成交套數減少、成交趨勢走低的情況下，掛牌量卻翻番，這也就意味著背後的成交流速可能要比我們想象中艱難的多
02
所以現在的豪宅有降價麼
在跟中介開啟這個話題之前，我先去統計了一下上海豪宅市場掛牌價
為什麼不是成交價，因為豪宅網籤成交價存在做低，所以這個價格不能說明問題
掛牌價雖然高於成交價，但會參考周邊同等小區掛牌價，以及本小區過往真實成交價，而且前後環比資料，也可以讓我們看到市場波動、以及房東心態
所以我從內環內到外環外，隨機抽取了鏈家2000w-3000w、3000w-5000w、5000w+三個價段，42個豪宅小區作為樣本池
標紅的部分都是近期掛牌均價下調的小區
前後有過連續掛牌的小區樣本一共是36個，有17個樣本的掛牌均價在近5個月有下調，佔比47.2%
也就是說近半的豪宅小區在下調掛牌價
而且節奏鮮明，6月-10月的5個月間，掛牌均價下行的小區個數分別為6、11、12、13、15，7月是資料上的轉折點，往後降價小區逐漸增多
那成交價呢
如果網籤價沒有參考意義，那真實的成交價除了業主本人以外，可能只有中介知道了
如果說其他問題，從不同中介那裡會得到不同答案，那關於成交價下跌這件事，幾乎所有豪宅中介給我的都是肯定回答
這裡的下跌不是跟十年前這種的比，而且豪宅定價邏輯不同
湯臣一品前後排兩棟樓，相差不到10米，都是一線看江，但是前排30w+/平，後排20w+/平
所以這裡的對比邏輯是，同一個小區、同一種戶型、差不多裝修水平，前後兩套成交的真實總價
如果這樣的資料也有變化，這就是市場在時間維度變化的最有力證明
➤ 仁恆濱江園，一套327平戶型最近成交價在4700w，而去年這個時候也成交了一套同戶型的，成交價5300w左右
➤ 財富海景花園，一套非前排200平左右的戶型，幾個月前的成交價4000w+，最近一次成交價3400w，降價15個點
➤ 同樣的幅度也出現在了2套世茂濱江花園，其中一套降幅更是高達10個點，5000w的房子降價500w
這些近期案例裡都是5-10個點的下浮
一般情況下的豪宅降幅都是怎樣的
2000w左右，20w-30w；5000w左右，50w-60w；7000w-8000w，一般都是按照100w-200w降，所以降幅都在1個點左右
而這個5-10個點的降法往年也有，誰還沒個急用錢的時候，尤其是那種高總價不動產，賣出-套現-救急，是幾乎年年都有的事
一位老中介跟我說，今年的不同在於這樣的業主從以往百分之零點幾的存在，變成了現在10%的存在
1/10的人群意味著這不是降價個案，而是一個降價群體
這個佔比對於一個從業6年的豪宅中介來說是從未見過，就算是2019年、2020年也沒見過
從1個點，到5個點，就是豪宅市場的真實降價幅度
從百分之零點幾，變成了10%，就是此刻豪宅房東的現狀
所以難得一見的，我看到連翠湖五集都…
之前就算是2樓，也沒有低於30w/平歷史成交價的，現在一套3樓的房子，掛牌均價28w/平，如果談還能談到25w/平
要知道豪宅樓層越高越貴，300多平的戶型，現在7000多w就能賣，這個價格相比以往無法想象
所以如果連翠湖都開始降價，那豪宅市場的程度可想而知
而且按照10:1的房客比來看，高階置業人群本身數量有限
尤其如果降5-6個點這種降價幾百萬的房東，他們要的不僅是高階置業人群，最好還得是全款客戶，那這就更是萬里挑一了
所以豪宅市場就跟眼下這天氣一樣，很冷
03
為什麼會突然這樣
要知道豪宅的房價幾乎沒真正降過
舉個例子，今年3月中糧天悅壹號18w/平，到7月疫情解封的時候已經是23w/平，有房東9月掛牌25w/平，中間有客戶出24w/平，房東不賣
現在房東又降回22w/平，但這對房東來說還是沒降的，只是說沒在最高點賣出去
但是現在就不一樣了，整整十個點的降幅，幾乎將過去一整年的漲幅都真真實實的跌了回去
如果降價這件事有什麼時間點的話，7月是掛牌資料的轉折點
而從中介體感上的資料，還有前面的成交套數資料來看，市場的轉折點
應該是在9月中下旬前後
為什麼是這個時間點
背後有幾個因素值得考量
首先，解封后6-9月一直在消化市場需求，消化完後會自然回落
其次，從9月下旬開始進入10月新盤批次入市，高階二手市場的部分客戶也被新盤吸引，提前兩個月開始降價，7月掛牌價的轉折時間點也能對應上
具體到房東身上的原因也發生了變化
今年以前豪宅降價的場景無非就兩種情況
一種是著急用錢，公司這邊炸了，著急用錢
還有一種就是ta已經買好房子了，馬上就要到過戶時間了，ta必須儘快把房子賣掉
今年這些場景之外，還要外加一個很重要因素，就是對市場猶豫不定的豪宅持有者
不過對於更多的買房人來說，豪宅市場的這輪波動意味什麼
很多時候豪宅市場更像是市場風向標
而這可能才是今天這篇文字真正有寒氣的地方
豪宅市場一般先於市場漲幅而漲，也先於市場下行時抽身，這背後是高淨值人群對市場的預判，也有資本流動方向的暗示
所以豪宅市場目前現狀對我們來說意味什麼
是市場行情繼續遇冷，還是市場提前築底
這些才是更值得我們在看完豪宅市場後值得思考的問題，而我還沒有更好的答案
也歡迎各位小夥伴評論區留言分享你的看法
04
以往寫到這的時候都要開始給建議了
但今天說的豪宅都是動輒三千萬起的房子，就不輕易給建議
只是說，如果你想置換，同時打新分數不夠，那麼你不妨看看，去自己最喜歡的二手盤看看有沒有機會
以上為正文，來自巧克麗麗
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7月