百億機構投資：美國長租公寓大宗交易活躍，市場信心高漲

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本文提要：

近期，機構資金大舉進入美國長租公寓市場，收購優質資產；
預計到2026年，供求關係將導致美國公寓租金攀升。

01 百億美元的大宗交易

近期，KKR、Blackstone和Brookfield等機構大手筆進行了針對美國的住宅物業的收購交易，其中大部分都是用於出租的公寓樓宇。

據WSJ報道，KKR
(Kohlberg Kravis Roberts & Co.)
近期斥資21億美元收購了全美國範圍內超過5200套的公寓單元，收購的物件具體包含了18棟新建的中高層A級長租公寓樓，分散分佈在加利福尼亞、德克薩斯、新澤西等州，遍佈全美。

KKR 在其新聞稿中表示，此次所收購的物業相對較新，並且“可方便到達城市和大都市，建築質量高，設施現代化，能源、水和廢物利用效率高”。

此次收購反映出這樣一種信念：人口中心附近的高質量公寓租金將會在未來回升，無論是在 2022 年結束的低利率時期因過度建設而疲軟的市場，還是在加利福尼亞州和新澤西州等長期強勁的市場。

除了KKR，Blackstone和Brookfield等投資公司也進行了類似的大宗交易，今年
4 月，黑石集團（Blackstone）斥資 100 億美元收購了 Apartment Income
REIT，而上個月地產公司布魯克菲爾德（Brookfield）以 15.5 億美元的價格收購了一個多住戶公寓投資組合。

這些行為都反映了頭部資產管理公司對公寓租金和市場價值復甦的樂觀預期。

02 市場背景：艱難時期已經度過, 投資者們整裝待發

雖然近期美國的公寓市場大量投入市場的新房供應影響了租金增長，但2024年第一季度的租賃吸納量（可以理解為出租量）依舊達到了自2021年以來的最高水平，這主要得益於強勁的消費者和就業市場。

讓我們具體來看看市場情況：

□ 市場現狀：

租賃需求強勁：

根據地產公司Cushman的最新報告，在其追蹤的90個美國住宅子市場中，有85個市場的吸納量為正數；
租金增長放緩：

由於新房供應的擴張，2024年3月的租金同比增長僅為1.5%，連續第四個季度低於2%；
租金下降情況減少：儘管有些市場租金在去年實際下降，但2024年第一季度只有4個市場租金在真正下降。

□ 出租率和空置率：

最新出租率：

2024年2月，全國平均出租率為94.5%；
空置率略有上升：

2024年第一季度的空置率為8.7%，包括新物業的租賃期；穩定運營後的出租率略有上升。

□ 新開發公寓專案：

專案開工量下降：

根據Realpage的報告，2024年3月的專案開工量降至疫情以來的最低水平，與2023年3月相比，開工量減少了20.8%；
可預見新增供應在減少：

2024年3月，已許可但未開工的公寓數量減少了17.5%。

□ 續租率和租金增長：

續租租金增長放緩：

2024年1月，續租租金增長率降至4.6%，為2023年5月以來的最低水平；
續租率重新整理低：

2024年第一季度初的續租率為64.8%，這是兩年來首次低於65%，這意味著租客開始被price out，選擇更加有價效比的產品，其中包括更加寬敞、甚至提供租金首次使用者優惠的新建公寓。

□ 公寓市場前景總結：

美元高利息的時代下，高昂的購房成本推動租賃市場發展。但是，在經歷了一段噴發式的租賃房源建設後，較高的利率和建築成本阻礙了新的長租公寓專案的開發，這將給市場時間消化現有的供應，從而提高租金增長和入住率。

KKR 也在其報告中說：“一旦新增供應放緩，即使是供應增長最快的太陽帶市場也會迅速反彈。”

業內投資者們表示，新公寓樓開工數量的下降令他們感到鼓舞，這預示著到 2026 年，新供應量將減少，租金將回到快速上漲的勢頭，這種勢頭在中西部和東北部城市會尤為明顯。

-本文編譯自WSJ、CNBC、The Real Deal

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