導語
今日免費下載：2025存量時代樓市發展報告
來源：大碗pro
01
老鐵們，樓市最近第N+1次當了銀行信貸的壓艙石。
可我是做噩夢都沒想到，一批銀行在對公業務和個人業務上居然還擺出了兩副面孔：
郵政儲蓄銀行、光大銀行哐哐砸出幾十個億支援舊改和保障房。
郵政儲蓄銀行，在安徽蚌埠投放1億4500萬貸款，收儲了403套存量房用作保障房；
光大銀行更猛，一把批了5個億，將178套老破小改造成了人才公寓，玩起“以舊換新”。
青島銀行以及不少江浙滬城商行悄咪咪地收緊了個人住房貸款。
青島銀行公開表示“個貸不良問題顯現，2025年主攻對公業務”；
包郵區某上市銀行說得更直白：“我們改制造業貸款賽道了…”
頗有一種“你找縣長，你往鄉長家都不幹了，你跟我扯那沒用的…”，就這個感覺。
剛開始我還以為只是個別現象，強行放在一起對比多少有點看熱鬧不嫌事兒大的感覺。
直到瞅了近期上市國有行、股份行披露的年報資料之後，我才恍然大悟——
“對公搶灘，零售熄火”這個事兒，已經是近一年多來銀行圈的基操。
大夥兒看看下面這兩張圖就能秒懂：
上圖為2024年部分國有、股份行營收情況，下圖為2024年部分國有、股份行營收較上年變化情況，統計均按照零售對公口徑拆分。
我們可以很清楚地看到：
工行、交行、中信、民生、浦發、浙商等銀行對公業務規模已反超零售業務；
中行、平安、光大等雖仍以零售業務佔大頭，但對公業務與零售業務間差額已很小。
從年度增長情況看，平安、郵儲、浙商、浦發、中信等呈現出十分大幅的對公業務與零售業務此消彼長的趨勢；
僅農行、民生兩家的零售業務保持增量，且明顯領先於對公業務增量。
總體來說，半數以上的主要大行2024年對公業務實現了增長。
利潤方面的表現更是呈現出“一邊倒”——
去年，大多數銀行表現出“對公業務利潤增長，零售業務利潤下降”的特徵。
具體情況，大家可參考下圖，統計的正是2024年部分國有、股份行利潤變化情況。
額，好吧！瞬間理解開頭咱們提到的那幾家“典型”…還真是夠典型的！
但你要說它們真的厭惡對私業務，對房貸、居民短貸完全不care了？
那倒也不是！
近期，不少銀行在提前還房貸這方面開始“卡脖子”了。
據第一財經報道：某大型銀行辦理提前還貸時，每年的還款次數從之前的5次降到了2次，且透過線上還款單次金額不得超過20萬；
還有家銀行線下申請提前還貸次數上沒有限制，但線上渠道每半年僅能申請一次。習慣了線上操作的老鐵，我估摸著得邊跑腿兒變罵街…
還有的銀行採取了一系列“軟釘子”措施，提前預約、坐等排號、限制名額是慣用流程，網友反映說“1月預約，4月還上”，這事兒真是一點不稀罕。
其實類似想盡辦法不讓你提前還貸的銀行真還不老少…
雖然方式方法可能不同，但目的並無本質區別。
02
壓縮個貸，轉向對公，還給提前還貸變相提高門檻——
這仨事兒你看著矛盾，實際上背後的計算已經細節到了骨髓！
首先，銀行如此執著於透過對公業務維持基本盤，屬於再正常不過的順勢而為。
對公業務最大的特點在於穩定性較強、業務拓展敞口大以及契合當前財政導向。
對公業務因為有政策託底和市場主體背書，抗週期波動的能力遠遠好於零售業務。
而且，對公業務通常資金需求量更大，按開飯館的話說屬於“客單價較高”的那一款。
不僅“客單價高”，兌付能力還比較強、違約風險比較低，事實證明利潤率還要更勝一籌…
這不算優質資產，還啥叫優質資產？
對公業務的業務拓展敞口，那是沒有最牛，只有更牛——
單位代發工資有沒有搞頭？員工工資長期理財產品有沒有機會？
對於單位來說，跟哪家銀行合作價效比和綜合收益更OK呢？
那必須是就地取材！
切換回銀行的視角，此時拓展對公業務無異於是在更具確定性的市場主體中間“攻城掠地”。
更何況，當前金融支援實體經濟、支援國家戰略產業與推動產業升級絕對是政策層面上的大勢所趨。
無論是咱們前面說的“郵儲銀行投放1.45億貸款收儲存量房作保障房”，
還是“光大銀行批了5個億將老破小改造成人才公寓”，
本質都是既符合政策導向又符合社會效益的。
小家大家全都照顧到了，軍功章還妥妥地有銀行一半，何樂而不為？
零售業務出現不同程度的萎縮，事實上並非銀行有意而為之，只是形勢不得不這樣取捨。
至於說有一些小銀行或城商行看似“主動”收緊口子，其實背後正是順勢而為。
根據此前央行公佈的資料，截至2024年末，個人住房貸款餘額37.68萬億，較上年同比下滑1.3%。
存量餘額減少，其實就一個原因——新發放貸款金額趕不上還款金額多。
即便到了2025年一季度末，住戶貸款增加1.04萬億，短貸增加1603億，中長貸增加8832億；
看起來很不錯，但一季度與人民幣貸款總共增加9.78萬億相比，剛剛1/10冒個尖。
還有一件事值得格外注意：個貸不良率呈現攀升，但整體不良率開始逐步走低。
2024年，中農工建交郵六大國有行的個人不良貸款分別增加143億、320億、421億、301億、97億和109億，合計近1400億，且個貸不良率均出現小幅增長；
但另一方面，六大國有行中，除郵儲銀行總體不良率升了7個基點至0.90%，其餘五個總體不良率均出現整體不良率的同比下降趨勢。
都這個局面了，你要是銀行，下個階段朝哪兒使勁？給哪兒發力？
咱們不否認下一階段居民中長貸有可能進一步止跌回暖，但就眼下來說多少有點遠水解不了近渴。
先用對公業務穩住基本盤，再熬到零售業務伴隨房地產行業的止跌企穩逐步修復，才是最務實的選項。
只要有的選，誰也不願意單邊押注。
此外，由於一個老生常談的原因，這些年咱大夥兒的財務重心已經由消費向儲蓄傾斜。
信用卡和消費貸不僅因此受到承壓，而且還不得不面臨同行的同質化競爭。
央行資料顯示，2024年信用卡及借貸合一卡髮卡量同比下降5.14%，減少約4000萬張；
信用卡逾期半年未償總額1239.64億，佔應償餘額的1.43%，同比增長了26.31%。
零售業務到底是個啥情況？再清晰不過了吧…
可能有小夥伴要問了：那既然如此，銀行幹嘛還攔著我提前還貸呢？
對於銀行來說，這絕對屬於騎單車去蹦迪——該省省，該花花…
在銀行的資產負債表裡，37.68萬億房貸依舊是優質資產。
截至近年1月底、2月初，存量房貸的平均利率約為4%，這意味部分割槽域部分銀行的存量房貸高於這個數。
而同一時期，全國重點30城（房地產交易相對活躍的城市）新發首套住房商貸利率約3.21%，二套房3.53%。
你不僅可以算算這裡的淨息差，還可以想象4個點以上回報率的投資標的對於銀行來說得有多金貴。
再一個，從去年四季度以來，全國範圍內的法拍房數量與增量出現了雙雙減少。這意味著給相對高息的存量貸安全性、平穩性做了背書。
就這種肥而不膩、瘦而不柴、外酥裡嫩、入口即化的好東西，擱誰也走不動道兒了。
銀行現在是從閉眼放貸轉向了精準開火。
本質上講，這是銀行信貸業務來了波“乾坤大挪移”，而且是沒打招呼、悄無聲息間就落地的那種。
那麼，對普通人而言，申請房貸會更難嗎？
從短期房貸優先順序、銀行不良率以及房貸供給端的綜合表現來看——
一段時期內，大機率會呈現出門檻更高、稽核趨嚴、選擇更少的傾向。
根據3月30日央行工作會議的精神來看，當前的金融政策基調主要是適度寬鬆、穩中求進，穩妥有序化解重點領域金融風險，強化金融穩定保障體系。
縱觀2025年全年情況，金融支援消費、支援實體經濟與科技創新是重點發力賽道。
且早在2024年，央行就多次透過再貸款、再貼現等結構性貨幣政策工具定向支援小微企業。
相比之下，個人房貸與對公業務的優先順序很可能已經出現了事實上的此消彼長。
在這種情況下，個人房貸審批趨嚴自然也就成了某種水到渠成。
結合政策面導向與銀行個貸不良率兩點來看，銀行風險厭惡情緒上升幾乎成了板上釘釘的事。
在這種情況下，自由職業者、收入波動較大的客戶以及自身負債率較高的客戶，不排除房貸審批遇上不確定性。
更何況，銀行對於房貸業務是有“配額”的…
另一方面，由於一些中小銀行及地方城商行明確對新發個人房貸保持了一定的警覺性，在競業同行眼裡，這完全屬於跟自己battle的夥計少了。
這樣一來，無疑加劇了房貸市場加速進入“賣方市場”，購房者針對房貸利率的議價權可能會有一定程度的削弱。
2025年，對公業務與零售業務（尤其是房貸業務）此消彼長的趨勢很可能成為一股暗流。
對於你我這樣的普通人來說，此刻最應該做的無非就是兩件事——
穩步提升信用資產。
工資至少要覆蓋月供兩倍、且結合自身實際儘可能降低其它非必要負債。
至於哪些負債對你來說是非必要負債，我相信你比我心裡更有數。
理性評估槓桿風險。
自身所在行業、企業穩定性如何？家庭收入水平及開銷情況如何？新加槓桿是否會影響現金流安全與家庭生活質量？
這些東西確實需要穩妥評估。
——END——
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